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大家好，我是老樊。对于房开企业来说，城市土地使用税是绕不开的，那如何进行申报缴纳又如何进行计算呢？ 开篇先引用一下《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，2006年12月31日修改了一次，最近的一次是2013年12月4日国务院第32次常务会议进行了部分修改。 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 目的是为了啥？促进土地的合理使用，调节土地级差收入，也有利于筹集地方财政资金。 纳税义务人：城市、县城、建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。 最关键的问题来了，这个城镇土地使用税怎么交呢？首先我们要确定税率和计税单位。 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城，建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。
那啥是大城市，啥是小城市啊？在这里给出一个标准，国务院颁布的《城市规划条例》规定的标准划分。
那计税依据呢？ 1.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。 2.如果未测量，以土地使用证书确认的土地面积为准。 3.如果还没有发土地使用证书的，应由纳税人自己申报土地面积，后期再做调整。 由于房地产企业一般分期开发、分批次分楼栋交房，此时如果按照每半年或者每季季度计算一次土地使用税，则会导致已经交付的房子部分时间内仍然在缴纳土地使用税，因此逐月统计已交付面积采用按月递减。 可以采用以下公式： 每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积*（1-截止上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积/商品房可售总建筑面积）*土地使用税单位税额标准/12 在实务中，这个最好是搞一个台账。 首先使用权的面积我们是知道的，总计容面积我们也能获取到（从图纸中）。
首先我们得到了一个占地面积与总计容面积的比例。 大家在回到上面的公式，是不是容易理解多了？ 在这里有两个比较热点的问题，我们来说明一下。 问：企业取得土地使用证或已签订土地转让合同，但由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定时间将土地交付给受让者，其土地使用税纳税义务发生时间如何确定？ 答：根据《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》，对于这种情况，土地受让人应与出让者签订补充协议（或重新签订协议），重新明确交付土地的时间，或由当地政府出具有关证明资料，经主管税务机关确认后，可按照补充协议或当地政府证明资料的时间确认土地使用税纳税业务时间。 问：公司与土地主管部门的土地出让行为因拆迁延期，造成超出了合同签订的时间，该土地使用税如何缴纳？ 安徽省地方税务局公告2012年第2号 对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。 |
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