作者:杨国红律师 【案情简介】 2013年7月22日,A公司与甲签订《商品房预售合同》,甲按揭购房, A公司和乙作为借款连带保证人。后因甲逾期还贷,银行申请强制执行,法院从A公司账户扣划款项398350.73元。 A公司代偿后起诉甲、乙:判令甲向A公司支付398350.73元;2、甲向A公司支付利息522.22元;3、乙对第一、第二项请求承担连带责任;4、甲、乙承担诉讼费用。 诉讼时,甲购买的房产尚未取得产权证,因其还存在其他的诉讼,该房产已经被其他法院预查封。 【代理意见】 我作为A公司代理人:A公司替甲代偿后,有权向甲追偿,乙作为连带保证人应当对A公司承担连带责任。 【判决结果】 法院判决支持了A公司的全部诉讼请求。 【裁判要旨】 本院认为,保证人应当按照保证合同的约定承担保证责任,已经承担保证责任的保证人有追偿的权利。已经履行担保义务的A公司,其有权向债务人甲追偿,也可以要求其他连带保证的担保人乙承担连带责任。 【案例评析及建议】 本案中A公司作为开发商,业主按揭购房时,银行要求开发商提供担保。业主断供后,银行执行了具备还款能力开发商,开发商代偿后向业主追偿,此时业主的债务状况已经比较糟糕。《商品房预售合同》已经履行完毕,业主获得了房屋所有权,开发商无权解除合同并收回房屋。虽然房子办理了预抵押,但是尚未取得产权证,又存在其他法院的预查封,A公司无法及时通过拍卖、变卖房产实现回款。开发商一般难以拒绝银行的担保要求,会陷入代偿后回款没有保障的困境。 本案就是这样,案件进入执行阶段后,甲、乙名下均无立即可供执行的财产,甲名下还存在其他债务,购买的房屋无法立即执行。 为了解决这个问题,我建议开发商在与业主签订商品房预售合同时,应该将业主断供导致开发商代偿作为解除预售合同的条件,明确写在商品房预售合同的补充协议中。一旦开发商代偿,可以直接解除预售合同并收回房屋,能规避开发商代偿后的回款风险。 |
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