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银川市海宝物业管理公司成立于1995年3月，隶属于银川市房地产综合开发公司，是专业从事物业管理的暂二级企业。公司现有职工332名，下设财务部、屋村事务部、房屋养护部、经营管理部、入住办公室、环境绿化部、治安保卫部及7个物业服务站。 我公司自成立以来，始终致力于以先进的技术和科学的管理来提高工作效率和服务质量，认认真真、勤勤恳恳地为广大业主服务。六年的管理工作中，公司在各级主管部门的帮助、指导下，始终坚持“依法管理、业主至上、服务第一”的服务宗旨，并取得了优异的成绩。 1998年8月海宝居住区被银川市委、市政府授予“文明居住区”称号；1999年12月海宝居住区福天苑被授予“自治区级物业管理优秀住宅小区”称号；1999年6月，银川市社会治安综合治理委员会授予海宝居住区福天苑、福地苑“治安模范小区”称号；2000年3月市政府授予我公司“物业管理先进单位”称号；2000年4月海宝居住区被市政府、市绿化委员会授予“绿化先进居住区”称号；2000年11月，海宝居住区福地苑被授予“自治区级物业管理优秀住宅小区”称号。 一、独具特色，高效规范的管理运作体系 在我国市场经济迅速发展的今天，物业管理公司只有不断完善管理运作体系，提高服务质量和管理水平，才能在激烈的市场竞争中生存。经过六年的管理实践，我们在完善服务体系，提高服务水平，改进服务质量等方面采取了一系列新举措： 1、首先明确了公司的质量方针是：科学规范的管理；竭诚高效的服务；安全文明的环境；持续发展的追求。 2、在公司内部管理运作上，强调分工合理、职责明确。从公司经理到物业管理员、保安员，均做到人人都有针对自己的岗位职责，根据每个职工各自不同的岗位建立不同的考核标准，奖勤罚懒，大大提高了职工的积极性，业务技能和服务水平不断提升。 3、推行物业服务站管理模式。在海宝物业管理中，公司从提高服务水平与质量需要出发，设立了7个物业管理服务站，将物业管理区域划片承包管理，物业管理员实行物业报修服务、卫生保洁、园林绿地养护、治安消防保卫、物业收费的一揽子量化考核承包，使物业管理员更贴近业主，为业主提供更为便捷的服务，从而提高了服务质量。 4、我公司从迎接知识经济挑战，推动物业管理上台阶的需要出发，实行了计算机管理。公司购买了计算机和专业管理软件，2000年对海宝居住区的业主进行了入户普查，运用计算机建立业主档案，进行辅助管理，其管理功能和内在流程已趋于成熟。 5、进一步改进和完善了居住区各项管理规定。公司在严格按照《银川市住宅小区物业管理办法》进行物业管理的同时，结合自己的具体情况和实际工作中的经验，制订了一整套完善的物业管理制度，并通过实践证明其具有完整性、适宜性和有效的可操作性。 同时，1999年8月14日，海宝居住区业主管理委员会正式选举成立，它标志着业主自治管理与物业公司专业化管理相结合的模式初步形成；2000年12月23日又举行了海宝居住区第一届业主代表大会二次会议，审议通过了《业主公约》，进一步明确了物业管理中双方的权利和义务，公司将自己的各种行为置于业主的严格监督之下，摆正了自身的位置。 6、编订了《业主手册》，使业主在入住时就了解物业管理公司为他们提供的服务及双方的权利和义务，就能感受到物业管理给他们带来的方便和实惠，体会到一种“上帝”的感觉。 二、为业主着想，扎扎实实做好服务工作 1、高度重视环境建设，为业主创造一个整洁、舒适、优雅的家居氛围。 公司设有专业清洁队伍，实行垃圾袋装清运管理，推行清扫道路、绿地、楼道、擦洗扶手、走道玻璃的卫生清洁模式。并与业主管委会、居委会组建成立了联合考评小组，制订了卫生清扫、保洁及垃圾清运考评标准，每周对居住区环境卫生进行综合考评，考评结果同卫生保洁员的工资挂钩，加大了管理力度。 我公司十分重视小区环境美化工作，认为环境可以陶冶人的情操。我们根据西北地区地理条件，按照“因地制宜、适地适树”的绿化工作思路，建立了自己的苗圃，制订了一套适合自己特点的绿化、美化方案，今春新增绿化面积3608m2，种植了各类观赏树、爬藤植物；增加了庭院灯、花架、艺术雕塑、小区导向图等配套设施，达到了国家示范小区考核标准。 2、搞好治安队伍的建设事关居民的安居乐业，是公司对外服务的形象体现。1999年公司适时组建了自己的治安消防保安队伍，出台了《治安联防队员工作纪律》、《治安联防队职责范围》、《治安联防队工作职责》等10余个管理制度，从而达到了依法建队，标准作业，标准管理的目的。两年多来，公司先后调整充实了治安保卫人员，不断探索居住区治安、消防管理经验及办法。坚持走人防、物防与技防相结合的路子，为治安保卫部配置了无线对讲机，增强了组织调动的灵活性，极大的改善了居住区的治安环境。 3、物业的修缮是关系到业主切身利益的大事，努力提高物业修缮服务质量是我公司一直追求的目标。为加强物业修缮管理，提高物业修缮服务质量，公司制订了《物业修缮管理办法》，提出急修不过夜，小修不过周，中修不过旬，大修不过月的服务承诺，并增加了报修渠道，将过去繁琐的报修程式进一步简化，实行24小时昼夜值班报修制度，方便了业主。 4、在为业主提供常规物业服务的同时，公司拓展了服务的空间，创办了“海宝物业福惠超市”、“海宝物业便民服务部”。