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□ 河北法制报记者 张乔 张女士在某市打拼多年，正好儿子要结婚，就看中了一套二手房。该房户型不错，周边环境也好，唯一让她不满意的是顶楼，但因为价格相对便宜，她就掏钱买下了。 住进去没几天，张女士的高兴劲儿就没了，因为每天夜里门外都有奇怪的声音。入住第二天，张女士躺在床上，忽然听到一阵阵嗡嗡的震动声音。声音不大，却刺耳难听，一直到后半夜，让人不胜其扰。到第三天依旧如此，张女士受不了了，去找小区物业公司。物业公司告诉张女士，那是电梯运行的声音。原来，张女士家是顶楼，电梯的发动机就架在顶楼墙体上。电梯运行，就发出了噪音。 张女士查了一个资料，发现这种噪音是低频震动噪声。人要是被这种噪音干扰，时间长了不光耳朵疼，头也昏昏沉沉的，精神很差。张女士请了一家机构，和物业、社区一起，做了电梯运行时的低频震动噪声检测。结果显示，张女士家的餐厅和正南方向的卧室都是低频超标。但是，新的问题来了。降噪的钱，谁来掏呢？ 张女士称，其购买的房子是2009年交付的，早已过了房屋的保修期。其向物业和业委会打了申请，得到的回复是，室内的噪声应该自己解决。这个低频噪音的原因，是因为房屋结构的问题，但原先房屋建设的时候，是符合国家标准的，现在责任方无法明确。小区业委会则称“谁使用谁负责维修”。也就是说，如果张女士想对电梯降噪改造，就需要自己筹集费用。原因找到了，却找不到责任方，张女士只能自掏腰包。这房子买得也太憋屈了。 张女士称，买房时，原房主并未向其说明电梯会产生噪音，如今她刚一入住就发现了这个问题。她能否要求退还该房或者要求原房主赔偿呢？ 记者为此咨询了河北冀华律师事务所律师张娅娅。张律师说，该案要具体问题具体分析。 《侵权责任法》第六十五条规定：“因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。”《噪音污染防治法》第六十一条第一款规定：“受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。”涉案房屋楼顶的电梯主机是开发商交房前必备的设备，涉案房产的低频噪音超标的原因是开发商交房时未对电梯主机进行降噪处理。根据张女士的检测结果，开发商属于侵权人。根据《侵权责任法》第六十六条的规定，因污染环境发生纠纷，污染者即开发商应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。开发商应当证明张女士的噪音污染与自身没有因果关系。 张律师指出，原房主与张女士签订的房屋买卖合同，并不属于合同无效的情形，也未达到合同法和民法总则规定的重大误解和显示公平的程度，不属于可撤销的情形，即张女士不能退房。但原房主在售房时若存在故意，根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，原房主出售噪音超标的房屋，虽然噪音超标是第三人即开发商造成的，但也应当向张女士承担违约责任。原房主与开发商之间的纠纷可另行解决。 综上，根据法律关系不同，张女士可通过起诉开发商，要求其承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等侵权责任，也可以通过起诉原房主要求其承担瑕疵履行的违约责任。 |
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