房地产项目开发报建全流程解析

来源：金穗源 作者：金穗源 人气： 26892 时间：2020-11-10

摘要：绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向于将多个项目分散在不同的项目公司运作，与母公司形成一道风险防火墙，以免一个项目的风险拖累其他项目。同时地方政府出于税收的考虑不支持分公司主体的开发企业，因而参与拍地的企业往往不是最后开发该地块的公司壳主体，签订土地出让合同的公司往往也不是开发该地块的公司壳主体，因而签订土地出让合同后，不能急于将土地权过户至拍地公司名下。

十二、预售面积测量 　　房屋面积预售测量及备案 　　备案主要审查内容 　　❶测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度 　　❷房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度 　　❸分摊的面积的计算与分摊部位是否合理 　　❹交叉分摊的计算是否合理 　　❺其它审核 　　受约束节点 　　❶施工图审查通知书 　　❷建设工程规划许可证 　　❸人防审查意见 　　❹项目地名核准批复和土地出让合同 　　制约节点 　　预售许可证 　　注意事项： 　　预售查丈办理前需提前办理门牌审批，查丈报告地址需与门牌地址一致。关于是否计入产权面积是这个环节的关键，设计部一定要对测量单位的勾线图进行复核，防止出错。 　　十三、预售证办理程序 　　我国实行商品房预售许可证，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。 　　实施程序 　　1.承办部门：所在城市房产管理部门 　　2.申报资料： 　　①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；现场形象进度：6层以下封顶、高层2/3④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程施工合同；⑥预售商品房分层平面图。 　　3.申办程序：房产管理收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。 　　4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。 　　主要审查内容 　　❶规划许可证相关数据与国有土地使用证、施工许可证等相关数据的一致程度 　　❷出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度 　　❸出让房屋套数、户型、套型面积与规划许可证的一致程度 　　❹网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度 　　受约束节点 　　❶国有土使用权出让合同及国有土地使用证 　　❷建设工程规划许可证 　　❸项目地名核准批复 　　❹施工许可证等 　　制约节点 　　❶房屋预售 　　❷销售机构备案 　　注意事项： 　　预售许可证的办理需与销售计划配合，尤其是现场形象进度的要求需提前沟通，如达不到要求，需要项目部配合搭建脚手架，同时做好公关铺垫。在录入数据时要注意门牌号与楼栋号是否一致，防止买错楼的现象出现。 　　十四、竣工验收 　　工程规划验收 　　需提交以下资料： 　　1、《建设工程规划验收申请表》1份（一个副证一张申请表） 　　2、红线图（备好影印件），总平面布置图 　　3、《建设工程规划许可证》副证原件（及附件（备好影印件）→不需要） 　　4、建筑工程消防验收意见书（复印件） 　　5、工程报建跟踪表 　　6、现状地形实测四置图2份、电子文件 　　承办单位：规划局（10个工作日） 　　结果：颁发《规划验收合格证》 　　工程竣工验收 　　1、工程已具备下列条件和文件方可组织竣工验收： 　　1）已完成工程设计和合同约定的各项内容； 　　2）《工程竣工验收申请表》、《工程质量评估报告》； 　　3）规划部门出具的规划验收合格证； 　　4）勘察、设计文件质量检查报告； 　　5）完整的技术档案和施工管理资料； 　　6）工程使用的主要建筑材料、建筑构配件、设备的出厂合格证和进场试验报告； 　　7）建设单位已按合同规定支付工程款； 　　8）施工单位签署的《工程质量保修书》； 　　9）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验材料； 　　10）公安消防、环保部门分别出具的认可文件或者准许使用文件； 　　11）建设行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成； 　　12）建设工程施工安全评价结论。 　　2、由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位人员组成验收组进行工程竣工验收。 　　3、质监机构对工程竣工验收的有关资料、组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。 　　主要审查内容 　　❶建设项目是否已达到交付使用条件 　　❷建设项目与审批的内容是否一致 　　❸对建设内容不一致的处理措施 　　受约束节点 　　❶竣工资料 　　❷现场条件 　　❸面积及控制测量成果 　　制约节点 　　建委的竣工备案 　　工程竣工验收备案 　　需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章 　　1、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表一式六份(故在前期验收时这两中表格都应准备一式九份）； 　　2、工程竣工验收申请表； 　　3、建筑工程施工许可证复印件； 　　4、质监机构出具的工程质量监督报告；施工单位出具的工程质量自评报告；监理公司出具的工程质量评估报告； 　　（市质监站把资料看完再送镇质监组签字后再由市质监站确认过送建委） 　　5、勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告； 　　6、商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋建筑工程质量保修书》； 　　7、施工安全评价书； 　　8、规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件（提交原件核对）； 　　主要审查内容 　　❶申报材料是否齐全有效 　　❷建设项目是否已达到交付使用条件 　　❸建设项目与审批的内容是否一致 　　❹工程质量产否达标等 　　受约束节点 　　❶竣工资料 　　❷档案移交 　　❸消防验收合格通知 　　❹人防验收合格通知 　　❺规划验收合格通知 　　制约节点 　　❶楼房交付 　　❷实测面积备案 　　❸大产权证 　　注意事项： 　　竣工备案是商品房交付的条件之一，该项工作一般由项目部负责，类似于施工证的办理，资料的提前审核尤为重要，再就是项目部要将专业验收和质检验收统筹安排。