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烟台海港物业管理公司，成立于1998年3月，注册资金500万元，2000年实现收入570万元，利税26万元。公司现有员工80人，管辖物业种类有小区、商业区、工业区，总建筑面积140万平方米，是目前烟台市唯一一家具有中国物业管理协会理事单位和“山东省一级物业管理企业”资质的物业管理公司。 我公司在烟台市房管局和港务局党委的正确领导和大力支持下，贯彻实施“效益、规模、品牌”的发展战略，找准市场位置、内强企业管理、外拓经营规模、树立品牌意识、创建优质高效服务，取得了良好的经营业绩。在此将我公司的发展和工作情况简要汇报如下： 一、 依托港口为起点，探索物业管理行业发展思路 作为一个综合性的国有大型企业，烟台港的职工住宅建设面广量大，港口的社会功能齐全，具有明显的城市特征，在港口推行物业管理，是适应烟台港“多层次、全功能、集团化”发展战略的一项重大举措。物业管理工作做的好坏，直接影响到职工队伍的稳定和全局的经济建设；另一方面，加快物业管理市场化步伐，对港口物业实施科学、统一、专业化的管理，做到自主经营、自负盈亏，将有效地缓解企业的压力，为推动港口经济的繁荣昌盛、推动烟台市物业管理市场有序发展做出贡献。 在这种情况下，烟台市房管局和港务局对海港物业管理公司采取“扶上马、送一程”的做法，在政策、资金、市场等方面给予了积极的扶持，我们就是这样从海港新村小区白手起家，克服物业管理取费标准低、住户意识上不去、管理费用收取难等重重阻力，走上艰苦创业道路的。 二、 以海港小区为立足点，奠定公司发展基础 海港新村小区现有建筑面积25万平方米，居民3200余户，是烟台市最早一个由企业自建自管、全封闭、多元化产权的住宅区，也是我公司最早负责物业管理的一个小区。该小区91年被确定省级试验小区，93年起我们就开始按照建设部的有关要求进行管理。 在管理过程中，我们注重管理与服务功能的有机结合，广泛走访住户，加强相互之间的沟通，狠抓治安管理，绿化、美化小区环境，推行承诺制服务，积极开展创建文明服务示范窗口活动。 海港新村小区自一期工程竣工投入使用以来，连续多年被市委、市政府授予“文明街区”、“安全文明小区”、“市区庭院绿化先进单位”、“物业管理典型示范小区”等多项荣誉称号，并获得了“山东省城市物业管理优秀住宅小区”的殊荣。在对海港新村小区进行管理的过程中，我们积累了“小区一体化专业管理”的成功经验，为以后推动物业管理市场化的发展打下了牢固的基础。 三、 以企业管理为出发点，强化物业管理专业实力 在成功管理海港新村小区的基础上，我们积极地运用科学手段，参照现代企业制度，不断地改进公司自身的管理水平。 1、 适时调整机构设置。海港新村小区的管理经验，虽然是成功的，但因为是港务局的自建小区，存在着“针对性可取、适应性不足”的特点。海港物业公司成立后，采取了“直线职能制”的物业管理组织形式，成立了维修、房管、保安、保洁、绿化、热电、公寓管理、社区服务等8支专业化服务队伍，并对机构设置进行了调整，物业管理和服务工作取得了阶段性的进展。 新的机构设置全面体现了“扁平化”的管理思想，缩减中间管理环节、层次，大幅提高了服务人员和管理工作人员的专业化水平，从而有效地提高了工作效率，增强了物业管理水平和市场竞争能力。 2、 建立流动的人才机制，营造学习氛围。为充分体现“能者上、庸者下”的管理原则，公司在合理的机构调整基础上，实行了“末位淘汰制”，对所有的专业化服务人员进行了摘牌上岗，对公司的部门经理实行竞争上岗，所有落岗者参加待岗培训，考试合格后重新竞争上岗。对在岗人员我们也按计划、分期分批进行物业管理基础和专业知识培训，定期进行综合考评，不合格人员坚决予以淘汰。 