翔安的2021：舞台，巅峰，与彷徨（上篇）

讲翔安市场，讲明白，讲透彻，太难了。

为什么难？难在翔安市场太大，主力在售楼盘十多个，甚至板块都分了7个，足以见证翔安区摊大饼式的全面发展，别的地方没有这个样子的。这里是开发商的竞技舞台，也是城市吹泡泡的名利场。

为什么难？难在容易得罪人。翔安已经跃过海沧与集美，成为了岛外第一大市场，一整年网签的新房超过8000套，接近第二名海沧的2倍，是厦门妥妥的第一刚需收纳空间。

今年一整年，有太多太多在200万-300万之间总价买入翔安的刚需朋友，每个人都有自己笃定坚信的区域板块价值，对楼盘也是各有喜好。

很多人是首次置业，怀着一腔热情横冲直撞，满眼都是诗和远方的田野。因此，很多话，得圆滑一点说出来，不能刺破美好的泡泡。

翔安可供开发的土地非常多，开发成熟的周期还更长，未来将有很长一段时间，可能还要长达10年，会担当岛外成交主战场的角色。因此，你可以看到，在厦门各大购房交流群中，翔安的朋友越来越多，发声越来越大，也越来越自信。

这可能就是一个区域发展过程中必然要经历的事情，就像一个青春洋溢的少年，时刻昂扬着向上的精神。

言归正传，我们按照板块逐一分析，希望给你描绘一个真实的翔安市场。

全厦门的销冠板块，即将售罄

翔安今年销量排第一的超级板块，同时也荣登全厦门销冠板块，毫无意义是南部新城板块。

南部新城在整个2021年网签了超过3500套房子，接近于翔安年度销量的一半。同时，这个片区也成为翔安的价格标杆，新房价格频频破4万。这其中，号称实小＋双十组合的国贸学原和建发书香府邸，拔得头筹。

建发书香府邸自去年年末开始的那2拨开盘，每次基本都是当天售罄，截至目前基本已经实现了清盘。不到3个月间隔时间热卖819套住宅，全盘只剩下8套未网签，不知何方神仙控住，留在手头上慢慢盘。

建发的热销模式，是粉丝经济+王府大院+均衡户型，不用分销，都是自来客，开盘几组客户哄抢一套，连车位也都捆绑搭售殆尽。如果按照3个月的销售周期，建发书香府邸月均销量达到了273套，放在别人那儿就是一个月卖别人一年的量。这个月均销售速度，在今年的厦门市场上也是最高的，当之无愧销售速度冠军。

建发的楼盘，别说是打着学区的名头，即使没有学区，也是这个路数。目前在厦门无论放在哪儿，至少都比隔壁的竞品更有优势，卖得更好，不少时候还能卖得更贵。比如马銮湾，比如集美，比如翔安，未来可能还有环东海域。

与之对应的，全厦门2021年度的单盘销售套数冠军，也在这个板块。

从去年12月初开盘至今，国贸学原网签的总套数更多，达到了2223套。如果我没记错的话，这差不多应该可以竞争近5年的年度套数销售冠军。自从2016年以后，已经很久没有这样销量大户了。颇有些16年以前中航城、龙湖春江郦城、保利叁仟栋这几个网红流量盘的样子。

国贸学原之所卖得好，学区当然是主要原因。实小就在售楼处对面，直接变成了案场展示区的一部分，谁去看楼谁都晕迷糊。

次要原因就是它的产品设置，较多布局了中小户型，尤其是40多平到70多平的户型。这样一来总价段合适，不少人买得起，尤其是翔安本地以及岛外其他区域，前些年买了房，现在需要改善学校的，都可以通过置换来买入这个地方。

大盘有大盘的难处。

随着下半年翔安推动南部新城初中多校划片，国贸学原的销售量受到冲击，实际上销量是缓慢下滑的。尤其是在第四季度，国贸学原再也不能免俗，和翔安其他在售楼盘一样，采取了之前不用的分销，佣金点数还不低，终于破功成国贸天成的样子。目前国贸学原小户型已经基本售罄，剩下来的都是大户型，从市场反馈看不大好卖，甚至有个别套单价已经低于4万。过去学原月均销售171套的战绩，接下来可能难以保持了。如果说国贸学原接下来的剩余大户型房源，还有啥必买逻辑。我想应该是：至少国贸学原距离南部新城核心区比较近，距离学校最近，而且是大社区，一起交楼入住后，配套成熟得更快。

