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物业管理作为一种新兴行业，符合住宅建设发展的趋势，迎合现代人的居住需求，显示出巨大的发展潜力。物业管理企业应实行“自主经营，独立核算，自负盈亏”。而物业管理是劳动密集型企业，属于微利行业，当前，除少数物业管理企业略有盈利外，大部分处于亏损经营状态。物业管理企业资金紧张是摆在面前的最大难题，亏损是阻碍物业管理行业发展的最大障碍。特别是小区的物业管理，亏损现象更加普遍。虽然大部分小区的物业管理都有开发商做后盾，但随着住房销售的结束，产权的完全转移，补偿将不会存在。也就是说，开发商补得了今天补不了明天、后天。因此，物业管理企业要想生存，最终发展壮大，必须依靠自身力量解决经营亏损问题。 综合分析物业管理亏损的原因，主要有以下几个方面： 1．物业管理收费定价不合理 物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响其服务收费标准基本上实行政府定价或指导价，而政府在制订价格时较少的考虑到物业的基本情况、物业管理的服务水平如何，往往出于稳定社会秩序或其他考虑一般对物业管理的收费标准都定的很低，物业管理服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证。要想盈亏平衡还有一个办法就是降低服务标准，这样就会使业主产生很大的不满意，对一个注重品牌的企业来讲，也是一种自毁行为。 物业管理收费标准过低，使物业管理企业难以维计。但是，目前物业管理市场、大众、媒体争相谈论经营规模、管理经验、服务质量、投诉、纠纷，不谈经济效益，这的结果制约了行业的健康发展，最终影响了业主们的长远利益。表面上一时期内减少了开支负担，实际负了史陈帐。 2．物业管理的社会化、专业化发展缓慢，企业规模小、效益差、管理水平低，在物业管理发展的过程中，市场化进程缓慢。绝大部分物业管理公司由开发商组建，出于各种不同的想法，开发商不让别人管理自己开发的物业。这样物业管理的市场就越难以形成，反过来，开发商或业主委员会越难以在市场上选聘到合适的物业管理企业。因而，物业管理企业的规模难以扩大，人员、设备配备存在浪费，效益自然较低加之，受到传统观念的影响，物业管理就是单位的后勤处，所以从业人员素质不高，掌握现代管理科学的管理人员和专业技术人员由于名誉、待遇等原因，不愿从事这个行业。在企业之间缺乏竞争机制，在企业内部管理中不注重成本核算、管理环节不顺畅，造成支出的增加。 3．物业管理收费难 有些业主的思想还停留在计划经济时代，在住户消费上花钱买服务的观念还未建立起来和有的物业管理企业服务不到位及由于房屋质量存在问题等各种原因，使得各小区都不同程度地存在欠费现象，如果说欠缴物业管理费还说得过去，那么欠交水、电、暖等纯属由物管企业代交和费用更使企业雪上加霜，而物管企业又没有有效的办法去解决欠费问题，给企业经营带来进一步的亏损。 还有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出感受到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判断，认为物值不符。其实维持一处物业特别是高档物业的有效运行，决不象业主看到的那么简单，有大量安装在地下室等隐蔽位置的机电设备，需要常年累月不间断地投入大量人力、物力、财力去保证这些设备正常运行和使用寿命，最终保障业主的长远利益。 4、大修维修基金不到位，给物管企业带来额外的支出 虽然在物业管理条例中明确的规定大修维修基金的来源及管理、使用办法，但开发商绝大部分都未收取2-3%的大修维修基金，或是收费后未拨付，或是开发商与物管企业责任、权限不分，使物业企业存在额外的支出。 5、物管企业负担多、任务重 在物业发展过程中，很多人认为物业管理可以也应该包治百病，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，压得物管企业喘不过气来。物管企业，它不是公安、民政、街道居委会、环卫部门，它是一个从事物业相关服务的企业，认为物管公司只要收了钱，就应对业主或使用人的一切损失（包括人身伤害和财产损毁、丢失）承担责任的观点是不正确的。为了息事宁人、讨好业主，企业只好委曲求全。 