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楼宇设备设施是在高层建筑中的主体和核心，其管理也是物业管理的难点和重点，这在技术和设备密集的超高层建筑中更显得尤为突出。深圳市国贸物业管理公司在国贸大厦和其它综合性超高层建筑的管理实践中，创建的楼宇设备设施全员生产维修(TPM)管理模式，提高楼宇设备设施的可靠性，降低运行维修成本，推进技术进步等方面收到了良好的效果。 一、TPM概况 设备的“全面生产维修”(Total productive Maintenance，简称TPM)是日本企业在事后维修BM(Breakdown Maintenance)和预防维修PM(Preventive Maintenance)的基础上，结合二者的长处，形成的一套既可提高生产效率，又能保证经济效果的先进的设备管理与维修制度。TPM在日本得到了广泛的推广，我国的宝钢、海尔等也引进和运用，实践证明TPM对改善设备的技术状况，降低设备故障率，提高设备利用率，减少设备的管理和维修费用等方面具有良好的效果。 全面生产维修要求在对象上，把设备的整个寿命周期(包括规划、设计、制造、安装、调试、使用、维修、改造，直到报废、更新等)全过程的各个阶段作为管理的对象；在组织上，把设备一生有关的各业务工作和所涉及的部分组成一个管理系统，加强统一领导，使有关工作和部门有机地联系起来，进行全过程的系统的管理； 在方法上，把设备从开始使用到修理分成初期故障、偶发故障、严重磨损三个阶段，实现维修方法和措施的系统化，从设备的研究设计开始就应认真考虑“维修预防”在使用过程中要实行以日常维修和定期检查为主要内容的预防维修，针对故障发生的原因采取“改善维修”以防止同类故障再次发生。 通过“全系统”、“全员”的组织，将企业内所有与设备有关的人员组织到设备管理中来，在整个企业范围内组成一个上下左右互相协调配合的网络，实现产量、质量、成本、安全、环保和时间节约等的“全效率”。 二、基本内容与做法 深圳市国贸物业管理公司在学习日本、宝钢等的管理经验中，发现TPM不仅具有客观的理论基础，而且具有良好的可操作性，虽然TPM产生并且主要运用在制造业中，但完全可以移植到楼宇设备的管理中来，经过长时间的探索和总结，形成了成熟的方法和体系。其主要内容和做法包括： (一)明确目标，实现“三个”转变。在长期的物业管理实践中，该公司体会到要将楼宇设备作为硬件管理的重心，作为提高服务质量、降低管理成本的重要手段，在管理中将提高可靠性、保持技术水平的整体先进性和实现寿命周期费用最低作为管理目标。在管理观念上，要实现三个转变； 在管理对象和周期上，实现从单纯的运行维修管理转变到把设备的整个寿命周期的参与；在组织上，从运行与维修管理的分离转变到项目承接、设备运行与维修管理的三者的结合；在管理方法上，从事后维修转变到“维修预防”、预防维修和“改善维修”的综合运用，以防止同类故障再次发生。 (二)健全组织，明确责任。成立公司技术委员会，统筹新项目承接、现有项目管理中设备设施的管理规划和组织；充实职能管理部门(包括经营发展、综合管理、技术、财务等)，负责标准的制订、技术指导、管理考核、分析和协调；管理处具体负责设备设施运行、保养、维修和改造。形成技术委员会、职能管理部门、管理处、相应班组和个人组成的责任明确、分工合理的管理网络。 (三)认真组织日常管理。根据TPM的基本要求，重点从前期参与和接管后的日常管理等几个环节下工夫。 1、前期参与。高层楼宇和大型住宅区的规划、建设周期长，在各个阶段就及早主动介入，参与建设筑设计的论证、设备选型、建筑安装质量监管，协调各方的利益，对完善楼宇功能，保证设备设施质量、方便维修和管理、降低寿命周期费用具有十分重要的作用。