服务项目涵盖了包括家庭居室装饰与装修；水、暖、电维修；代送幼儿入托、代订牛奶、代缴水电费、代办产权证等二十几个服务项目。 三、加强培训，用高素质人员来保证提供服务的质量。 物业管理的服务要靠资金、制度、硬件，更要依靠人去运作、去执行。因此，如何组建一支高素质的职工队伍就显得尤为重要。我们通过以下一些措施保证了公司职工的物业管理素质： 1、进行业务培训，不断提升职工的整体素质。 我公司注重对职工的思想政治教育，加强职业道德、爱岗敬业教育和专业技术培训，以建设“思想道德好，工作作风强，劳动纪律严，技术水平高”的职工队伍为目标，通过组织职工自学、公司自培、请专家讲课、外委培训等多种方式，使每一个职工都明白自己应该做什么、怎么做、要达到什么标准。 2001年3月10日，我公司开办了“物业管理实务培训班”，进行为期6个月的自培，培训内容包括专业技能、物业管理法规、物业修缮管理、消防知识、绿化知识等。培训的目的在于进一步提高职工的业务技能和综合素质，提升公司物业管理的综合服务水平。培训后进行考核，成绩纳入全年个人业绩，与薪金挂钩。 2、开展经验交流活动，使职工互相借鉴学习先进管理经验，互相促进，共同提高，全面推进公司物业管理上台阶、上水平。 3、关心职工，留其身心。为留住对企业真正有用的人才，一方面公司对工作成绩突出的职工除给予物质奖励外，从生活上关心他们，排除这些职工的后顾之忧，保证他们能全身心地投入到物业管理工作中；另一方面，公司严格考核制度，对不称职的职工及时给予转岗。这样一来即确保了公司职工的动态平衡，又使职工素质时时维持在较高水准。 四、塑造高品位的人文环境，将开展社区文化活动纳入公司年度计划。 随着我市城市化进程的加快，生活水平的提高，业主也从以往的住得开、分得下、设施全，转向环境美、物业服务好，到精神生活和居住文化的享受和需求，如何在小区内营造出一个和睦相处，敬老爱幼，团结互助，欣欣向荣的人文环境，被纳入了公司年度计划： 1、发挥文化艺术廊的宣传作用：我公司投资制作了“海宝居住区文化艺术廊”，利用这块阵地，经常性地向业主宣传物业管理法规、管理动态、健康教育、生活小常识。 2、建立和完善各种文化设施，定期举办内容丰富多彩的文化活动。 物业公司与业主管委会共同协助银川市房地产综合开发公司，创办了“海宝居住区文体活动中心”，内设阅览室、健身房和棋牌室，经策划筹办，于2000年6月25日正式向业主开放，为海宝居民的业余文化生活打下了一个坚实的基础。 为了使社区文化的开展得以切实的保障，我公司还定期举办内容丰富多彩的文化活动，如组织出资为海宝业主放映露天电影，请大蓬车艺术团演出，自已承办中秋游艺会，举行海宝群众体育竞赛等。 通过举办文体活动，一方面，丰富了业主的业余生活，健壮了体魄；另一方面，打破了业主间封闭式的生活方式，加强了业主与业主之间的联系，以及情感的沟通。 五、实施“创优”行动，大力推行“品牌”战略 随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也不例外。我公司结合自己的实际情况，积极探索，大胆实践，根据国家级示范小区的创优标准，制定了创优规划方案，并设计了小区改造规划方案，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，为业主提供更为优质服务。 六、物业管理中亟待解决的问题 1、物业管理尚需国家级立法来确认其地位。近几年来，自治区、市政府及主管部门制订颁布了一些物业管理法规及规范性文件，为我市物业管理行业的规范化、法制化运作奠定了基础，解决了物业管理工作中的许多难题。但现有物业法规均为地方性法规，尚未有国家级立法来确认物业管理企业的社会地位和作用，这难免会给物业管理工作带来诸多不利影响。 2、物业管理的市场化进程有待提高。物业管理作为一种企业行为必须服从市场经济的要求，我市物业管理服务费是政府指导价，费用标准偏低，一些收费标准与市场经济行为的原则不符，造成物业管理费用短缺，严重制约了物业管理企业的发展。 3、业主参与居住区管理的意识还有待发育。物业管理除了物业公司尽职尽责、提高服务意识和服务技能外，还需要业主的积极参与和配合，如保持环境卫生、不侵占公共部位、不损害公用设施、主动交物业服务费和维修费等。业主对物业管理认识不足，社会宣传力度不够，认为物业管理只是物业公司的事，必然造成物业管理难度大，收费难，给物业管理企业带来沉重的压力。因此必须提高业主对物业管理的认识，注意发挥业主的参与管理、民主管理的作用，努力培养业主的参与意识。 4、物业管理专业人才匮乏，制约了物业管理向高水平、深层次发展。物业公司不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，更重要的是加强现有职工的培训，从职工中发现人才、培养人才；也可由政府行业主管部门经常组织牵头，通过经验交流、理论研讨、听专题讲座、举行专项培训等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。
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