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秦皇岛作为我国首批沿海开放城市和国际著名的旅游避暑胜地，在改革开放的三十多年里城市建设取得了较大发展，城市管理的水平也有了较大幅度的提高。尤其是作为城市管理重要组成部分的物业管理。从1994年底起步到现在，一年一个台阶，年年迈出新步伐。到目前为止，全市取得物业管理企业资质等级的物业公司59家，从事物业管理的各类管理人员320人，从业人员近4000人。去年初，我们利用7个月时间，对全市居民住房情况进行了有史以来的第一次普查。普查成果显示：我市2万平方米以上的住宅小区共175个，市区拥有住宅建筑总面积1163万平方米，已经实行物业管理的446万平方米，物业管理覆盖率为38.4%。自1995年以来，全市先后有2个小区被评为“全国物业管理示范小区”，6个小区被评为“全国物业管理优秀小区”，20个小区被评为“全省物业管理优秀小区”。获奖小区在全省11个城市中位居前列，在北方城市中居先进水平，主管城建的副市长连续两年被评为全国城市物业 管理优秀市长，市房管局连续三年被河北省评为物业管理先进单位。我市推动物业管理工作的做法得到省主管部门的肯定。下面就近几年来我市物业管理的一些工作和做法，向各位领导和同志们作一个简单的汇报，敬请批评指正。一、加强领导，理顺关系，及时建立全市推进物业管理工作的新体制物业管理是伴随着城镇住房制度改革和社会主义市场经济体制的逐步建立发展起来的一个新兴行业，是在人们物质生活需要和精神生活需要不断提高中形成的。它与计划经济条件下的住房管理体制相比，完全是一种具有全新理念，更符合人们安居乐业需求，更具有人居特点的管理服务模式。为了有效推动物业管理工作，我们以建设部33号令和省政府171号令为依据，从理顺关系入手，全面谋划机构设置。对此，市政府给予了大力支持和肯定。1997年8月市政府批准成立了以主管城市建设的副市长为组长，由市建委、规划、财政、物价、房管、工商、城建等14个市直管部门主要负责人和三个市区四个县主管城镇建设的副区长、副县长参加的“秦皇岛市住宅小区物业管理领导小组”，全面负责推动市物业管理工作的宏观决策和组织领导工作。在此基础上，为使物业管理机构形成网络，我们又深入三区四县和两个开发区，征得县区的同意和支持，也成立了相应的机构，明确了工作职能和权利义务范围，编造组织本区域内推动物业管理工作。市、区房地产业管理局人微言轻，行业主管部门，下设“物业管理办公室”负责具体实施工作，形成了由两级政府牵头，物业部门实施，其它有关部门配合参与的工作体系。同时，大力建立具有独立市场主体资格的物业管理企业，组建住宅区业主委员会，对住宅小区实行市场化、专业化的有偿管理服务，使政府领导、物业管理、业主自治和企业的自主经营形成了一种合力，有效地保证了政府决策的实施和政令的畅通，对我市物业管理的启动和推进起到了非常重要的作用。二、建章立制、健全法规，力求使物业管理工作有法可依、有章可循社会主义市场经济是法制经济。物业管理作为市场经济体系中一种社会化、市场化、服务经营型的管理模式迫切需要法规和规章作为正常运作的保障。为此，我们把加强法规、规章建设作为推行物业管理的首要任务来抓。根据国家和省政府的有关规定和要求，从1996年开始，我们相继出台了《秦皇岛市城市住宅区物业管理暂行办法》、《秦皇岛市人民政府关于进一步加强城市住宅小区物业管理工作的通知》和《推行和规范住宅小区物业管理实施方案》等十多个规范性文件，逐步建立和形成一整套适合我市情况的物业管理的政策法规体系。在实际工作中，我们还以文件和规章的形式，按照建立市场经济体系的要求，以产权关系为纽带，以规范化的物业管理为基础，明确了十个关系，即物业管理企业与政府主管部门和其它行政主体之间的权利义务关系；物业管理与城市建设、城市管理之间的关系；物业主管部门与开发建设单位、物业管理企业、业主之间的关系；物业管理前期介入与后期管理之间的关系；物业管理服务与开发建设单位的物业保修责任之间的关系；物业管理与水、暖、电、气、环卫等行业部门之间的关系；物业管理企业与业主委员会、街道办事处、居委会之间的权利义务关系；住宅共用部位、共用设施设备的管理使用与业主自用部位的管理维修之间的关系；物业管理与社区建设管理与服务之间的关系；物业管理的行业监督与企业自身建设、管理监督之间的关系。