虽然前期介入依赖外部环境，难度较大，在新承接项目的过程中积极努力，对承接后的管理会起到事半功倍的效果。 2、接管后的管理。设备设施由管理公司接管投入使用后，要做好以下几方面的工作： (1)建立设备设施档案。从图纸、资料和安装维修情况，全面反映设备设施的基本状况，为设备设施的日常管理积累数据和资料。 (2)制定维修保养标准和目标。根据设备设施的技术特性、用户的需要及运行环境等方面的情况，制订检查、保养、维修的周期、人员的安排和应该达到的要求，确定生产维修目标工作的方向、目的，以及要达到的具体程度，如设备开动率、故障次数、故障停机时间等，制定和维护保证设备正常运转，防止和减少故障以及缩短故障停机时间的各项措施。 (3)重点做好设备点检工作，根据设备在生产中的重要程度对设备进行分类，进行检查、维护。对一般设备按照“五S”整理、整顿、清洁、清扫、素养的要求和点检标准进行日常点检与维护，清洗擦试，按规定加油润滑，坚固、调整、小修、更换个别零件。 对重点设备如高精度设备、停修时间长而且难修理的设备，除了进行日常点检外，还要由专人负责进行预防性的定期点检(必要时进行专题检查)，以保持设备的性能，测定设备机能的劣化状况并及时进行调整。所有的点检都要认真记录并进行整理和分析，作为维修保养、制订和修改各种标准的重要依据。 (4)做好设备设施的维修改善。根据点检的情况，有针对性地采用适用的手段和方法进行维修和改善，以降低设备整个寿命周期的费用。对利用率较低，有代用设备、出了故障不影响生产计划的完成、容易修理、价格便宜的非关键设备实行事后修理。 对关键设备设施根据日常定期点检所取得的有关信息，在设备发生故障前，进行有计划的预防性修理，包括日常维护、预防性检查、定期的预防性计划修理，并在根据使用情况进行改善维修、更新改造，进行维修预防，从根本上防止设备故障的发生。 (5)注重定期分析和提高确保技术水平的整体提升。定期由技术管理委员会组织，对各种记录，如工作日记、运行记录、日常点检维护记录、改善维修记录、维修预防资料、运行维修费用等资料进行分析，分析的重点是设备的故障和运行维护费用，分别按设备、现象、原因、处理方法、设备制造厂、责任、设备类别等方面进行分类，为持续改善设备管理提供方向。 三、TPM的推行效果 深圳市国贸物业管理公司长期努力探索和推行楼宇设备设施的TPM管理模式，并与建立ISO9000质量体系、开展员工参与管理活动结合起来，相互配合彼此促进，取得的管理效果主要有： (一)设备设施可靠性保持水平，整体技术水平的先进性得到保持。TPM的推行，延长了该公司管理物业本体及配套设施的使用寿命，使设备设施有效率长期保持在高水平，充分发挥了设备设施的功能。此外，该公司还不断进行改善维修，不断运用先进设备和技术对楼宇设备设施进行技术改造和革新，使投入时间较长的设备设施仍然能保持功能和设施的领先地位，适应技术和社会发展的挑战。 (二)降低了物业管理成本。长期追求的设备设施生命周期费用最省得到回报，设备设施的运行和维修费用减少使管理成本逐年降低，公司管理的综合性超高层建筑的管理费价格已经成为深圳市相同档次中最低的一家，每年可以减轻业主用户负担二百万元左右，成为吸引和留住用户的重要原因。 (三)成功地提升公司的整体管理水平，促进了公司业务的发展。公司运用科学管理的管理方法，成功地克服了以技术和设备密集为特点的综合性超高层建筑管理中的难点，为公司树立了良好的形象。该公司推行TPM的经验，如前期参与、维修预防和改善维修等为许多房地产开发商提供了宝贵的意见和建议，成为其拓展业务的重要手段。
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