龙光天境，凭什么吊打东外滩？

大家好，我是观观。

2021年的最后两个批次里，虹口和杨浦撑起了浦西北四区的门面。

但除了瑞9，被认为是红盘之外。（瑞9刚刚公布了入围分96.08，有些高不可攀。）

大多数单价10万左右的项目，在积分的评价体系下，都折戟成沙。

比如昨天我们聊的“红酒”和中皇北岸锦源。

而今天结束认购的杨浦内中环，却一改昨日的颓势。

其中爱国路站的代表项目龙光天境，最低入围分为70.72分。

如果大家脑海中还有印象，它超过了杨浦内环保利天汇的68.88分。

要知道，两者的社保系数都一样，0.16。

龙光天境，在上海的第一次亮相，堪称完美。

龙光的狠劲，拿地之初就已注定

时针拨回去年7月，龙光经过77轮竞价，以总价23.82亿元竞得杨浦区定海社区D5-1地块，楼面价65441元/平方米，溢价率19%。

这也是这家来自大湾区的房企，在上海拿下的第一个项目。

在大湾区风光无限的龙光，在上海的土地市场上，资格尚浅。

但尽快尽早的在上海滩占有一席之地，对龙光拓展品牌的意义巨大，从当初的“虎口拔牙”，就可以看出龙光的“勇猛果敢”。

在我去年的直播和线下密讲里，就多次谈到了为什么龙光在上海的首个项目，购买评价是五星评级。

这其实是很多首进上海的开发商的理想与宿命，口碑是他们最为看重的。

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龙光天境的必买理由

除了龙光要把龙光天境打造成口碑产品之外，龙光天境拥有多个中产必买的理由。

第一，2021年供应最少的其次是内中环区域，相比内环新房更为稀缺。

内中环区域的整体性价比更高，相比同等地段苏河望的10.16万，龙光天境被限制在了9.9万。

我们有个典型的后台问题：一千万能买到中环三房两厅吗？

这个问题，不仅仅是在上海新房，在二手房市场同样也是有一定难度的。

因为基本上三房两厅意味着，一些地段位置符合条件的，建造年代过早，未必有三房两厅。

而如果以次新房来看，目前整个中环次新房的基本价格都在8-9万起步，甚至更高的单价上。

即便我们把眼光放在具有低洼属性的宝山北中环，代表楼盘大华碧云天，链家网上有两套成交案例。

低楼层的这套，实则是一楼，虽然总价仅仅858万，但并不完全具备参考价值。

中等楼层的单价也超过了8.5万，118平的这套房源，成交总价刚好超过1000万。

但大华碧云天实则已经在中环外了。

而1000万就可以杨浦内中环上车百平米精装三房，还是12号线爱国路的地铁房。

第二，得房率较高。

现在新房的得房率基本在70-75%之间，而龙光天境接近80%。

通常接近8成，甚至超过8成，都是洋房产品。

第三点和第二点是相得益彰的。

面积户型分布合理。主打两大户型：105平3房和158平4房。

它的三房有些与众不同，竞品通常都是100平以内，而105平配以高得房率，能够让功能性三房拥有一定的舒适感。

飞机户型和动静分离，两个户型都有各自的拥趸。属于功能全覆盖。

158平的4房，算是提高项目的总体档次。总价接近了高端改善。

而作为中产改善的项目，龙光天境大约3.05米的层高，也普遍高于目前市场2.95米的主流层高。

得房率高拥有的是舒适感，层高的优势在于空间感。

我对层高高于平均数的产品额外喜欢，因为这是开发商“让利”的一种做法，是一种诚意表现。

第四，龙光天境的立面，结合彩釉玻璃、香槟色铝板、爱马仕灰石材等材质特点。

我一直信奉：外立面将影响长期价值。

写在最后

龙光天境的这个积分，在当下这个阶段，算的上是众望所归的一个分数。

尤其市场同期，隔壁还有杨浦滨江壹号和它同场PK，但后者并没有触发计分制。

所以，龙光天境在爱国路站地铁房的首次较量中占据了上风。

如今上海楼市的选房，逻辑感渐渐清晰，积分高一点的可以选择综合性价比更高的那个。

所谓一个萝卜一个坑。

而爱国路站地铁房的新房供应这才刚刚开始，后续，金隅外滩东岸，和保利项目，大家都可以对照龙光的这些热卖点来一一比较。

但毫无疑问的是，众望所归的龙光天境给大家购买一千万中产改善盘打了一个样。