|
律师导读：回迁安置房买卖合同购买后，往往面临办证周期长的问题，在此期间容易出现某一方违约的问题，需要及时通过法律手段维权。 案件时间线 起诉： 李某1向本院提出诉讼请求：1．请求判令李某2在判决生效之日起10日内向我交付位于北京市海淀区四季青镇某号房屋，包括房屋内所有设施设备、装饰装修、房屋钥匙及门禁物品。2．请求判令李某2在判决生效之日起10日内向我交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、李某2身份证复印件及李某2就房屋办理产权的授权书等资料。3．请求判令李某2在判决生效之日起10日内向我做好地下车库交接或协调配合我办理地下停车登记。4．请求判令李某2在判决生效之日起15日内配合我到北京某房地产开发公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况及我联系方式。5．请求判令李某2在涉案房屋能够办理产权登记之日起10日内协助我办理产权登记，将涉案房屋过户至我名下。6．请求判令李某2向我支付截至实际交付标的房屋日的违约金（截至2020年12月17日违约金为人民币1643025元）。7．请求判令李某2承担本案全部诉讼费及律师费。事实和理由：2017年10月1日，我与李某2签订了《房屋买卖合同》（以下称“合同”），涉案房屋位于北京市海淀区四季青镇某号房屋，涉案房屋总价款为人民币475万元整。合同第四条第（一）项约定，乙方于本合同生效之日起20日内向甲方支付第一笔款项人民币大写贰佰万元整；甲方同时将本房屋交付给乙方，并向乙方交付回迁安置协议原件，房屋原始产权证明、收款证明、甲方身份证复印件及甲方就本房屋办理产权的授权书等材料。第六条约定，甲方应按合同约定向乙方交付房屋及相关资料。第八条第（一）项约定，本合同生效之日起7日内，甲方应配合乙方到某公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况，及乙方的联系方式。合同生效之日起20日内（即2017年10月21日前），我先后向李某2支付购房款共计人民币80万元，并于2017年10月31日前完成第一笔购房款200万人民币的支付义务。李某2既未依约向我交付涉案房屋及相关物品、资料，也未依约配合我进行地下车库交接且未配合到某公司及物业公司进行备案登记及通知相关单位产权转让的情况及我的联系方式。截至2020年12月17日，李某2未向我履行合同约定的任何义务，其中逾期交付涉案房屋达1153日，构成严重违约。根据相关法律规定，李某2应当按照合同约定履行其应当履行的义务，李某2不履行合同约定的涉案房屋的交付义务等非金钱债务的，我有权要求李某2限期履行。根据合同第七条第（四）项约定，李某2逾期交付涉案房屋达1153日，共计产生违约金1643025元，且我有权继续主张2020年12月17日至李某2实际交付涉案房屋日的违约金。另，合同第九条第（二）项约定，违约方应承担守约方为实现本合同权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、律师费、评估费等）。本案中，我为维护自身合法权益聘请律师支付的律师费为9万元人民币，该笔律师费由李某2承担。综上，在我、李某2签署合同后，李某2违背诚实信用原则及合同的约定，在收齐第一笔购房款后，经过我多次催促至今仍未向我履行合同义务，我有权要求李某2继续履行合同义务，即履行我上述诉讼请求事项；截至2020年12月17日李某2已经逾期交付涉案房屋达1153日，李某2行为构成严重违约，给我造成了巨大损失，应当按照合同约定承担违约责任，向我支付违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，依法请求贵院支持我诉讼请求，判令李某2履行合同义务，判令李某2向我承担逾期违约金，并判令李某2承担本案全部诉讼费用、律师费。 答辩： 李某2辩称，首先，本案合同没有履行完毕完全责任在于李某1方，由于李某1至今没有履行全部付款义务，按照合同第四条付款方式，第一笔款200万元李某1一直拖到2018年10月底才支付完毕；按照合同约定是在合同生效97日支付剩余款项，但该笔款项至今没有支付。我发现李某1在第一笔付款逾期的时候，就屡次通过西某催促对方，要求付款，对方一直没有付款。一直到2018年的时候，对方在电话里称让我先将房屋出租，等对方凑齐钱款以后再交付。对于合同的履行我一直都是持积极态度，只要对方把房款付清，我随时可以履行。对于先后履行问题，我认为李某1的行为已经让我无法相信其有能力继续履行合同，所以我要求法院判令对方先支付房款，我后交付房屋及相关手续。关于地下车库的问题我需要回去核实。关于备案登记和过户，本案不存在备案登记，直接过户就可以，只要对方付款，我所有手续都可以配合办理。关于违约金、诉讼费和律师费，我认为我不存在违约行为，故我不需要支付违约金等费用。 