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物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。与传统的物业相比较，由于生产力迅猛发展和现代技术水平的不断提高，现代物业呈现以下特点：1. 建筑物规模宏大和技术含量增高；2. 一个、一组或相关建筑群共用一套或一群配套设备、设施、场地及其它；3. 基于上述特点和房屋商品化概念的引入，势必导致一个物业区域内有若干个平行的，独立的产权所有人，他们的物业互为依存，彼此相连，共处于一个结构之下，共享同样的配套；4. 现代物业是一个集合建筑，是一个不可分割的整体，不存在物业之间的区分临界。所以现代物业由二个部分构成：一是业主独自占有和使用的空间和实物；二是和其它业主共同占有和使用的空间和实物。现代物业的所有权亦表现为业主专有所有权和共有所有权，两者的有机结合构成了业主完整的物业所有权（相邻使用权只是专有所有权的必要延伸和限制）。 一、 代物业的产权特征 现代物业的产权结构表现为，1. 物业的产权由多个业主产权集合构成；2. 多个业主的产权实际由两个部分组成；物业专有部分所有权，物业共有部分所有权。作为共有物业，从法律角度上讲必然有以下几个法律特征，第一，共有的主体因拥有该物业的专有部分而产生，具有从属性；第二，共有的主体是两个或两个以上的自然人或法人，具有复合性；第三共有的客体是特定的独立物。共有物在共有关系存在期间，不能人为地分割为各个共有人分别享有的所有权，各个共有人的权利及共有物的全部，具有不可分割性；第四，共有人对共有物的使用平等享有权利，但是共有人对自己权利的行使，并不是完全独立的，在许多情况下要体现全体共有人的意志，要受其它共有人的利益制约，具有制约性。现代物业的共有是特殊的按份额共有，但共有人的权利并不仅限于共有物的一部分上，而是涉及共有物的全部，或者说在使用共有物时是不分份额的。为确保共有物的使用原则上是不可分割的。所以，共有人对共有物行使占有，使用，处分等权利时要和其它共有人协商，意见分歧对要按份额进行表决，共有物的管理及费用应由全体共有人支付和按份额承担。 共有产权的所有人对共有产权享有使用权、收益权、维修改良权的同时，应承担相应的义务。1. 按共有部分本来用途使用共用部分。所谓本来用途，是指依据共用部分的种类，位置、构造、性质以及依据管理约定的共用部分的目的或用途正常，合理的使用共用部分。例如：公用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物妨碍通行；客用电梯不得作为专门运输货物的工具；屋顶是用于遮挡阳光、雨雪的，不得堆放杂物或建造违章建筑物；停车场是用于车辆停放的，不得堆放杂物或建造违章建筑等。2. 分担共同费用和负担的义务。要使建筑物发挥正常作用就必须对建筑物进行管理、维修、改造，这些活动必然发生费用，这些费用当然要由共有产权享有人分担。3. 维护和保存共用部分的义务。物业专有部分所有权人作为共用部分所有权人负有维护，保存共用部分的义务。 二．树立共有产权意识的必要性 随着时代的发展，现代物业对环境建设的要求越来越大，如：道路、绿化、水景、亭阁；现代物业的技术含量越来越高如：安全防范、停车管理、消防、供电、供水、网络通讯、电梯等，这些都加大了在业主产权中共有产权部分的比例，从本人从事物业管理以来的经历说明，必须提高对共有产权的认识才能为物业管理的规范化、专业化、法制化奠定基础。 1. 建立共有产权意识有利于业主行使真正意义上的管理。 物业管理是由业主以合同形式及同等效力的规章制度，业主公约等，委托专业管理人员以理（知识）有序地管人、管物、管财、管环境以期实现最佳管理目标的过程。其中业主与管理者之间相互监督，约束对方的权利和义务。而公共管理制度，规范，业主公约等，是业主在使用物业时的行为规范，是对业主自律行为的要求。 我们可以引申出一个概念，“使用即管理” — 是指业主在使用物业的过程中，是当然的管理者，负有责任和义务。物业的功能和寿命状况如何，除直观上取决于物业管理者的水平外，还直接取决于业主们对使用共用物业部分产权的认识，业主的自律意识越高，物业的功能就发挥得越好，使用寿命越长。否则效果相反，所以业主是一个区域内物业的另一个管理主体。业主对物业的管理不仅表现在对物业公司的监督、约束上，同时也寓于在物业使用的自律中。 2. 树立共有产权意识才能真正树业主委员会的维权意识。 大多数业主只对物业公司能否满足自己在使用、占有自有物业的安 全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对物业公司为了维护共有物业而付出的劳动，采取的措施普遍不大关心（但对由此而要付费却很关心）。业主委员会是业主的代表，它同样具有一般业主的倾向。也就是，当业主们在使用自有物业方面的权利受到损害时，业主委员会比较重视，当业主在使用共有产权部分物业的权利受到损害，共有物业受到损害时业主委员会往往并不是十分关心。所以只有树立共有产权意识自有物业和共有物业共同受到维护，才能树立业主委员会真正意义上的维权意识。 3. 只有真正树立共有产权意识，才能纠正“不入住不收费”的错误观 念。 《物业管理条例》（送审稿）第三十六条：成房发65号文件第十七条；省府发119号文件都对物业管理服务内容作出了明确规定，要求当事人对物业的共有部分，公用部分维修、维护、管理事项进行约定。在业主对其自有产权部分进行使用、维护管理，并对共有产权部分实行使用管理（自律）的基础上，物业公司是受委托对其全部共用产权部分资产进行维护管理。《物业管理条例》（送审稿）。第三十九条指出：“物业管理服务价格由物业管理服务成本、法定税收、利润或佣金构成。物业管理服务成本一般包括下列项目：1.）管理服务人员的工资、福利费、办公费；2.）用于物业管理的固定资产折旧费；3.）物业共用部分的日常维护和管理费；4.）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理费用；5.）物业共用设备、设施运行、使用的水费、电费等；6.）物业管理区域内环境卫生服务费、绿化日常维护管理费、虫害灭治费、公共秩序管理费、交通管理费、消防管理费；7.）合同约定的其它费用。业主在购买自有部分产权的同时也拥有了物业区域内的共有部分的一定份额产权。物业管理企业的服务成本主要由共有物业的维护、使用、管理费用构成。《物业管理条例》第四十条明确指出：“物业管理服务费由物业管理企业向业主收取。所以当业主拥有物业区域内的物业后，就应交纳共有产权部分的维护、使用、管理费用即物业管理费。而不是不入住不收费。 4. 树立共有产权意识有利于规范物业管理企业的行为。 只有建立共有产权意识，物业管理企业才能树立良好的服务意识，自 觉地接受规范的约束，业主的行为监督、财务监督更好地为业主服务。 共有产权意识目前尚未被广大业主和管理人员所接受，要推动物业管理行业的发展： 1. 由政府尽快出台《物权法》、《物业管理条例》为共有产权奠定法规 基础。 2. 制定有效的有物业区域内对产权人管理者具有普遍约束力的书面形式的自治规范、契约。规范、契约不仅可以对单纯的财产使用、管理予以规范，而且还可以涉及产权人的共有生活秩序进行规范。这既是业主委员会的自治规范，也是物业管理的基础和准则。 |
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