6、责任不清，承担过多风险 物管企业承担了大多数公用部门的收费任务，基于目前公用事业的垄断性，物管企业代收代缴水、电、暖等费用的问题上没有选择权，毫无代价地承担了收费责任，不仅如此，拒交、欠交现象普遍存在，物管企业不得不为住户付大量的费用，还有垄断行业的部分维护责任，如楼内的电话线维护、小区内天然气管线等维护等，承担了很大的经济风险，在某种程度上物业管理扮演了为政府分忧、为百姓解难的角色，但这并不影响物管企业的基本社会定位，独立核算的企业法人。由于传统观念的影响和现实利益的驱动，长期以来，物管一直被视为行政管理的延伸，开发建设的辅助，错误的社会定位必然导致物管企业无法实现以追求经济效益为目标的企业化经营，而且物管企业与各专业部门原已形成的被动制约关系也无法得到根本改变，多家、多头、多口管理的现象十分普遍，这就势必导致物管企业不合理地承担过多的收费责任和风险。 物业管理企业为了在市场竞争中生存和发展，必须追求经济效益为目标，建立合理收支体系，实现财务的收支良性循环。为此，必须解决以下问题： 首先，政府要促进物业管理市场化的进程，充分运用市场竞争机制进行资源合理化配置，加强政府性引导，使物业管理收费在政府指导下，由业主委员会和物业管理企业协商定价，真正实现优质优价的收费标准，给物管企业留下微利的空间。制定招投标方面的有关法规，完善物业管理配套法规，切实解决大修维修基金的筹集问题。要把物管费提高到合理的水平，政府、企业、业主必须站在三者利益的结合点上共同努力。 其次，提高物管企业的管理水平，建立成本意识。分析物管企业的支出结构，可以看出其最重要的成本是人力的支出，许多企业管理人员常常会不自觉的忽视人力成本。根据我们的经验，物管企业的人力成本高达总成本的60%左右，所以人力的合理利用是提高经济效益的最有效的方法。要特别注意经营管理和技术人才的合理配置，确保管理环节的通畅，。另外，共用能耗也是主要的成本之一，特别是高层住宅，应对水、电支出进行测算，防止跑、冒、滴、漏等，更换声光控开关、改进线路等办法节约用水、用电。同时，对一线员工进行培训，建立节约意识。 第三、不断提高服务水平 在ISO9001：2000版标准中的八项原则的第一条就是“以顾客为关注焦点”。在企业的服务的过程中，不管以前业主满意如何，业主的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容，提高服务水平，这样才能确保业主对物管企业的认可，最终使费用回收率达到较高水平。同时物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的管理服务项目外，可以开展专项服务、特约服务、中介服务和多种经营。特别是中介服务，物管企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者能够提供高效优质的专业服务。但多种经营首先要围绕物业管理的范围，跨行业是本末倒置的行为。而且必须明确物业管理服务为微利服务。 第四、不断加强物业管理知识宣传。物业管理是新生物，要取得社会的认可和业主的理解，必须加强物业管理知识宣传，要使各级政府和产权人认识到物管行业的生存和发展，最终的受益人是产权人、使用人，其结果是社会的稳定。 第五、全程控制管理成本。物业管理成本常常要受到先天因素和社会因素的制约，这是物业公司很难左右的。如果开发商在规划设计阶段就充分考虑物业管理的经济性，多进行设备设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同运行成本的比较，甚至对交通组织、出口设置等精心考虑就可对以后的物管费用支出的降低产生影响，从而有效减轻业主的负担。物业管理应在开发设计阶段进行早期介入。 第六、提高物业管理的手段。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力、物力，因而导致物管成本难以下降，因此应用现代化的手段如小区智能化等增加现代科技含量，提高物管手段，即可节约大量的人力、物力降低物管成本。 必须清醒的认识到，随着市场经济体制的建立和完善及居民收入水平的提高，物管企业来自于政府和开发建设单位和支持将逐渐减少，企业最终必须独立走向市场。现阶段物管企业的法宝就是开源节流，开源就是要多渠道增加收入，节流就是要通过科学管理、求得规模效益，从而降低成本，走社会化、专业化、集团化发展道路。 |
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