反诉： 李某2向本院提出反诉请求：1．请求判令李某1限期继续履行合同；2．请求李某1支付房款275万元；3．请求李某1支付违约金95万元（合同总价款的20％）。事实和理由：双方于2017年10月1日签订了位于北京市海淀区某号房屋房屋买卖合同，约定李某1于合同生效后20日内向我支付第一笔尾款200万，于合同生效后97日内向我支付第二笔尾款275万元，同时双方签订定金收付书，约定预付定金50万元，李某1于当日交付定金5万元，双方约定后续45万元于合同签订后五日内付清。然而，李某1于合同生效后5日内仅转账13万元，于合同生效后20日内仅转账80万元，直至今日共转款200万，余款275万元未付。期间双方多次协商还款时间，但李某1至今未付。现诉至法院，望判如所请。 李某1对李某2的反诉辩称，本案事实是双方2017年10月1日签订合同，合同约定价款是475万元，双方约定生效20天付首批款200万元，我方支付了80万元，然后晚了十天支付剩余120万元。同时双方约定2017年10月21日交付房屋。但对方一直没交付房屋。现在李某2颠倒了交付房屋和尾款的顺序。关于交付尾款和交付房屋是存在先后履行顺序，但我方支付第一笔款项后李某2没有按照约定时间交付房屋，我方作为后履行一方没有义务先支付尾款。综上所述，李某2至今未履行任何合同义务，而我方已经按照合同约定履行第一笔购房款的足额支付义务，应当是我方依法有权要求李某2承担继续履行合同的责任。作为先履行的李某2在没有履行主要合同义务即交付涉案标的房屋的前提下，无权要求后履行的我方支付剩余购房款275万元。我方无违约行为，而李某2不仅未遭受任何损失且迟延交付涉案标的房屋达三年多时间，构成严重违约，其请求我方支付违约金无法律依据。因《房屋买卖合同》已经订立且我方已经实际履行该合同义务，《定金收付书》已经失去了意义，无需再履行《定金收付书》。 事实认定： 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年5月13日，李某2（乙方，被腾退人）与北京某房地产开发公司（乙方，以下简称某公司）签订《振兴重点村腾退改造补偿安置协议书》，其中约定：甲方拆除乙方在北京市海淀区四季青镇振兴地区某村xxx号院房屋并腾退乙方使用的宅基地，其中一套为某号房屋（以下简称涉案房屋），预测建筑面积84.16平方米。2014年11月18日，李某2与某公司签订《补充协议》，其中约定：涉案房屋原协议预售建筑面积84.16平方米，现实测建筑面积为86.24平方米，今后办理产权证的注册面积应以实测面积为准。 2017年10月1日，李某2（甲方、卖方）与李某1（乙方、买方）签订《定金收付书（买卖）》，其中约定：经甲乙双方共同确认，就座落于北京市某园xxx号楼x单元xxx室的房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向，交易价格为475万元，乙方应向甲方支付定金50万元，合同签订之日已收到乙方定金5万元，剩余部分45万元乙方须在合同签订五日内付清，作为双方订立协议的保证，合同订立后，该款项充抵购房款。本定金收付书经双方签署后，如甲方违反上述约定事项，应将已收取的定金双倍返还乙方。若乙方违反上述约定事项，则无权要求甲方返还定金。 同日，双方签订《房屋买卖合同》，其中主要约定：一、房产情况，甲方为某公司拆迁项目的被拆迁人，与某公司签署了拆迁腾退补偿协议，办理了房屋产权协议证件，甲方对北京市某号房屋具有所有权。二、本房屋转让总价款为475万元。四、付款方式：（一）乙方于本合同生效之日起20日内向甲方支付第一笔款项200万元；甲方同时将本房屋交付给乙方，并向乙方交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、甲方身份证复印件及甲方就本房屋办理产权的授权书等材料。（二）乙方于本合同生效之日起97日内，向甲方支付第二笔款项275万元，甲方同时向乙方交付收款证明。五、乙方责任：（一）乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，并要求乙方支付房款，且以未支付房款为基数，按日万分之三支付违约金。（二）乙方如直接与某公司签订购房合同，或直接办理了本房屋产权证的，应依法缴纳税费，该费用与甲方无关。（三）甲方办理房屋过户手续过程中，如需乙方配合或需乙方提供相应材料的，乙方应无条件予以配合。六、甲方责任：（一）甲方应按合同约定向乙方交付房屋及相关材料；（二）甲方在接到开发商或国家有关机关部门通知，上述房屋能够办理产权登记时，甲方应在能够办理房产证的第一时间办理产权登记，最迟于能够办理产权登记之日起30日内将全部手续递交产权办理机构，甲方办理完产权登记，领取房屋所有权证书后，应在30日内无条件协助乙方办理产权过户手续，直到乙方全部完成产权过户登记手续为止。