【原】在希腊雅典，有一种公寓楼尽可能不要买……

昨天我在希腊每日报的英文版网站上看到了一则很短的评论——未来20年内，关于希腊人口可能会减少100万人的预测并不足为奇……

未来20年，与希腊人口（很可能）减少100万人同时发生的，是希腊老龄化水平进一步加剧和少子化现象更加突出。

对于房地产行业而言，人口因素是虽然是慢变量，但是关键变量。我相信，在希腊购买房屋的华人，大部分的持有周期会超过20年。未来20年，如果希腊人口真的减少了100万人，这对于希腊房地产行业意味着什么？

这意味着希腊的一些房子将变得“过剩”。

什么样的房子会变得“过剩”呢？

2020年8月，我写过一篇文章，分析了希腊乡下（农村）房子的情况，建议要谨慎购买希腊乡下的房子：

随着希腊农村居民越来越老、希腊农村和农业越来越凋敝，会有更多的希腊乡下房产处于闲置或可出售状态。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊乡下的房子，值得买吗？

我也建议谨慎购买希腊偏远城市的房子：

华人来希腊投资房产，并不一定要局限在雅典，但如果要去雅典之外的偏远地区，应该做足功课——去一个日益衰败的地区购置房产并出租，我不认为是一个明智的好决定。

霍庆川，公众号：我们在希腊到希腊偏远地区的城市淘便宜的房子，是一个好决定吗？

雅典是希腊的首都，是希腊的政治中心、文化中心、经济中心、文化中心、教育中心和医疗中心，是不是希腊雅典的房子就可以随便买呢？当然不是。

我们可以一起来构想一个生活在希腊雅典的希腊家庭，我们一起观察一下他们在未来20年时间里的关键决策：

一对属于中产阶级的希腊夫妇，年龄都是40岁。他们育有一个女儿，今年5岁。这对希腊夫妇在雅典北部的马鲁西地区有一套建于2005年的公寓，是他们俩的婚房；他们在距离雅典200公里的某个希腊滨海小乡村，还有一套夏季度假小公寓。这对希腊夫妇的父母都健在，居住在雅典市区，年龄在70岁左右，名下都有一套建于1960年代的公寓楼……

未来20年，这对希腊夫妇将会需要做出一个决定：保留还是出售他们父母的房子？

我们把建于1961-1970年之间的住宅视为“非常老”二手房，那么希腊共有100.3万套“非常老”二手房，比例为14.97%。

我们把建于1960年之前的住宅视为“特别老”二手房，那么希腊共有108.8万套“非常老”二手房，比例为16.24%。

霍庆川，公众号：我们在希腊在希腊，什么样的房子算是老房子？

1960年代的希腊雅典，建造了大量样式单一、质量平平的公寓楼。20年后，这些建于1960年代的公寓楼，将会面临四个完全不同的命运：

1、大部分废弃/小部分继续使用；

2、整体沦为“廉租房”甚至“难民营”；

3、被整体翻新后继续使用；

4、被推倒重建。

第一种情况下，市场价值几乎为零；第二种情况下，虽然还有一定的价值，但想出售则是非常困难；第三种情况和第四种情况，算是不错的情况，但取决于一个关键因素——这栋公寓有多少产权人？

无论是整体翻新还是推倒重建，都意味着要和这栋公寓楼的所有产权人进行协商。一栋公寓楼，有可能只有两三个产权人，也有可能有十几个甚至几十个产权人。几个产权人，协商相对容易；十几个甚至几十个产权人，要取得一致就非常困难。

写到这里，我的结论水落石出：

在希腊雅典，不要去购买有十几个甚至几十个产权人的老公寓楼，购买这样的公寓楼几乎等于用钱打水漂——这样的公寓楼，最终的命运只有两个，要么被废弃、要么沦为社会底层的“廉租房”甚至“难民营”。

霍庆川

2022年2月19日于希腊雅典松涛湾

希腊雅典松涛湾的自然风光