【准则领读】3号准则第1条-5条，投资性房地产概念及范围

第一章　总则

第一条　为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

【万法错综复杂，莫非皆源于一个前因根源做起点而已】

第二条　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

【1.投资性房地产概念，强调赚取租金或资本增值，这样一来，突出投资性房地产“投资属性”与“金融属性”，故而有了后续“公允价值计量模式”】

【2.目前准则在确认时一并考虑计量问题，强调“投资性房地产应当能够单独计量和出售”，是从“计量单元”角度，避免确认为投资性房地产后无法单独计量的“尴尬”。如此又引发一个问题，如果计量上无法单独分开，如何处理呢，应当统一作为固定资产或无形资产核算。】

第三条　本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

【1.本条规定投资性房地产范围，注意具体范围中没有“持有并准备增值后转让的建筑物”】

【2.按《企业会计准则讲解2010》，“已出租的建筑物”指经营租赁出租的建筑物，这样一来，房屋出租的处理，如果是融资租赁，执行21号准则租赁准则，如果是经营租赁，执行3号准则投资性房地产准则】

【3.按《企业会计准则讲解2010》，“对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果有董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产”】

【4.结合3号准则及《企业会计准则讲解2010》，可以将投资性房地产确认范围总结为两个标准：①状态标准，强调“已出租”的状态；②以决议为标准，比如“对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物”】

第四条　下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

【本条从反面角度排除不属于投资性房地产的情形，可结合第三条一并理解投资性房地产范围，本条（一）实质指固定资产或作无形资产核算的土地权，本条（二）实质是排除房地产开发企业作为存货核算的商品房及土地不属于投资性房地产，注意即便是房地产开发企业“持有并准备增值后转让的土地使用权”，也属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产】

第五条　下列各项适用其他相关会计准则：

（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

【指建筑劳务，目前《企业会计准则第15号——建造合同》已经并入《企业会计准则第14号——收入》】

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。

【指投资性房地产租金收入分摊问题解决依据，比如免租期，按照租赁准则执行】