确立了物业管理的社会地位、法律地位。通过一系列法规政策及规范性文件的出台，为物业管理行业的规范化、法制化奠定了基础，使物业管理工作有法可依、有章可循。 物业管理工作是一项复杂的社会工作，它涉及面广，情况复杂，工作难度大。推行物业管理，拓宽物业管理覆盖面，就要采取区别情况，对症下药的办法，根据不同小区物业的特点，有针对性的推行物业管理。为此，王增力副市长特别强调规范物业管理行为，加大住宅小区物业管理的推行力度，要作为房管系统工作的“重中之重”抓紧抓好。具体工作中，我们主要采取了以下办法：一是新建小区的物业管理一步到位。我们规定对1997年以后建成的小区，必须按《秦皇岛市城市住宅区物业管理暂行办法》的规定实行物业管理，相关部门参加，对全市所有新建小区进行普遍检查，发现配套设施设备不完善的小区，责令开发建设单位限期补建完善，否则要对其进行经济处罚并不准进入开发建设市场获得新的开发项目，目前全市新建小区都已按照规定实行了规范化、专业化的物业管理。二是对正在建设的住宅小区，认真抓好物业管理的前期介入工作，防止后期管理出现问题，影响物业管理正常开展。我们从规划设计、施工安装、配套建设到综合验收各个阶段，做到全程参与，主动监督，确保规划安排中的配套设施设备同步施工，同步建设，防止开发建设单位挤占小区公共配套设施的行为，从根本上解决因开发建设不规范而给后期物业管理带来的管理难的问题，使物业管理与小区开发建设同步，与住宅建设协调发展。三是以绿化美化年活动为契机，对老旧小区加大整治力度，实行逐步推进。我们按照“因地制宜、先易后难、完善一个、推行一个”的思路，逐步推开。结合绿化美化年活动，三年共投资5千多万元，完成小区绿化面积85.58万平方米，并建成一批美化设施，为住宅小区物业管理创造了有利条件。我们还采取每年“市政府从城市建设维护中拿一点，区政府从社区管理支出中凑一点，公房出售单位从维修基金中挤一点”的办法，筹措资金，集中使用，有计划的对旧小区进行整治，合格后选择物业管理企业进行管理，逐步纳入新的管理体制，积极稳妥推进旧小区的物业管理工作。去年，我们集中半年时间，对海港区10个旧小区进行了整治，据统计，各牵头单位共投资200余万元，整治改造总面积约50万平方米，清除卫生死角4处，搬迁小区内路边市场3个，拆除违章建筑12处，新增绿化、硬化面积5000平方米，修复封闭围墙230米，路灯31盏，疏通维修下水设施40余处，取得了很好的效果。今年，市政府又以88号文件的形式制定下发了我市2001年—2005年推进和规范余额小区物业管理的实施方案，规定了今年全市旧小区整治的五年计划。这一计划贯彻落实后，我市旧小区的物业管理工作将再上一个新的台阶。四是逐步扩大管理类型，在做好住宅区物业管理的基础上，积极推行商业物业和工业物业管理。如热电物业管理公司在做好住宅小区管理的同时，对热电厂1万多平方米的工业厂房进行了物业管理，取得了良好的经济和社会效益。目前，全市7家物业公司在对10多平方米的工业厂房、办公楼、酒店、汽车交易城及度假村的管理都取得了成功，这不仅拓宽了物业管理的覆盖面，而且也为物业管理的进一步发展摸索了路子，积累了可贵的经验。四、广泛宣传，积极引导，培育成熟的物业管理消费群体成熟的消费群体是促使物业管理健康发展的一个重要因素。由于历史的原因，我市城区规模较小，城区人员不多，改革开放后，随着城区的扩大，进城打工置业人口的增多，再加上下岗工人和城市困难户等在市民中形成了一个物业管理消费不成熟群体。他们当中有些人不仅缺乏物业管理消费意识，还习惯于垃圾乱堆乱放，不讲公共卫生，忽视公共利益，随意上街摆摊设点，中小区内占道经营，长期无故不交费等，使物业管理出现了收费难，管理难等很多的人为困难。为了解决这一问题，我们一是广泛开展了宣传教育活动，帮助居民提高物业管理意识，使广大居民认识到搞好物业管理，创造良好家园需要生活其中的每一个人的关注、参与和贡献，使绝大多数市民家庭都能自觉遵守小区的管理规定，并自觉把物业管理消费作为家庭支出的组成部分，从而营造一个全社会了解物业管理，关心物业管理，接受物业管理，支持物业管理的良好氛围。