这种做法有效地提高了干部职工的风险意识和危机感，增强了员工自觉学习的积极性，在全公司范围内形成了良好的学习风气和氛围。在培训中，我们以切合实际的培训内容，认真做好职工的业务、思想、素质培训工作，推动了员工素质的全面提高。在80名员工当中，所有的部室和专业化服务队伍负责人都持有物业管理经理上岗证书，公司还有4名国家注册的质量体系内部审核员，有大专以上学历的管理人员35名，有23人分别获得高级、中级、初级专业技术职称。高层次的人才结构，使物业公司的综合实力得到了有力保障。 3、 全面推行ISO9002质量管理标准。为了有计划地推行“创建物业管理品牌工程”，促使管理和服务水平尽快步入制度化、规范化的轨道，公司以ISO9002质量标准贯串企业管理的全过程。我们按照ISO9002：1994国际质量体系标准的要求，建立了覆盖公司所有部门的质量体系，编制了《质量手册》，制定了公司的质量方针和目标，建立了格式化的程序文件、规章制度110多个、质量记录178项，严格界定了公司各部门、各岗位的目标、职责、权限、标准和操作程序，使各项工作责任清晰、衔接合理、顺畅有序。 2000年8月8日所有的程序文件颁布实施，公司的质量体系开始正式运行，9月中旬和11月中旬公司组织了两次质量体系内部审核，11月22日接受了挪威船级社主任审核员的现场初访，对内审和初访过程中存在的问题进行了整改。经过改进、完善，于12月20日一次性通过质量体系认证，成为烟台市对住宅小区施行物业管理第一个通过ISO9002质量管理认证的物业管理企业。贯彻施行ISO9002质量标准，使公司的管理工作进入了现代企业管理层次，推动了物业管理和服务水平上了一个新台阶。 四、 发挥自身优势，形成物业管理市场化独有特色 按当前烟台市出台的物业管理收费标准，仅靠收取物业管理费远远不能满足物业管理和服务工作的资金需求，物业公司要生存、发展，就要扩大管理规模，降低管理成本，增加有偿服务范围，采取“多种经营并举、以业养业”的发展模式。 1、 抢占市场、扩大经营规模，是物业管理迈向市场化的第一步。98年4月，我们在管理好海港新村小区的基础上，接管了青华街、幸福里、新海阳等三个住宅小区总建筑面积为20万平方米的住宅楼。 同年7月，在经过缜密的市场分析和精心地准备后，我公司参加了烟台市东风里住宅小区物业管理招标会，以绝对的优势中标，这是全市第一个以招标形式决定物业管理权的住宅小区，海港物业公司抢先在烟台市物业管理市场中站稳了脚跟。10、11月份，芝罘区幸福五村、十七村、十八村在经过多方考察、对比后，相继选聘我们物业公司对其建筑面积15万多平方米的住宅区实施专业化、统一的物业管理。物业管理经营规模的扩大带来了可观的经济和社会效益。 2、 内部挖潜，外拓服务领域。为了全方位的开辟创收渠道，我们对内实行技术、资源挖潜，对外拓展有偿服务领域。公司充分利用所拥有的合法经营权，在方便居民的前提下，开展有偿便民服务和一些回报性较快的项目投资。 海港新村小区建成了占地3000平方米的大棚式农贸市场和5400多平方米的临街网点房，热力站向周边商业区、公用事业区、住宅小区拓展了集中供暖的业务范围，公司还根据居民的要求开展了不同程度的特色有偿服务工作。这些举措，为物业管理的可持续发展增强了经济保障。 五、 以市场需求为着眼点，拓展物业管理新领域 1、 更新经营观念，盘活宿舍闲置资产。99年4月份，我们接管了港区建筑面积为4万平方米的公寓楼，当时其入住率仅为27%，其余房间因为派不上用场，成了真真切切的“闲置资产”。资产闲置就意味着浪费，为了盘活这部分资产，我们对烟台市的房屋租赁市场进行了深入地分析，并开展了广泛调查。 调查结果显示：外来打工人员、办公人员、私营企业工人对租房的需求量特别大，于是公司决定改造宿舍楼对外开放出租。