海南两城市商用物业报告：三亚去年无商业新项目入市

海口商用物业较为集中的滨海大道。中房报记者 陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海口报道

1月7日，第一太平戴维斯在海口发布《海口和三亚商用物业市场2021年回顾与2022年展望报告》。第一太平戴维斯海南公司总经理吴欣欣在发布会上表示，海口优质写字楼需求增长稍放缓，但仍及历史年均水平，空置率降至近三年半最低；三亚优质写字楼需求于存量项目中释放，各项目空置率录得9至12个百分点同比降幅。

海口：去年仅5个商用新项目入市

2021年前三季度，海口地区生产总值达到1401.63亿元（人民币，下同），同比上升12%。其中，第三产业增加值为1150.64亿元，同比增长13.4%。海口全市产业结构持续优化，三产占比达82.1%，较2020年提高1.6个百分点。

2021年，海口全市迎5个新项目交付入市，为市场带来9.1万平方米新增供应。截至年底，海口写字楼物业市场总存量同比上升9%，至110.2万平方米。其中，甲级写字楼共计75.2万平方米，占全市总存量的68.3%；准甲级写字楼共计35.0万平方米，占总存量的31.7%。

2021年下半年，专业服务、TMT行业租赁需求稳定增长，但房地产行业需求增长有所放缓，全市半年度净吸纳量因此环比下降26.1%。受此影响，全市年度净吸纳量亦同比下降2.6%，至10万平方米。

整体而言，尽管本年全市净吸纳量有所下降，但尚可企及过去六年年均水平。同时，市场新增供应又相对较少，因此截至去年底，全市平均空置率环比下降1.8个百分点、同比下降4.0个百分点，至35.3%，系三年半以来最低值。

2021年，业主心态普遍保持谨慎乐观，全市优质写字楼租金指数环比维稳，同比微升0.2%，平均租金录得每平方米每月115.1元。

据介绍，2022年，海口预计有21个项目交付，将为市场带来87.2万平方米写字楼面积。届时，全市总存量预计同比扩张79.1%，至197.4万平方米。

尽管随着自贸港建设的推进，市场仍有望吸引更多来自TMT、专业服务、能源等行业的租赁需求，然而受大量新增供应入市影响，全市平均空置率预计有所上升。

大量新增供将显著加剧市场竞争，业主心态将受较大冲击，其租金预期预计有所下调，全市平均租金料将因此下降。

三亚：去年无商业新项目入市

2021年前三季度，三亚地区生产总值达568.3亿元，同比增长14.8%，增速高于全省2个百分点。其中，第三产业增加值同比增长19.1%，至416.5亿元。全市三产占比达73.3%，同比提高2个百分点，产业结构不断升级。

2021年，市场未有新项目入市，全市甲级写字楼总存量维持在9.7万平方米。年内，房地产、零售与贸易、专业服务及金融行业仍为租赁需求主要来源，且市场录得多宗大面积租赁成交。鉴于市场无新增供应入市，上述需求继续在存量项目中释放，本年各项目空置率录得9至12个百分点同比降幅。

2021年，尽管仍有部分租赁需求释放，但市场情绪更趋理性，业主亦适当调整其租金预期，全市平均租金因此小幅下降。截至年末，全市平均租金降至人民币每平方米每月120元至135元。

2022年，三亚市预计有6个项目入市，为市场带来合计16.9万平方米写字楼面积。随着新项目落成，三亚写字楼物业市场规模、楼宇品质等有望逐步提升。

未来，源自房地产、零售与贸易、专业服务及金融行业的租赁需求预计保持稳定，并成为市场去化的重要支撑。2022年市场将迎较当前存量而言较大规模的供应入市，项目间租赁竞争预计加剧，全市平均租金或有所下降。

吴欣欣表示，随着海南自由贸易港建设的加速，海口、三亚商用物业市场涌现出了众多优质项目，供应端进入了向品质化、国际化、绿色环保化全面更新迭代的阶段，而市场需求端，则依托旅游业、现代服务业和高新技术产业三大核心产业的快速发展和产业升级，实现了大量专业服务、信息技术和零售贸易等行业的客户成交。海口、三亚优质写字楼市场空置率均创自贸港政策发布以来新低。