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物业管理，就其广义而言，是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售租后的服务。包括房屋及其设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、信息、绿化等管理，范围非常广阔。狭义的物业管理，主要任务是房屋的维修，其次是管理房屋内的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。 总之，物业管理，是指由专业化的物业管理服务企业，运用现代管理科学和先进的修缮技术，为物业售租后在整个使用周期中给房屋及设备、基础设施与周围的环境，进行专业化的管理。它属于非盈利性社会服务行业，其服务对象是房产主、租赁户。 高校的物业管理是高校教学管理体制改革和后勤社会化改革的产物。它是通过改变原有计划经济条件下供给制和福利型为特征的行政管理模式，以经济规律、价值规律为准则，对教学、科研、行政用房、公共设施、学生公寓及教职工住宅等实行规范化、社会化和专业化的物业管理，提供多层次、全方位的服务，提高服务水平和服务档次，为教学、科研和广大师生员工营造一个安全、文明、整洁、舒适的工作、学习和生活环境，从而改变学校的办学条件，适应学校长远发展的需要。本文就高校物业管理浅谈一些看法和理解。 1、高校实施物业管理的客观必然性 1.1后勤社会化要求物业管理 后勤服务社会化是高校后勤工作改革的方向，将社会能够替代的一般服务工作纳入社会同类产业的运行轨道。物业管理的重要特征也体现在社会化服务、专业管理、企业化经营等方面，不难看出后勤服务社会化趋势要求高校探寻物业管理之路。 1.2住房制度改革呼唤物业管理 近年来我国居民住房商品化步伐加快，住房分配货币化即将取代过去的福利型分配制度，由于学校住宅中住房新旧各异、结构有别、楼层多样，既有只租不卖的房屋其产权归学校所有；也有按房改政策出售的产权归本校教职工个人的房屋；还有少量单位间合作建房、调剂房（产权互换）产权归校外单位的房屋等多元化现象。 由此给房屋的修缮与管理工作带来难度，尤其公共设施的使用与维护、公共卫生等管理工作带来了许多无法协调的困难，例如下水道维修、屋面防水维修、环卫管理费用等外单位不缴纳，住户不承担，学校财务负担加重。从而形成“一年新、二年旧，三年破难修”的“重建轻管”的恶性循环，形势迫切需要改变福利型住房制度下的单一行政管理方法，用一种能够适应当前新形势的新的管理制度来替代，这种新方法即“物业管理”。 1.3现代生活需求渴望物业管理 由于我国经济的发展，人们的物质文化生活水平得到很大提高，住房已不仅仅要求满足于“栖身”，开始追求舒适、便捷、安静的居住条件和文明、安全、优美的生活环境，期盼生活、工作得无忧无虑。但常常又因孩子无人送、老人生病无人照料等琐事而苦恼；也深深感到环境卫生、治安状况等存在诸多不如人意之处，教职工急切盼望那种环境优美、清洁卫生、安全舒适、无忧无虑的生活氛围。物业管理公司奉行“住户的需要，我们的职责”，帮住户需帮之时，解住户有忧之处，供需相符，呼之欲出。 2、高校实施物业管理的难点 2.1大多数高校的教学管理体制改革还没有到位，体制机制还没有从根本上转变。各级领导对物业管理的理解不全面，甚至有片面的倾向。往往不讲“投入”，只求“产出”。体制不顺、机制不活，造成物业管理部门缺少造血功能，资金短缺现象严重，举步维艰，运行十分困难。 2.2广大教职工的思想观念还没有更新转变。羁于原有后勤“小而全”、“大而全”的管理模式下，高校的教职工一直无偿地得到学校的后勤服务保障，由于对物业管理这一新生事物缺乏了解，因而在思想观念上，对自己掏钱支付物业管理费一时较难适应。在已实行物业管理的住宅小区，物业管理收费工作较难开展，收费率也不高，这直接影响了物业管理工作的质量和效果。 2.3物业维修资金严重不足，物业日趋老化。大多数高校的房屋设施的建设年代较长，由于得不到及时修缮，房屋设施老化现象较为严重。房改后公共维修基金虽已建立，但大多没有建立规范化、制度化的管理使用办法，造成住宅公共部分得不到及时的维修更新，给物业管理工作带来很大困难。 2.4物业管理公司（或中心）内部管理体制、运行机制和工作人员的素质还不能满足物业管理科学化、专业化的要求。许多高校虽已成立了物业管理公司，但还没有按企业化的要求管理和运行；工作人员“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄。 2.5政府的宏观政策和扶持不够。