|
北京的周女士从李女士处购买了一套房屋，花费了一百万元，双方签订的买卖协议约定，在可以办理过户手续时，李女士要协助周女士办理。几年之后，在可以办理房产证的时候，李女士却突然坐地起价，要求周女士再支付20万元，否则，就不给周女士办理过户手续。在一般情况下，周女士只要拿着买卖协议和付款证明，就可以向法院起诉要求李女士履行协议，协助过户，然而在本案中，周女士却处在了极为不利的位置，因为他们所交易的房屋，是安置房。 一般来说，以被征收人的名义进行了产权登记并且取得不动产权证的国有土地上房屋是可以上市买卖的，哪怕还没有进行产权登记，只要有征收补偿协议、购房协议等材料，安置房的买卖合同也是有效的。 但是，有些性质的安置房的买卖，根据各地的政策，会有不少限制。以北京为例，北京用于征收补偿的安置房性质有多种可能，但是大部分都有限制，比如经济适用房，或三定三限三结合的房子、两限房等管理方式类似经济适用房的安置房，这一类的安置房，都有在办理房产证之日起满5年后，才可以上市交易的限制，而在此之前订立的房屋买卖合同是无效的。 比如，“三定三限三结合”的房屋，就根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，要求安置房屋要在房产证或契税完税凭证之日起满5年后，才可以上市交易。 本案中，李女士的安置房正是类似的房屋。由于一直没有办理房产证，在近期才具备办理房产证的条件，开始准备办证，所以房产证之日起满5年后才能上市交易的计算时间都没有开始，自然无法买卖。如果周女士现在将李女士诉上法庭，法院不但不会要求李女士强制履行协议，还很有可能认定此前签订的房屋买卖合同无效。 当然，司法实践中对买家也不是全无保护。如果双方在买卖合同中约定了在限制期届满之后再办理过户的，或者在一审辩论终结前具备上市交易条件，也就是办理房产证满五年，那么房屋买卖协议是可以认定有效的。 但是即便如此，周女士也不符合买卖协议有效的条件，因为在她和李女士的房屋买卖协议中，并没有约定要在房屋买卖限制期届满之后在办理过户，因为在当时买卖双方都不知道李女士的安置房有这个限制，直到近期李女士准备办理房产证时，才被工作人员告知。 同时，因为该房屋至今没有办理房产证，具备上市交易条件的时间还没有起算，除非周女士在李女士办理房产证后五年后再起诉，否则房屋买卖协议仍然有很大可能被法院认定为无效合同。 另外值得注意的是，各地政策经常会发生变化，可能今年进行征收安置的安置房适用新政策买卖不受限制，但是去年进行征收的安置房要仍然适用旧政策，还会有限制。 因为这个案件是在房屋涨价的情况下，所以合同无效会使作为买家的周女士处于不利地位，如果是在房屋降价的情况下，作为卖家的李女士则有可能遭受损失。 所以，在进行安置房的买卖过程中，不论是买方还是卖方，都应该对该安置房的性质，征收安置当时当地的政策和限制有一个系统性的了解，才能最大程度地避免风险，保护自己的权益。
|
|
|