公司首先将住宿结构进行了合理的调整，加强了卫生清扫和保安管理工作力度，对住宿环境和设施，投入资金进行了改造，更换铝合金门窗，安装了闭路电视网线，面向社会公开招租。 在招租过程中，我们改变过去那种“酒香不怕巷子深”的观念，利用各类报刊做广告，走上街头做宣传，发动全体职工收集信息，主动上门联系寻找租户，短短三个月的时间，使入住率猛增为85%。这一现象在烟台市范围内引起了轰动，为烟台市房地产业界盘活闲置资产闯出了一条新路子，《烟台日报》、《烟台晚报》、《现代科学生活报》分别对此进行了采访报道。现在，由于宿舍的软、硬件设施都十分完备，求租者络绎不绝，出租率已经达到了100%，完全成为了供方市场。 2、 把物业管理的概念引入商业竞争，构建烟台港物流园区。随着港口的建设发展，其原有的功能也越来越不适应经济形势发展，99年10月份，烟台港务局党委研究决定调整港区功能结构，对占地面积约35万平方米的老港区进行开发，借助港口在交通运输中的重点枢纽作用，建设“烟台港物流园区”，发展现代港口物流，并把这一重任交给了物业公司。该项工作是港口历史发展、功能转换的必然要求，它不仅可以盘活资产、筹措资金、扩大就业机会，同时从深化国企改革、内部经济结构调整和转变经济增长方式的高度来看，也将给烟台港的“二次创业”注入新的生机和活力。 为了不负领导重托，做好开发建设工作，公司联合市工商、税务等部门，成立了“物流园区开发工作领导小组”，着手开展实地勘察、技术资料汇总、可行性分析等工作。烟台港位于全国首批沿海开放城市的黄金地带，在烟台市物流整个运输链中占据了极其重要的一环，在交通上集水路、公路、铁路于一体，是连接东北、华北、华东三大区域的交通枢纽； 港内有足够的仓储空间，齐全的配套设施，具备发展物流的先决条件。经过分析研究，我们确定了物流园区的建设开发的四个基本目标，即：引进投资少、见效快的项目，确保长远的经济效益，有利于盘活港口闲置资产，有利于培植港口货源。在此基础上，将物流园区建设成为立足烟台，面向胶东，辐射东北的综合性大型物流集散地。 为了确保经营项目的准确性和可行性，我们组织力量对省内外的20多个大型市场进行了广泛深入的考察。在考察中我们发现，随着国家房改政策和居民购置商品房优惠政策的出台，居民住房消费明显增多，相关的家居装饰行业异常红火。 烟台市虽然已经建成了4个大型装饰材料批发市场，年销售额也相当客观，但从几个大装饰材料市场的实际运行、管理情况看，普遍存在着起点低、规模少、品种少、管理粗放等弱点，这无疑为我们的园区建设带来了难得的机遇。只要我们能成功地把“物业管理服务”概念引入商业经营，开发家居装饰行业肯定大有前途。因此，我们决定首先启动装饰材料批发市场，将其作为物流园区开发的主体市场进行运做，以此带动园内的健康发展。 为了做好招商工作，我们组织召开了装饰材料经营业户座谈会，就烟台港物流园区的地理优势、交通便利条件、优惠政策、市场定位、品牌经营理念、管理服务、配套设施、发展方向等有关事宜进行了详细介绍。物业公司的这一举措，立即在烟台市建筑装饰材料业界刮起了一场空前强烈的“海港旋风”，在短短的两周里，招商率达到了100%，一期工程建设的400多个铺面被198家业户瓜分一空。 经过一年的紧张施工，装饰材料批发市场于今年5月26日正式开业，物流园区的开发建设迈出了成功的第一步。为了把物流园区建设成为磁性强、有特色、起点高、规模大、辐射强的“一条龙”专业化市场，从6月份开始，我们积极着手家具批发市场、厨房用具批发市场、灯饰批发市场、布艺批发市场、建材批发市场、装饰工程交易市场等经营项目的运作。 