“城更”赛道已无想象空间，逐渐降低投入为上策

文｜邓浩志

2021年8月底，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出要避免过度房地产化的开发建设方式。政策主要对三个方面的内容作出了规定：

第一是“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，以及严控大规模搬迁。具体要求为，拆除不应大于现状总建面积的20%，拆建比不大于2，以及就地、就近安置率不宜低于50%。

第二是要求保留利用既有建筑，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。保持老城格局尺度，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。延续城市特色风貌，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

第三要求坚持量力而行，稳妥推进改造提升。加强统筹谋划，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务，不得以棚户区改造名义开展城市更新。推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

上述政策的直接结果是开发面积明显减少，城市更新项目利润受到明显影响。有人进行核算，目前不少规划中的旧改项目，按新规定执行后，最终发展面积只剩下之前的1/6~1/7左右。而可用于商品房开发的面积只剩原计划体量的10%左右。

另外，城市更新受到开发周期延长，项目规模减少，政府企业参与更多等因素的影响，其利润也出现了大幅降低，而不确定性却大幅增加。

近期，有人对广州黄埔71条旧村改造近况作了一揽子统计。结果是几家欢喜几家愁。“车”已经开走的，继续；已经“上车”的，多数顺利发车；还在“车站”等候的，可能就遥遥无期了。

这种情况，可不只是黄埔，其他各区，各市，情况都相当接近。目前广州一些新的“城更”项目已经停止审批，对之前已经立项的项目，也进行了方案调整当中。近期与多位从事“城更”的职业经理人交流，其项目多数处于遥遥无期的等待当中。尽管部分房企迅速绑定市属企业作为合作单位，以求加速推进，但实际情况并不如意。

从行业宏观的角度看，“城更”赛道已无太大想象空间。以往，“城更”多数是房企规模增长，也是提升利润率的主要板块。当前这条赛道已经变得非常非常狭窄。计划围绕这条赛道发展的各路，可以考虑有序撤离或大幅降低资源投入了。