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知识经济条件下，人力资源开发与管理在企业的战略地位日趋重要。在这样一种发展趋势下，我国企业，尤其是作为新兴行业之一的物业管理行业的人力资源开发与管理现状却不容乐观。随着物业管理的迅速发展，解决物业管理公司人力资源开发与管理的问题，并探索适合现代市场经济需求的人力资源开发与管理发展对策，无疑是众多的物业管理从业人员当前的热门话题。 一、目前行业的人力资源开发状况 我国物业管理经过了20多年的实践和探索，目前已经形成了一定的气候，广东作为我国物业管理发源地，其物业管理的发展已经逐步走向规范、不断提高的阶段。虽然如此，我国物业管理公司在发展中仍存在不少问题，尤其在人力资源开发与管理方面。 1、知识结构现况 北京外企太和企业管理顾问有限公司于不久前对深圳物业行业知识结构及薪酬福利进行了调查。从太和公司提供的数据来看，深圳物业管理行业的人员素质已经有了很大提高，战略管理层(总经理、副总经理)人员中硕士以上的占到9.1%，本科毕业的占到59.1%，大专以下的占31.8%。中层管理人员中，硕士以上为4.2%，本科59.4%，大专以下36.4%。而深圳房地产开发行业战略管理层的学历比例为硕士以上6.25%，本科37.5%，大专以下56.25%，中层管理人员的学历比例为硕士以上15.2%，本科72.2%，大专以下12.6%。比之房地产开发行业，物业管理行业人员素质的差距并不大，可能存在的问题是物业管理行业的许多从业者并非是相关专业毕业或之前接受过系统的专业训练。 2、薪酬现况 深圳是我国物业管理最发达也是最规范的地区，在国家审核批准的第一批53家一级资质物业管理公司中，深圳一地就有24家。所以深圳物业行业的薪酬状况具有典型意义。从太和调查的数据显示，与房地产行业相比，物业公司的薪酬福利整体水平要底得多。以反映各级职位中等收入水平的市场中位值(50分位值)为例，房地产行业低级职位的年度总薪酬大约在7万元左右，高级职位则可以达到55万元；而物业管理行业低级职位年收入只有2.5万元左右，最高级职位在33万元上下。 3、很多物业管理公司在观念上还处于传统的人事管理阶段 近年来，大部分物业管理公司都将过去的人事部门改成了“人力资源部”，这一方面表明人力资源管理正日益受到企业领导的关注，但是另一方面很多物业管理公司thldl.org.cn仍沿用传统的劳动人事管理，其管理思想和管理方式没有根本变化，管理上注重的是“安置人”，管理的目的是“控制人”，把员工视为一种“工具”，关注的是成本、使用和控制，忽视了对员工的积极性、创造性的开发和系统管理。 4、物业管理公司的人力资源管理部门定位低，无法统筹管理全公司的人力资源管理 数据显示，人力资源管理部门权力主要体现在工资管理、培训、保健安全和福利等方面，在这些领域，有关的人力资源管理政策大部分由人力资源管理部门制定和发挥作用，而在新技术、组织和管理的发展及组织工作安排等方面的影响非常有限。 一项对我国物业管理公司人力经理的调查报告显示，人力经理们60%的精力被用在处理各种行政事务——档案管理、填写表格、仅有30%的精力用来为员工和管理人员提供咨询服务，10%的精力用在为公司战略提供人力支持。大量的基本管理工作令人事经理们疲于奔命，还得不到其他经理和员工的认同。 在这种情况下，人力资源管理职能只能是物业管理公司经营战略的一个执行者，无法参与企业战略的决策过程，不能在战略执行的过程中通过各种人力资源管理政策和制度的设计以及对人力资源管理实践的调整来帮助物业管理公司赢得竞争优势。 二、物业管理公司应该形成什么样的人力结构 物业管理公司人力结构的形成，根据成功的企业经验，结合物业管理自身特点，物业管理公司人员素质结构主要有以下几个方面： 1、协调型。活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合，对外则善于化解各方面的冲突，此类人才则适合于出任管理处主任或客户服务部经理。 2、完善型。能准确领会决策者的意图，工作细致，认真负责，事业心强，善于使工作方案和设想付诸实施，此类人才则可以胜任总经理办公室工作。 3、综合型。知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理公司应具备较多的此类型人才。 4、决策型。知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。此类人才一般可以出任公司总经理。 5、监督型。秉公从业，办事公道，铁面无私，管理严格，通晓法律，善于采取对策，依法维护经营权益。此类人才一般适合在审计部门或品质管理部及人力资源行政部。 6、参谋型。有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富，善于出谋划策，拟定方案。此类人才适合出任总经理助理之职。 7、执行型。办事认真可靠，落实迅速准确。此类人才适合在基层出任班组长。 三、物业管理公司用人机制 一个物业管理公司具备了人员素质结构，只是为物业管理公司的发展提供了必要条件。