  一般而言，借名人的诉讼请求主要分为以下三种：（1）确认房屋归借名人所有；（2）判令出名人协助将房屋过户至借名人名下；（3）确认房屋归借名人所有并要求出名人协助办理过户。对此，法院会如何裁判，各个法院持不同意见。其中主要争议在于是否可以根据《物权编解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 ”直接予以确权。 首先，在司法实践中，当事人借名买房事实的认定是审理此类案件的重要基础与前提条件。法院在审查借名事实的要点和步骤为：首先应当查明有无书面约定，书面约定是原始证据、直接证据，相较于其他证据具有比较强的证明力。这也提醒当事人在借名买房时，签订书面合同的重要性。但是，如果当事人之间无书面约定，就需要对以下几个问题进行明确： 第一就是当事人借名买房原因。在此主要看借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性。借名人甘冒风险不签订书面合同而借名买房，除基于双方之间的信任关系之外，一般存在以下客观原因，例如为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；借用他人资格享受贷款等政策性优惠；出名人享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。 第二就是购房款支付及贷款偿还情况。购房款由借名人出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名人应对其出资情况承担举证责任。这就需要结合定金及首付款的付款凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等证据材料综合认定实际出资人。在借名人直接与出卖人接洽付款，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言具有较强的证明效力。如果存在银行贷款，这就需要确定房屋贷款的实际偿还人，借名人亦应对其实际偿还银行贷款进行举证。需要注意的是，因贷款本息系从出名人名下的银行账户内进行划扣，这就需要从还款的来源、还贷银行卡的保管情况等出发。如在借名人按月或按季度将还贷款项转给出名人且出名人无证据证明借名人的转款系支付租金或偿还借款等用途的情况下，基本上认定房屋贷款实际由借名人偿还。 第三就是房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况等。在司法实践中，房屋的实际占有使用是判断借名事实的重要因素，借名人对此应当承担举证责任。对于房屋实际占有使用事实举证，可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取情况等证据予以佐证。一般情况下，房产证、购房合同、收据等资料作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，会由真实权利人亲自保管。 接下来的问题就是对于借名买房合同效力的认定，这就需要区分具体情况予以不同的处理。第一种框就是借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定。政策性保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议应属无效，出名人与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属无效。 第二种情况为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定。房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。很多情况的的处理办法是：为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。 第三种情况为规避信贷政策而借名购买商品房协议的效力认定。当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。 承上所述，如果当事人之间存在借名买房事实，应依据借名协议的有效与否对相应后果分别予以处理。其一，在认定借名协议无效的情形下，根据《民法典》第157条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”此类案件中，出名人及借名人对于规避政策目的均系明知，且均配合实施了规避政策行为，双方对协议无效后果的产生均有一定过错，因此在案件审理过程中应对双方的过错比例进行认定，在此基础上对于交易费用等实际损失进行分担。需要说明的是，如果借名人为借名已向出名人支付若干报酬，则上述借名报酬应当纳入实际损失一并处理。 其二，在认定借名协议有效的情形下，在借名协议有效时，此类纠纷案件中借名人一般有要求配合过户、要求确权、要求确权并配合过户三种诉请。在合同有效的情形下，应区分不同诉请进行处理。第一，关于要求配合过户诉讼请求的处理。在房屋不存在过户障碍的情形下，可判决出名人协助借名人办理房屋过户登记手续。房屋是否存在过户障碍，可以从以下两个方面进行：一方面，结合最新的限购政策审查借名人是否具有购房资格。借名人应当对其具有购房资格进行举证。另一方面，看房屋是否处于限制交易状态。如应审查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未届满等限制交易情形。司法实践中存在法庭辩论终结前房屋限制交易状态消除的情形，因此法院应对此进行动态审查。 第二，关于要求解除借名协议诉请的处理。根据《民法典》第五百六十六条第一、二款的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”结合案件情况，如果房屋存在过户障碍且过户障碍在法庭辩论终结前无法消除，经法院释明后借名人变更其诉请为解除借名协议的，则借名协议自该诉请送达至出名人时解除。协议解除后，房屋归出名人所有，借名人有权要求出名人返还其已支付的购房款及已偿还的房屋贷款本金。 第三，关于要求确权诉讼请求的处理。借名人依据借名协议以出名人为被告要求直接确认房屋归其所有的，法院可以向其释明，双方纠纷系债权债务关系，如借名人坚持其诉请则应判决驳回；如借名人变更其诉请为要求出名人按照约定将房屋过户至其名下，则参照前述要求配合过户的思路进行处理。在司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉讼请求，存在截然相反两种观点。第一种观点认为，应当支持借名人要求确认房屋为其所有的诉请。第二种观点认为，借名人仅享有要求出名人依据借名协议协助其变更办理登记手续的请求权。 根据笔者检索的裁判文书来看，在司法实践中采纳第二种观点比较多，认为对此类案件的处理不宜进行直接确权。在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名人名下，是出名人与出卖人的真实意思表示一致的结果。不动产登记机关将房屋权属登记在出名人名下，是基于出名人与出卖人之间合法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应属合法有效。借名人无法以借名协议否定登记效力，亦无法要求法院直接作出确权判决。 作者简介： |
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