七、房屋交付：（一）甲方向乙方交付房屋之日，还应和乙方交付房屋内所有设施设备、装饰装修及相关物品，双方交接水、电、气。（二）甲方应向乙方交付房屋钥匙、门禁等物品。（三）甲方应向乙方做好地下车库交接或协调配合乙方办理地下停车登记手续。（四）甲方如未按照本合同约定的时间向乙方交付房屋及相关物品、资料的，自约定交付期届满次日起以本合同总价款为基数，按日万分之三向乙方支付违约金。八、产权登记：（一）本合同生效之日起7日内，甲方应配合乙方到某公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况，及乙方的联系方式。（二）甲方知道本房屋能够办理产权登记第一时间，应通知乙方并协调乙方配合办理登记手续。九、违约责任：（一）任何一方不履行本合同约定义务的，致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方补齐本房屋估值上升的差价，并按合同总价款20％支付违约金。（二）违约方应承担守约方为实现本合同权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公正费、律师费、评估费等）。十一、甲方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，本合同生效之日起甲方法定继承人无此房屋继承权与使用权。十四、本协议自双方签字之日起生效。经李某2确认，该合同落款“甲方法定继承人同意本合同全部条款并签字”处有其妻子范某签字。 上述协议签订后，李某1于2017年10月1日以微信转账形式向李某2支付5万元，其后李某1以银行转账形式陆续向李某2账户汇款，经双方确认，截止2017年10月21日，李某1已付款80万元，其后李某1分别于2017年10月23日向李某2转账20万元、于2017年10月26日向李某2转账20万元、于2017年10月27日向李某2转账20万元、于2017年10月30日向李某2转账25万元、于2017年10月31日向李某2转账35万元，合计付款200万元。 李某1、李某2均要求继续履行合同，但双方就履约形式及违约责任存在争议。李某1主张应由李某2先交付房屋，其在交房后97日交付剩余购房款，李某2应就逾期交房承担违约责任，按日万分之三标准支付违约金至实际交房日并支付律师费；李某2对此不予认可，其主张房款支付和交付没有先后顺序，即使未交房，李某1也应支付剩余购房款，并按照合同第九条内容主张李某1按照合同总价款20％支付逾期付款的违约金。李某2另表示其未交房系因李某1延期付款，导致其对李某1付款能力产生怀疑，双方曾达成口头约定由李某1在2018年1月5日前付完剩余房款后其再交房，李某1对此不予认可，双方未就此提供证据。 庭审中，为证明双方沟通过程及李某1未履行合同情况，李某2申请证人西某出庭作证，西某称系其介绍李某1与李某2商谈购房，双方于2017年10月1日签订合同后，李某1通过其和李某2沟通能不能打完200万元就交付房屋，李某2在10月下旬将房屋腾空做好了交房准备，但李某1未在10月21日将200万元首付款交齐，李某2表示不同意先交付房屋，需李某1补齐房款才同意交付，双方协商未果，李某2提出签补充协议，李某1表示其很快可以将房款打齐，不需要签订补充协议，直到2018年1月4日，双方再次协商，李某1称资金周转不开，需要缓一缓到2018年4月底左右支付房款，并要求先交付房屋，李某2表示不同意，要求李某1补齐房款后才能交付房屋，到了2018年4月底，李某1仍未支付房款，双方均认为对方违约，无法协商一致。李某2主张西某证言系客观反映事实情况，并提交了2018年1月4日双方沟通录音及2018年5月13日西某和李某1的通话录音加以佐证。李某1对两份录音及西某证言均不予认可。 庭审中双方确认涉案房屋为回迁房，现不具备办理产权登记条件。李某1在庭审后向法院提交《关于李某1支付能力说明》一份，称其控股公司有稳定的收入、工资和年底分红，其亲属、公司股东亦同意帮助李某1支付房款，李某1具备支付剩余房款能力。李某1另表示其向涉案房屋物业公司及房屋登记咨询，物业公司称无法确定涉案房屋产权登记的办理时间，两单位均称无法直接将房本办理至李某1名下，即使将来可以办证，也需先办理至李某2名下，再由李某2过户给李某1。对于李某1要求李某2做好地下车库交接或配合其做好地下停车登记的诉请，李某1在庭审中明确其要求的是李某2配合其办理地下停车登记。李某2表示如李某1支付全部购房款，其同意配合办理地下停车登记。对于李某1要求李某2配合其到某公司或物业公司进行备案登记的诉请，李某2表示并不存在去物业办理备案登记的问题。
