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【基本案情】 2015年10月26日、11月22日，原告段某认筹了被告某房产公司开发建设两套商铺，并各缴纳了1万元认筹金（交1万抵10万），双方口头约定如段某按约前来认购，则认筹金自行转为购房款的一部分。同年12月26日，被告某房产公司开发建设的商铺开盘。在被告销售员吴某的介绍下，原告对其推荐的2-110号商铺每平方米1.3万元的价格表示满意，于是填写了该商铺预选铺确认单，被告公司相关管理人员在该确认单上审核签字。原告拿着确认单在被告财务处缴纳了5万元定金后，和被告公司签署了《商铺认购书》，该认购书明确约定“买方（原告）自愿认购卖方2号楼2单元110号房，建筑面积153.42平方米。签订本认购协议时，买方应向卖方（被告房产公司）支付定金5万元，定金支付后七个工作日内买卖双方签署《商铺买卖合同》，逾期不签署者买方支付的定金卖方不予退还，并将房源释放二次销售。本物业总成交价为人民币1994460元，按建筑面积计算，单价为每平方米人民币13000元……本认购协议自买卖双方签字、盖章之日起生效，至《商铺买卖合同》签订后即行终止。本协议一式叁份，卖方执贰份，买方执壹份”。在该认购书中，吴某在置业顾问处签字，刘某在公司委托代理人处签字，原告在买方处签字。后被告某房产公司的销售经理王某发现该公司销售人员对该商铺价格计算错误，明确表示认购书不能签订，双方发生分歧，沟通无果后，原告将没有销售经理、财务复核签字及未加盖公司印章的3份认购书全部带走。之后，原告多次要求被告按照认购书中确定的单价签署《商铺买卖合同》，双方协商未果，现原告起诉至秦州区人民法院，请求法院判令被告被告履行《商铺认购书》约定的签署《商铺买卖合同》的义务。在诉讼中，原告将诉请变更为：被告将其缴纳的1万元按10万返还，其余6万元（其中1万元为认筹金、剩余5万元为定金）双倍返还。 【法院判决】 法院经审理认为：认购书是平等民事主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。本案的关键是原、被告双方签订的认购书是否成立并生效。该认购书第十条明确约定“本认购协议自买卖双方签字、盖章之日起生效”，但在签订过程中，被告公司发现本案涉案商铺单价有问题而中止审签，双方对交易价格产生分歧，最终导致该协议上未加盖公司印章，该合同并未成立。合同虽未成立，但民事活动应遵循诚实信用原则，该原则是我国民法通则确立的基本原则，由此派生之缔约过失责任已为现行法律所确认。故被告因自己过失违背诚实信用原则从而导致认购书不成立，对相对人即原告应赔偿因此项信赖所产生的损失。现原告主张的被告将其缴纳的1万元抵10万，其余6万元（其中1万元为认筹金、剩余5万元为定金）双倍返还的诉请，虽在被告公司给原告出具的票据上注明为“定金”，但缴纳之时，双方均明知该款是认筹金，根据双方的口头约定及行业惯例，该2万元均不适用定金罚则。对于剩余5万元，由于被告不遵循诚实信用原则履行签订该协议之义务，导致原告缔约机会的丧失，被告应对此承担责任并作出相应赔偿。 法院在审理过程中，对原、被告双方释法析理，最终双方当事人达成调解协议，由被告返还原告定金并赔偿损失共计9万元。 【争议焦点】 关于认购书的性质，司法实践中有不同的观点。一种观点认为，从商品房认购书与正式的商品房买卖合同的牵连性上判断，商品房认购书还不足以成为独立合同，因为认购书仅在于对签订正式商品房买卖合同的相关事宜的约定，当事人无法根据认购书取得房屋所有权。第二种观点认为，签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。 【案例评析】 笔者认为，合同的法律性质在于合意。我国《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”认购书是双方合意的产物。尽管认购书的有些内容在商品房买卖合同中有所涉及，但双方签订认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，因此，不能因认购书与买卖合同具有关联性而否认认购书的独立性。认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合合同法关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。 既然认购书可以成为独立的合同，自然适用合同法的一般规则。合同一方当事人因违背诚实信用原则从而导致合同不成立，其应承担缔约过失责任。而缔约过失责任是指在 合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。它是一种新型的责任制度，具有独特和鲜明的特点：只能产生于缔约过程之中；是对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反；是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任；是一种弥补性的民事责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。 |
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