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老旧小区业委会开展工作，比新小区业委会难度更大。但也不是完全无解。作为这方面的研究者，我给出几点建议，供有需要的小区参考。 1、业委会内部要团结。 如果业委会内部都不团结，彼此互不信任，互相拆台，作为小区治理的领头者，那是根本无法将小区治理好的。 2、用好公账，建立公信。 小区内或多或少都有公共区域，自然也就有公共收益。公共收益无论多寡，都属于全体小区业主所有。全体业主都有知情权。没有公共账户的业委会，尽快开设好公共账户。已有公共账户的业委会，用好公共账户。 如何用？就是将小区所有的公共收入，统统直接转入业委会公共账户。小区的开支，也尽量用公共账户支付。不要图方便，私人账户收支小区公共款项，除开法律风险道德风险不说，容易落人口舌。不易建立业委会公信。 除了收支用公账，账目定期公示同样重要。尽量做到每月都能向全体业主公示，接受业主质询。 收入归公，开支透明，每月定期公示，业委会的公信力就容易建立，再去推动小区事务，阻力就会减少许多。 3、挖掘公共收益，有米才能做饭。 小区里最大的收入，除了广告收入，就是小区公共停车位收入。小区公共停车位包含开发商设置的车位和业主自然开发出来的车位。 这块资源，需要遵循市场规律，使用者付费。不然对没有车子或是没有占用这块资源的业主不公平。 收费标准多少，由小区业主民主表决通过。通过后业委会负责实施或是交由物业公司代为管理（是否给物业公司分成另行协商）。停车收费直接进入业委会公账。 4、用好收益，提升物业费收取率。 老旧小区因为各种原因，物业费收不上。所以容易陷入死循环。之所以物业费收不上，大多数情况下，是因为门禁系统、道闸系统没有设置或是使用不当。如果物业费与门禁系统能够适度捆绑，物业费收取率是可以大幅提高的。 当然，有人会反对，认为利用门禁系统捆绑物业费是限制了业主的权利，不合法不阳光。这个观点，我也认为是对的。但是真的没了适度捆绑的制约，又会有多少比例的业主会去主动缴费？没人缴费，小区就会破败得更严重，最终吃亏的，还是小区全体业主，一个都逃不了。 所以，小区有钱了，建议在征得全体业主的支持和理解下，对道闸系统，门禁系统改造升级。单元没有门禁的，重新装配刷卡通行系统。 当然，如果业主们都不同意，那就算了。业主不上心，业委会也没必要勉为其难，自找苦吃。 5、慎重确定小区管理模式 老旧小区，户数不多，可以考虑的小区管理模式有业主自治和聘请物业公司管理。两种模式各有利弊，应当交由全体小区业主表决后执行。 无论是哪种模式，物业费的收费标准一定要符合市场规律。过低的物业费，以及老旧小区普遍存在的物业费收缴率偏低的小区，是无法引进优质的物业公司提供优质物业服务的。能否确定一个适度的物业费收费标准，是改变小区面貌的一个基础。 6、不要急于求成，事缓则圆。 新成立的业委会，往往都想有所作为，不至于辜负业主信任。 但是业委会是执行机构，是牵头组织，并不是决策机构（最多是决策提议机构）。小区要办理的稍微重大的事项，必须要有民意基础，要有凭有据。比如门禁改造，停车收费，都需有业主支持的签字资料支撑。否者遭人挑战，立马就败阵下来，毫无还手之力，狼狈不堪。 事情先易后难，缓步推进。推进不了，不要强推。等时机合适再来推动。没有法律规定业委会上台后必须做成几件事，更没有规定说没做成事情就会有惩罚。 知易行难。在小区治理方面，很多读者比我更有理论水平和实践经验，但是真的去做，他们也遇到不少困难。因此，业委会成员要有充分的心理准备。如果有需要，欢迎您联系我们，一起交流探讨。 钟北斗律师，2006年通过国家司法考试，2008年正式执业至今。现为江西冠城律师事务所执业律师。 擅长：小区业委会选举、企业法律顾问、民商事纠纷处理。
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