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张某与某房地产开发公司签订商品房认购书一份，双方约定：张某认购某房地产开发公司开发的某楼房一号楼15号房屋，建筑面积120平方米，价格暂定为4000元每平方米；交付定金1万元；某房地产公司为张某保留上述房屋，如果将房屋转卖他人，双倍返还定金；在接到某房地产开发公司的通知后，张某应当于一周内前往该公司签订正式合同，逾期不签订正式合同的，房屋不再保留，定金不退。认购书签订后，张某向该公司支付了1万元定金。2012年7月，张某接到通知后到该公司洽谈签订合同事宜，并向该公司交付购房款30万元，该公司工作人员出具的收据载明：今收到一号楼15号房屋购房款30万元，面积120平方米，每平方米4000元，交款人为张某。但由于就具体合同条款仍未达成一致，未能签订正式合同。后因房价上涨，某房地产开发公司拒绝签订买卖合同和交付房屋。2012年9月张某向人民法院提起诉讼。 商品房认购书是商品房买卖合同的预约合同，两者不能等同。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。实践中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了定金，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同和履行买卖义务。 但这只是一般情况下的认定，在具备了法律规定的条件之后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力。一方违约时，对方当事人得以请求人民法院判决其履行义务或者追究违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 在实践当中，并非完全具备上述13项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但还不是充分条件，认购书转化为商品房买卖合同，还需要出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。 本案中，双方所订立的认购书中已经就房号、面积、价格，以及定金的支付和违约作出了约定。虽然认购书中约定的价格为暂定价，但经被告工作人员出具给原告的收条可以确定预订房屋的价格为每平方米4000元。原告与被告已经就房屋价格协商一致。据此，双方订立的意向书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已收取原告部分购房款，故可认定双方所签认购书为商品房买卖合同。该合同是当事人双方真实的意思表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力。在原告交纳了余款后，被告应当按照合同约定支付房屋。如果被告拒绝交付房屋，人民法院可以强制其履行义务。
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