本院认为， 李某1与李某2签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。经双方确认，涉案房屋为回迁房性质，暂无法办理房产登记，现李某1、李某2均同意继续履行《房屋买卖合同》，本院对此不持异议。 双方争议主要焦点为双方行为是否构成违约，李某1主张李某2逾期交房构成违约，李某2主张李某1延期付款构成违约。双方所签《房屋买卖合同》关于购房款支付及交付的约定为：“四、付款方式：（一）乙方于本合同生效之日起20日内向甲方支付第一笔款项200万元；甲方同时将本房屋交付给乙方，并向乙方交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、甲方身份证复印件及甲方就本房屋办理产权的授权书等材料。（二）乙方于本合同生效之日起97日内，向甲方支付第二笔款项275万元，甲方同时向乙方交付收款证明。”该合同于2017年10月1日签订并生效，根据合同约定，李某1应在2017年10月21日前向李某2支付第一笔款项200万元，李某2同时向李某1交付房屋。实际履行过程中，李某1于2017年10月21日前向李某2支付了80万元，于2017年10月31日补齐了第一笔款项200万元，此后李某2并未交付房屋，李某1亦未支付剩余购房款。 针对李某1延期10天支付第一笔款项200万元的行为，显已违反双方合同约定，构成违约，李某1应承担相应违约责任，但李某2无证据表明李某1该行为导致合同目的不能实现，其虽称怀疑李某1无支付能力，但仍愿意继续履行合同，要求李某1补齐款项，故李某2主张以合同第九条约定“任何一方不履行本合同约定义务的，致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方补齐本房屋估值上升的差价，并按合同总价款20％支付违约金”，要求李某1承担合同总价款20％违约金缺乏依据，本院不予支持。针对李某1延期付款行为，根据合同第五条乙方责任第（一）项约定“乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，并要求乙方支付房款，且以未支付房款为基数，按日万分之三支付违约金”，结合李某1付款情况，其在2017年10月21日前已支付80万元，并于2017年10月23日向李某2转账20万元、于2017年10月26日向李某2转账20万元、于2017年10月27日向李某2转账20万元、于2017年10月30日向李某2转账25万元、于2017年10月31日向李某2转账35万元，故李某1应向李某2承担逾期付款违约金2145元（120万元×0.03％×2＋100万元×0.03％×3＋80万元×0.03％＋60万元×0.03％×3＋35万元×0.03％）。 针对在李某1支付第一笔款项后，李某2并未依约交付房屋，李某1未依约支付剩余购房款的行为，双方合同未明确约定支付第二笔款项与交房是否存在先后顺序，双方亦未就合同履行方式及期限签订书面协议予以变更，故李某2未交付房屋、李某1逾期支付剩余购房款的行为均构成违约。考虑双方至今仍同意继续履行房屋买卖合同，对于合同未继续履行双方均负有一定过错，并非单独一方责任导致，故本院认定双方对李某1支付完第一笔200万元款项后未交付房屋及李某1未支付剩余购房款的行为互不承担违约责任，就双方对于违约金的诉求，本院不予支持。对李某1依据违约行为主张李某2承担律师费的诉求，本院亦不予支持。 因涉案房屋为回迁房性质，现双方均无法明确是否可以办理产权登记及办理产权登记的时间，故对李某1诉求李某2在能办理产权登记情况下协助办理过户手续，缺乏事实依据，本院不予支持。对李某1诉求根据合同约定要求李某2配合到北京某房地产开发公司及物业公司进行备案登记，通知相关单位产权转让的情况及联系方式，根据现有证据及双方陈述，双方均未能提供存在上述手续的相关规定或证明，该项诉求缺乏事实履行基础，本院不予支持。对于李某1诉求李某2协调配合办理地下停车登记，李某2表示同意，本院对此不持异议。 对李某1主张李某2交付房屋及李某2要求李某1支付剩余购房款的诉求，本院予以支持，对于房屋交付期限及购房款支付的具体时间，因双方在合同中约定的履约时间已过，本院将酌情予以认定，依照合同约定，李某2在交付房屋时应一并交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、李某2身份证复印件及李某2就本房屋办理产权的授权书等材料。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 判决结果 一、李某1于本判决生效后三十日内向李某2支付剩余购房款二百七十五万元； 二、李某2于本判决生效后三十日内向李某1交付位于北京市海淀区某园xxx号楼x单元xxx室的房屋，并向李某1交付回迁安置协议原件、房屋原始产权证明、收款证明、李某2身份证复印件及李某2就本房屋办理产权的授权书，协助李某1办理地下停车登记； 三、李某1于本判决生效后七日内，向李某2赔偿逾期付款违约金二千一百四十五元； 四、驳回李某1的其他诉讼请求； 五、驳回李某2的其他反诉请求。
|
|
|
