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地块环境研究报告一般的结构是： 对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。 1．生活方便状况研究 （1）交通状况及未来发展预测 （2）商业网点状况及未来发展预测 （3）休闲、体育场所分布及未来发展预测 （4）医疗、教育设施分布及未来发展预测 （5）环境质素现状及未来变化预测 2．商务频繁状况研究 （1）公司及员工密度 （2）公司流动人口频度 （3）公司业务分类 3．污染状况研究 （1）空气质量状况及未来变化 （2）水质状况及未来变化 （3）土质状况及未来变化 （4）辐射物辐射状况及未来变化 （5）能见度状况及未来变化 （6）水气及腐蚀状况及未来变化 4．供电、供水、供煤气状况研究 （1）供电状况研究 （2）供水状况研究 （3）供煤气状况研究 （4）供热状况研究 5．交通便利状况研究 （1）各种交通工具的通勤半径 （2）停车设施状况研究 （3）各种公路交通工具维修点状况 6．居住文化状况研究 （1）居民出行规律 （2）居民起居、聚会习惯 （3）居住构筑物的建筑风格比重及使用率 （4）居住构筑物的装修风格及装修费用 7．未来发展状况研究 （1）交通未来发展状况研究 （2）教育及医疗未来发展状况研究 （3）购物及休闲未来发展状况研究 （4）体育及旅游景点未来发展状况研究 8．居住圈层状况研究 （1）居住圈密度分析 （2）居住圈强度分析 （每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等） 9．可利用自然景观状况研究 （1）不同天际线的主景观 （2）不同天际线的景观结构 （3）不同建筑组合的景观结构 10．周边人口状况研究 （1）职业分布特径研究 （2）购买力状况研究（购买水平、购买意愿） 11．周边竞争者开发地块状况研究 （1）周边竞争者开发地块用途及开发者 （2）周边竞争者开发地块的规划状况 （3）周边竞争者开发地块的销售状况 （4）周边竞争者开发地块的租赁状况 12．周边旅游景点状况研究 （1）周边旅游景点景观结构 （2）周边旅游景点的到访率及到访动机 （3）周边旅游景点的消费量及消费结构 （4）周边旅游景点的开发者及经营状况 开发项目可行性分析报告 该报告可由三个分报告组成： 1．开发土地自然价值分析评估报告 （1）经线外一公里左右自然与社会资源状况对开发项目优劣影响力评估（从而得出开发土地自然价值分值） （2）评估子项限定 A、周边与开发项目相关连的自然资源存在状况 B、周边与开发项目相关连的社会资源存在状况 对资源存在状况诸因素的加权分析，有利于对开发项目的开发类型和开发档次作出判断，从而获得最可能销售价格的判断。但对诸因素加权给分的标准均属于经验判断，到目前为止，还未形成科学统一的标准。 只有认清开发土地的自然价值，才能最优化确定开发土地项目的类型及档次。就像利用不同材质的钢毛坯，做出最符合钢材质特点的精品。 2．开发土地策划价值分析报告（部分配图片说明） 评估子项设定 A、建筑布局 B、小区环境设计 C、物业服务 D、小区配套状况 E、小区工寺环境包装 F、小区住宅个性及特色形象包装 G、涉及项目资源的开掘、利用与整合 H、营销推广策略 可能还有I、J、K等子项目。 这些评估子荐创造和实现得越好，策划价值发值就越高，距实现最佳销售目标愈来愈近。只有充分发挥对开发土地的策划价值，才能降低开发风险，减少残局的出现。 房地产开发项目的价值评分，由两部分构成，其中土地自然价值评分占70%，项目策划评分占30%。对土地自然价值加权评估与策划价值加权评估，其依据是能否懑足在最短时间内实现开发项目的销售目标，最大化实现开发项目的区位利润。 开发土地项目可行性实现程度如何，取决于对土地自然价值评估得分的高低和对开发土地项目策划价值评估得分的高低。二者得分相加，分数愈高，风险性就越低，反之愈高。例如开发土地自然价值评估仅得20分，后面的策划价值评估得满分即30分，二者相加50分，处不及格状态。这意味着该土地开发项目的风险太大。在开发土地项目策划价值分析的报告中，策划价值的创造十分重要，它能使房地产的策划出现奇迹。 3．房地产策划策略设计报告（配图片说明） （1）开发项目建筑档次类型策略设计 （2）开发项目建筑总风格策略设计 （3）开发项目建筑单体立面风格策略设计 （4）开发项目建筑组团过渡风格策略设计 （5）开发项目住宅层数及比例策略设计 （6）开发项目不同档次类型主力房型策略设计 （7）开发项目套型空间区隔设计建议 （8）开发项目不同档次类型楼盘历史价格把握及未来最可能销售价格策略建议 开局策划，最表现策划功力的内容，都集中在这个报告中了，该报告的策略设计集中阐明的决策内容。 报告决策依据，即策略设计依据，来源于一手的社会调查资料分析，二手的相关资料分析，然后是策划人的实战经验及策划公司的创新实力。公司创新实力表现为若干个优秀策划人的集合。 财务分析报告 财务分析报告，就是房地产投资经济效益分析报告，报告可分为丙大类： 1．确定性分析法 A、表态分析法 a、简单投资收益法；b、表态投资回收期法 B、动态分析法 a、动态投资回收期法；b、净现值法；c、内部收益率法 2．非确定性分析法 A、盈亏平衡分析法 B、敏感性分析法 C、风险概率分析法 这些报告内容主要是投资商自己去做，策划公司可协助开发商去模拟式分析。 营销推广报告 1、项目销售控制计划 （1）初期销售特点把握与控制 （2）中期销售特点把握与控制 （3）高峰期销售特点把握与控制 （4）尾期销售特点把握与控制 注：计划只是总结房地产销售过程的一般规律，然后去进行预测性研究。 2．广告整体战略模式方案 3．项目销售模式建议 4．广告媒体选择策略 5．广告发布及实施要点安排 6．广告系列表现（可寻找一流的中介公司代理） 与建筑师沟通内容 1、总用地面积 2、总居住户数 3、总居住人口 4、总建筑面积 （1）住宅建筑面积； （2）公建建筑面积 5、建筑档次类型设定 6、建筑总风格设定 7、建筑单体立面风格 8、建筑组团立面风格 9、住宅层数及比例状况 10、主力房型 11、套型空间区隔设计 12、人口毛密度 13、人口净密度 14、住宅建筑面积毛容度 15、住宅建筑面积净密度 16、建筑密度设定 17、容积率设定 18、车位设定（含地上、地下）
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