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来源：滨水休闲联盟  游艇小镇的开发由前期规划，中期建设，后期运营三个阶段组成。规划与建设对游艇小镇来说至关重要，但其成功的关键则是后期运营。后期运营包括运营模式、运营理念、运营团队、资源整合等核心运营体系的建立。 随着国内经济高速发展，由于土地增值带来的巨大效益，城镇运营的本质体现在土地运营上。最近几年，随着新型城镇化的推进、原有竞争优势的消失以及城镇发展理念的转变，重在短期利益的土地发展模式难以为继，而产业和项目运营所产生的长期收益，成为了政府与投资企业关注的重点。因此，对于市场化机制下产生的游艇小镇来说，其运营更需要站在新的高度，提出新观点、新模式，架构新的运营体系。  一、游艇小镇运营理念的转变 游艇小镇运营理念的转变，源于特色小镇发展理念及开发建设主体的转变。几十年来，政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体，既是所有者，又是经营者，还是管理者和监督者。因市场取代政府成为资源配置中的决定力量，这也就决定了游艇小镇的运营必须在理念上发生转变，同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。 1、核心运营主体的转变 从政府主导转变为市场主导。既以市场为导向，政府与企业联动发展，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，并通过市场化方式，引进社会资本投资建设，由某一企业或多家企业联合完成投资建设，通过后期运营实现盈利，并受政府的管理和监督。 2、项目运营主体的转变 长期以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧，越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、产业运营商转型。不仅要开发土地，还要开发配套服务设施、旅游项目、产业项目，要进行房产开发，最后进行产业整合和运营整合。因此，新形势下的项目运营主体可以概括为：以产业为主导，以土地为基础，以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。 3、收益模式的转变 以土地为经营客体的模式，决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下，多条运营线的展开，已经使得游艇小镇的收益除了来自土地一级、二级开发之外，还包括游艇产业项目的运营收益、二级旅游商业地产的运营收益及小镇服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财政，而是一种可自我供血、可长期持续的合理架构。  二、游艇小镇阶段性运营思路 游艇小镇的建设不是一蹴而就的，需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。为了方便分析游艇小镇的运营过程，可以将游艇小镇的开发分为土地一级开发期、游艇产业项目开发期、游艇产业项目培育期、滨水休闲产业链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态，有着不同的运营要点及目标。 游艇小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与滨水休闲产业发展、游艇旅游项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了土地的价值。土地一级开发必须结合产业项目开发，结合土地二级开发，只有这样才可能真正获取一级市场的利润。土地一级开发的运营要点，在于顶层设计和政策法制层面：顶层设计层面，做好城市规划和产业规划，确定游艇小镇未来的发展方向；政策法制层面，出台土地、奖励、税收等方面的政策条件以及监管机制，保证游艇小镇的顺利推进。 游艇小镇的“特色产业”就是游艇产业和滨水休闲产业，产业的发展方向确定后，就是要围绕这一产业，通过项目及载体的开发建设，形成产业的开发、培育及集聚，最终打造滨水休闲产业集群，实现产业价值。游艇产业和滨水休闲产业项目开发是其中的第一步，即紧抓产业链上的核心环节，在尊重市场及产业发展规律的基础上，集中人才、创业团队及资金等优势条件，集中攻破产业开发的各种难题，形成产业项目发展条件的聚集。 当产业初步开发完成，形成一定的特色优势及产业价值后，就进入到了产业的培育阶段。主要目的在于培育和扶持有效的产业项目和企业主体，形成规模化的经营效益。运营重点是相关政策的大力扶持，包括信贷金融支持、税收优惠和财政补贴、进出口关税、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢，对一些重点企业进行大力支持，引导他们与产业链条上的其他小型企业建立互补、合作、共赢的关系，发挥龙头企业的引领带动作用。 在产业链整合期，游艇小镇围绕游艇产业和滨水休闲产业，利用整合手段，使游艇产业、旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接，构建一个有价值有效率的滨水休闲产业集群。其运营重点在于打通产业链上下游及各相关产业之间的壁垒，有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段，实现产业之间的有效聚集，形成带动作用更强、效益更好的产业集群式发展。 随着产业链整合逐渐完成，游艇小镇也进入了土地二级开发期，即产城融合共建期，这是新形势下游艇小镇发展的必经阶段。产业大发展，吸引大量就业人群集聚，进而产生了对居住、商业、旅游及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标，就需要通过土地的二级开发，实现综合服务配套的升级，包括居住配套、商业配套、公共游艇码头配套、度假酒店配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等等。这一时期的运营重点在于综合考虑小镇发展、旅游发展、产业发展、政策的扶持和制约等因素，实现产城一体化开发，防止以小镇运营之名，行地产开发之实。  三、游艇小镇的全新运营模式 1、游艇小镇的商业模式 ⑴、土地一级开发：仅做土地的一级开发，直接获利，享受升值收益。 ⑵、二级房产开发：包括居所地产、商铺型地产、客栈酒店型地产、旅游项目地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。 ⑶、产业项目开发：一是产业项目开发，包括游艇产业园、游艇孵化园、游艇码头、游艇维保中心等产业本身开发;二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目(如游艇旅游)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。 ⑷、产业链整合开发：两大产业链：滨水休闲产业链和游艇产业链;两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈。 ⑸、城镇建设开发：城市服务：公共交通服务、社会服务等;城市管理：城市智能化管理、政府政策等;城市配套：银行、学校、医院等。 2、游艇小镇的运营模式 以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进企业投资建设运营游艇小镇。 3、游艇小镇的投融资模式 构建以项目为核心，以地产投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调的游艇小镇投融资平台。  四、游艇小镇运营资源导入模式 以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。 结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案，将成为后期工作的有力指导。后端在策划规划阶段，将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等，以专家身份、投资商、服务商身份，导入进来，形成落地性极强的方案。  五、游艇小镇的持续性后期运营服务 没有“运营”这一软件服务，无法实现游艇小镇的建设目标。因此，开发建设期间，就应进行运营方案设计、营销方案设计、开业方案设计。游艇小镇的初步创建一般要经历3-5年时间，在这一段时间内中国滨水休闲产业联盟将提供持续的后期服务，主要是为客户提供专业化运营支持、三年期托管运营及完美性移交对接，及时解决项目运行过程中出现的问题，具体包括项目品牌营销推广、规划及策略调整、招商运作、项目经营团队组建、项目人员招聘与培训、开业运营辅导、项目移交等。  作者简介：中国滨水休闲产业联盟理事长、中国市场学会副秘书长、中国市场学会滨水休闲产业研究中心主任、世界游艇盛典执行秘书长。 |
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