大多数地方政府均出台了一系列物业管理的规定，但对高校系统的物业管理缺少必要的政策扶持和经费支持。 3、高校物业管理的基本方法 管理方法是实现管理意志，执行管理职能，完成管理任务的方式、手段和途径。高校物业管理由于其自身的特殊性，必须通过理顺管理体制和运行机制、适度引入社会力量参与校内物业管理、开展形式多样的有偿服务等途径，逐步推进高校的物业管理工作。 3.1理顺管理体制和运行机制。必须要从改革原有的管理体制和运行机制入手。将原有隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从原有的行政管理系统中规范分离出来，组建成自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展的物业管理公司（或中心）。 同时还需将原服务区域内的经营、商业等也同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。学校作为业主，对需要进行物业管理的物业，以协议的形式，向物业管理公司提出具体的要求、内容和标准，并支付相应的物业管理经费。物业管理公司严格按照企业化管理，提高企业运行机制，本着“精简、统一、高效”的原则，提高企业经营管理服务水平；以服务为本，寓管理于服务之中，充分体现高校物业管理的商品属性和教育属性。 3.2适度引入社会力量参与校内的物业管理。校内物业管理市场适度向社会开放，引入社会专业公司或其它力量参与公平竞争和经营。通过社会专业公司规范高效的管理、优质低价的服务，一方面可以提高广大教职工对物业管理内涵的理解，从而转变思想观念，提高认识，形成共识；同时要使校内的物业管理公司学习到先进的管理经验和服务手段，找出自身的不足和差距，增强竞争意识和危机感，有利于校内物业公司的发展壮大。 3.3开展综合性有偿服务。物业管理实行有偿服务，这是因为服务本身也要生存和发展，服务工作是无限的，没有利润、没有积累就难以生存和发展。有偿服务的目的是为了发展服务，延续服务。因此，在管理经费上要进行改革，实行以区养区，不是单单靠学校来养区、或是靠教职工来养区。随着社会生产的发展，人们的消费水平在逐步提高，对工作、学习和生活等各方面的要求也会越来越高。物业管理公司（或中心）应始终坚持“服务第一、用户至上”的宗旨，根据业主住户多层次的心理要求，不单单要搞好物业，还要有高质量的服务、高效率的工作、高水准的环境。通过开展多种形式的有偿服务，既方便业主住户，同时物业管理公司也得到相应的经济效益，从而为企业的发展注入新的活力，使物业管理工作进入良性循环。 4、高校物业管理工作应注意的问题。 高校物业管理既具有经济属性，又带有明显的教育属性，因此，在推进高校后勤物业管理过程中，必须正确处理好这二者的关系，并注意处理好以下几个问题： 4.1因校制宜，制定切实可行的物业管理方案和实施步骤。虽然推行物业管理是后勤社会化改革的必然，也是社会进步的需要，但由于各高校的具体情况千差万别，基础条件各不相同，因此，在实施过程中必须遵循“因校制宜、总体规划、分步实施”的原则。在科学论证的基础上制定学校物业管理的总体规划。正确处理好改革、发展和稳定的关系，积极稳妥地推进。 4.2充分考虑学校及教职工的经济承受力及心理承受力。物业管理能否有计划按步骤地推进，很大程度上取决于学校和教职工的理解和支持。其中很敏感的问题是物业管理费的标准，标准过高，学校和教职工难以接受；标准过低，物业管理公司难以维持及生存、发展，物业管理的各项要求就难以保证。 因此，在推进物业管理过程中，物业管理公司必须坚持优质低价的原则，既要敢于舍得让利，又不能随意降低物业管理的标准。要充分利用物业管理全方位服务的功能，积极开展多种形式的有偿服务来弥补物业管理经费的不足。以优质的服务，优良的环境，合理的价格来赢得教职工的理解和支持，逐步改变他们的思想观念，同时也使物业管理得到发展。 4.3加强社区精神文明建设，营造高尚的社区文化教育。高校的住户，文化层次较高，整体素质较好，因此，在物业管理，尤其是在住宅区物业管理中，在做好日常物业管理工作的同时，要特别重视社区文化的建设。在社区内倡导“社区是我家”、“我爱社区”的良好氛围，通过开展丰富多彩的文体活动，评比“文明楼栋”、“文明户”等形式，提高广大住户热爱社区、关心社区建设、参与社区管理的主动性和积极性。这有利于形成社区内互助、谅解、团结向上的风气，同时对推进社区管理工作的正常开展及提高广大住户对物业管理的理解与支持也有很大的好处。 |
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