要想使企业经营行为富有成效，关键在于如何合理科学地使用人才，建立科学地用人机制。现时绝大多数企业依然保留着传统人事管理的做法，虽然在语言上改进了，但实际上只追求工作的结果及成本是否得到控制，制度是否得到了落实，种种类类的，视员工为监督的对象，从不重视对员工的能力和发展潜力的提高，最终欠缺是对员工的关心，导致员工积极性和自觉性，甚至令工作质量也随之下降。 作为一名人力资源管理者，应该重视对人员的开发，提供机会让员工能力和创新得到发挥，建立适合物业管理公司实际情况的用人机制，让员工感到企业存在的吸引力，让员工情感得到保证，真诚与企业共同进退。 四、如何开发物业管理公司人力资源 物业管理公司人力资源开发其中最主要的措施之一就是物业管理公司对员工的培训。目前国际上各发达国家的企业都非常重视员工的培训工作，把它列为企业的战略任务；而我国企业员工的素质偏低，但企业对员工的培训观念却比较落后和狭隘，又存在很多误解和偏见，员工培训机制还不健全。因此，我国企业必须重视员工的培训，努力提高他们的素质和技能，这对于提高企业整体的效能和市场竞争力。 物业管理公司的人力资源开发途径主要有：充分发挥现有人才的作用；创造条件使人才迅速成长，脱颖而出；适当引进人才；实行职位交替，提高群体功能，充分调动个人的积极性等。 五、我国物业管理行业人力资源开发与管理的发展趋势 随着全球经济的不断发展，市场竞争日趋激烈，物业管理公司将面对新的挑战，同时，日新月异的高新科技也给物业管理公司带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，城市建设的标准和居民生活的要求也不断提高，相应这对物业管理行业的发展提出了更高的要求。 在物业管理行业发展不断深入和物业管理市场不断完善的过程中，我国物业管理公司在经济性质、组织结构、经营管理机制方面都将发生根本性的转变，市场化、集约化、规模化、信息化、智能化、专业化必然成为期物业管理行业发展的方向。下面结合物业管理行业的发展趋势来谈一谈我国物业管理行业人力资源开发与管理的发展趋势。 （一）信息化、智能化管理需要高素质人才队伍 伴随着计算机及技术的迅速发展和信息、网络技术的普及，信息化、智能化系统纷纷走进了人们的生活，相应，人们对服务的需求也越来越高，为适应社会发展的需求，信息化、智能化管理将成为物业管理公司的新趋势，过去传统的服务方式已无法满足业主的新需求。 随着行业科技含量的不断提高，以及加入WTO后所面临的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理公司可持续发展的重要资源。物业管理公司要在巩固现有市场的基础上开拓新的市场，寻求可持续发展，就要向业主提供优质的服务，这也就要求物业管理公司必须拥有掌握信息化、智能化管理方法的高素质人才队伍。 （二）集约化、规模化的经营方式需要更多的专业人才 随着物业管理市场市场化的发展，物业管理招标投标工作的大力推行，物业管理公司将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变， 物业管理的发展与社会经济的增长和人们生活水平的提高有着密切的联系，就我国当前的情况，我国物业管理行业在未来相当长的一段时间内仍属于微利行业。在有限的市场资源条件下，物业管理公司的竞争将进一步加剧，这势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化，走集约化、规模化的经营之路也必然成为物业管理公司的发展趋势。 走集约化、规模化的经营之路，可以提高工作效率，降低成本，一业为主，多种经营，进而提高了物业管理公司的竞争力。这对企业的人才无疑也提出新的要求，规模扩大了，在人力资源开发上也并不是单纯的增加，而是要求物业管理公司要拥有更多的专业人才，尤其是高素质、高品质的物业管理人才、经营管理人才、技术人才，并要使英雄有用武之地。 （三）专业化分工越来越细，部分专业工作将实行外包 我国的经济已开始呈现出全球化。由于我国物业管理发展的迟缓，近些年已经有不少港澳和其他国家地区的一些优秀的物业管理咨询顾问公司进入我国市场。另外，面对激烈的市场竞争，社会分工日趋细化，专业性公司也与日俱增。 物业管理公司为了降低成本，提高服务水平、工作效率，以提升物业管理公司的竞争优势，将对部分专业工作实行外包。如将人才诊断、员工素质测评、企业人力规划、人员招聘、人才咨询、员工职业生涯设计、猎头服务等外包给专业的人力资源管理顾问公司，将清洁卫生、绿化养护和更换等工作外包给专业的清洁公司，将电梯、中央空调等设施和消防系统的保养维护工作外包给专业的机电工程公司。 结合以上对我国物业管理行业人力资源开发与管理的现状分析、发展对策以及发展趋势，物业管理公司领导势必要将物业管理公司的人力资源管理与开发工作放到战略地位来考虑和处理问题。而执行物业管理公司人力资源开发与管理工作的人力资源部门更要掌握先进的人力资源开发与管理理念和实践技能，提高人力资源开发与管理的工作效能，进而提升物业管理公司的核心竞争力和全面竞争力。
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