与此同时，为了使业户得到一个良好的经营环境，我们加紧建设集办公、商住、商务、餐饮和服务为一体的多功能区，并筹划建立网站，通过网上交流，对业户的商品广泛进行宣传，同时利用烟台市网络和全国工商网络，让业户在网络上推销产品，进行交易，尽快形成物流的网络工程，以此带动港口货源的培植和其他相关产业的发展，从而促成港区的繁荣兴旺。 六、 强调品牌意识，使物业管理市场化逐步走向完善 随着物业管理向居民日常生活的不断渗透，业主对物业管理认识的逐步提高，物业管理企业的生命力，越来越依赖于品牌和企业形象的建设。以优质的服务和管理工作，创出知名的物业管理品牌，一直是我公司发展和追求的目标。 1、 进一步强化企业自身建设。优质的服务来源于良好的企业内部管理，我们在推进物业管理市场化进程中，不断摒弃旧的管理模式，以新标准、新要求来规范各项服务工作，以物业市场需求为导向，以高效率、高质量、文明服务为中心，在物业管理和经营发展中，贯彻实施“效益、规模、品牌”的发展战略，加速公司社会化、企业化、专业化、经营型建设步伐，力争早日进入现代化企业良性循环的轨道。 公司先后推行了文明用语、统一制服、统一工作程序和标准、强化业务和道德培训等多项措施，在职工中普遍树立“维护公司形象、创优质服务品牌”的意识。从2000年4月开始，我们组织开展了“礼仪文化在社区”、“专业化服务在社区”、“团结协作在社区”、“亲情服务在社区”等四项专题活动，提高文明服务的层次，有效地推动了公司总体工作的健康发展。 2、 对外树立“海港物业”的优秀品牌。首先，我们树立干部职工的优质服务意识，加强企业无形资产培育，规范专业化队伍的服务标准，提高服务质量、服务水平，为树立良好的企业形象、品牌形象奠定了基础。我们对所辖物业的良好管理工作、为居民提供的优质服务也都很好地推动了“品牌建设”的进程。 我们在管理海港新村小区过程中所取得的各项荣誉，已通过多种渠道向社会进行了宣传，海港物业公司在东风里小区物业管理招标、盘活宿舍资产、物流园区开发建设等工作中的出色表现，也都极大地提高了“海港物业”的知名度。99年10月份，海港物业管理公司正式取得了“山东省一级物业管理企业资质”，使公司具备了承揽省内外三十层以上物业管理工作能力。2000年10月，我公司经山东省建委推荐，参加了中国物业管理协会成立大会，并当选为历史单位。我们的“品牌化”战略进程正在一步一个脚印的向前迈进。 七、 重视精神文明工作，做到两手都要硬 我公司在做好生产经营工作的同时，十分重视党政工团、思想政治、精神文明等工作的开展，注重发挥党的领导核心作用、工会参与企业管理作用、共青团的生力军作用，以更好地推动公司的生产经营工作。公司党支部认真贯彻理论学习，把开展实施党员素质工程活动与公司开展的“高起点高层次、提升物业管理水平”活动有机结合起来，把党员素质工程引向深入，充分发挥党员的先进性、模范性。 党员干部的遵纪守法意识、廉洁自律意识、先锋带头意识、争先创优意识，在工作中得以充分体现。在思想政治工作方面，我们通过树立人物典型、事迹典型，使干部职工的思想认识、观念及时与行业要求的服务标准相接轨。为充分发挥工会、共青团组织在企业两个文明建设中的作用，我们鼓励职工踊跃参与企业管理工作，职工参政、议政意识大大增强，有效地促进了企业两个文明建设蓬勃向上发展。 经过公司全体员工的不懈努力，海港物业公司秉承烟台港“开拓创新、干则必成”的企业精神，立足港口面向社会，紧紧抓住物业管理的行业特点，培育了自己的物业管理市场。 三年多来，海港物业公司内强员工素质，外创积极向上的工作环境，紧紧围绕“拓规模、创效益、树名牌”的发展战略，公司综合实力稳步增长，已经步入了一个崭新的境界。我们坚信，在各级政府的正确领导、关心支持下，海港物业管理公司的前途必将更加灿烂美好。 |
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