二是充分发挥新闻媒体的监督作用，开办物业管理宣传专栏、创办《物业管理简讯》，举办相关内容讲座，定期宣传物业管理的政策法规，基本常识，逐步提高全社会对物业管理的认识程度，同时对一部分有能力消费而无故不交物业管理费用的人进行公开曝光，使他们在舆论的监督下自觉履行义务。三是开展业主自治自律，在符合条件的小区组建业主委员会，制定业主公约，并将履行交费义务条款写进委托管理合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到业主自律和合同的约束。四是及时处理服务与交费之间的纠纷，加大执法力度，对一些长期只享受服务，不尽交费义务的人由物业公司向其所在单位下达书面催交通知单，并请求其单位从工资中协助扣交，同时，鼓励物业企业在搞好管理服务的基础上对违反合同约定无故不交费的人进行民事诉讼，使有能力交费而不交者无处逃避。五是拓展服务领域，创造就业机会，帮助部分居民提高物业管理消费的经济承受能力。我们要求物业管理公司在招聘管理服务人员时，要尽量选聘所管小区内的下岗工人和失业者，以增强这些人的物业管理消费承受能力，把无力承担物业管理消费的人数降到最低点。五、加强监督，强化管理，大力培植优势企业，引导扶持企业进行集约和规模经营物业管理的核心是企业。企业规模小，经营、管理力量弱，管理行为不规范，企业效益低是影响物业管理发展的一个关键问题。针对这种情况，我们感到当务之急就是加强指导和管理，用市场机制和政策杠杆作用，扶植一批规模大、机制新、效益好、信誉高，实力强的物业管理企业，将资质等级与管理规模、服务水准、收费挂钩，鼓励企业去开拓市场，提高社会信誉，扩大龙头企业占有市场的份额。为此，我们采取了三项措施：一是利用年检对物业管理企业进行整顿，逐步淘汰小、差、弱、低企业。严格按照建设部和省建设厅关于企业资质管理的要求，对一年来企业的经营业绩进行审查。今年年检中，我们共吊销企业资质证书3家，降低资质等级12家，限期整改20家。对一些低水平运作的企业敲响警钟，使他们产生了强烈的危机感。二是搞好人才培训，为企业发展积累人才，增强后劲，我们针对当前我市物业管理企业实用型人才多，科技型人才少，工程技术人员多，经营管理型人才少的实际，利用年终岁尾举办培训班两次，培训各类人才210多人，为企业转型和发展提供了人才保障。三是推行招投标机制，培育公开公平的市场竞争环境，使一批规范效益型企业脱颖而出。我们规定，凡新批准建设的总建筑面积3万平方米以上的住宅小区的物业管理，建设单位应在物业行政主管部门的指导和监督下在房屋预售前，面向社会公开招标，没有经过招投标，确立物业管理企业的预售项目，不得批准发放《商品房预售许可证》。通过公开竞争，目前全市已有4家具有规模效益的企业崭露头角，其中东华里物业管理公司的管理规模已经达到24万平方米以上，华厦物业管理公司的规模达到了50万平方米以上。四是积极引进先进的管理经验，管理技术和管理模式，鼓励企业采取合资、合作、技术支持、协助策划等形式与省内外、国内外的先进物业管理企业进行合作，不断加强企业的自身建设，提升企业的管理服务水平。目前，热电物业管理有限公司聘请了具有丰富经验的香港屋宇管理有限公司作为贯标顾问，实行ISO9002国际质量标准体系认证，秦皇岛华联商城股份有限公司物业分公司与深圳万科物业发展有限公司合作对金原广场进行前期介入和管理。这些举措，将给我市的物业管理注入新的活力，并将带动我市物业管理走上一个新的台阶。各位领导，我市的物业管理工作在各级领导的指导关怀和大力支持下，虽然取得了一定成绩，但与兄弟城市相比，尤其是与南方经济比较发达的城市相比仍然存在较大差距，我们的物业管理还处在一个从起步到规范的阶段。为此，我们决心以这次会议精神为指导，认真贯彻重要思想和省委、省政府领导的讲话精神，开拓进取，勤奋工作，努力学习和借鉴兄弟城市的先进经验，扬长避短，趋利避害，努力把我市的物业管理工作提高到一个新的水平。
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