南部新城的其他几个楼盘，哪怕是尾盘，网签量都在伯仲之间，200-300套左右，同其他区域快销楼盘的全年销售量接近，从侧面也反映了翔安的流量体质。

比如联发君领学府，网签量300套左右；世茂国风长安系，网签量300套出头；融侨铂樾府，网签量200套出头；首创禧瑞风华，网签量在200套左右。中南九锦台因为是尾盘，网签量在100套左右，并且目前剩下来的都是叠墅。

这些楼盘的特征，就是都能享受到南部新城的大学区便利（外国语翔城、双十、科技中学），未来初中大概率多校划片，小学有些许的差别。目前南部新城相对已经到位或者在建中的地铁、商业、市民公园等生活配套都能享受到。因此，最终购买者比拼的就是单价、总价（与面积相关）、使用率以及交楼时间。交楼时间比较早的，对刚需的吸引力其实蛮大，相当于省了2-3年的房租，也不用在入住前很久就开始还按揭。

未来，南部新城剩余房源不到800套，而且都以叠墅类的大户型为主。这个片区的定价权将随着配套逐年完善，逐步从一手开发商手中，让渡到二手房的中介以及囤房一族手里。未来，借助这里的学区，有可能演绎出新的故事，很大概率会类似海沧南。

网红板块，出道即是巅峰

与南部新城相对应的热点区域，是今年新鲜出炉，炙手可热的会展片区。

如果看单盘销售数据，可能会改变大多数人的看法——保利中交云上网签了663套，华润公元九里网签了768套。

这是大半年时间创造的销售数据，这两个项目如果论单盘销量，妥妥都能排入到厦门年度销量前十的位置，排名还相对比较靠前。足见厦门购房者对于新会展片区的亲睐。

目前还是一片工地，周围有村有牛的会展片区，之所以热销，靠的是宏大的规划和贴近市场的户型控制。

会展，体育中心，商业中心，滨海公园，地铁tod，新九年制学校，国际学校……北京x中的传说……真真假假虚虚实实的利好，当然可以制造足够的噱头。

近两年工地建设进度火热朝天的会展中心和白鹭体育馆，目的迎接2023年某几场亚洲杯足球赛。当然我们都知道，那个时候除非有新冠特效药，否则赛事举办是存在巨大的困难的。

这个地方预期中的会展商业配套，大家可以预估一下效果，类似于集美大桥桥头的泉水湾区域。集美桥头的泉舜泉水湾和国贸商城，目前也是集齐了快速公交brt、体育场馆、商场、集美中学和二线海景，目前价格是在3万5-3万9/㎡之间。所见即所得，不用等，不用猜。

目前新会展区域的销售价格也已经到了3万9/㎡左右，并且不少房源的成交价都突破了4万/㎡。如果不是为了情怀买单，应该就是为了品质和品牌买单吧？华润和保利的产品力，如果从过去这些年的实际交楼情况看，确实值得称道，比不少本土开发商是要好的。

另一个热销原因，即保利中交云上和华润公园九里项目规模都较大，因此能够配置出非常多的90㎡以下小户型。首付80万起，低总价，好上车。再加上第二东通道的建设，地铁3号线的开通，对于这个片区都是肉眼可见的利好。无论这个利好实际上作用如何，也比不少其他相对更成熟的区域半天不见一个好消息，要好得多。

在接下来的2022年，如果不新拍土地，那么新会展片区可以购买的新房剩下1000套左右。保利多一些，华润少一些。合计数大于南部新城的存量。

这意味着2022年，翔安新会展依旧会是刚需们购房的主力区域。但一样会遇到国贸学原现在遇到的问题，剩下来的户型越来越大，刚需们和投资客吃不动，而改善客这个时候要的是成熟区域和学区，甚至更愿意搏一把岛内。

根据规划，新会展还有十多块住宅用地可供出让。在接下来的数年间，这些土地的成功出让，将有力支持筹集新会展区域成熟发展所需要的资金。这有待于一批又一批认可新会展的人，前赴后继投入这个区域，用等待来迎接10年后的成熟。

年轻人们，要有耐心。