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在园区的规划中，选址是第一要务，选一个好的区域、好的地段，对园区后续的招商运营工作有着极为重要的意义。 但另一方面，园区选址又是一件复杂且专业的工作，需要投拓人员对项目有充分的考察与研判分析。 今天，我们分别从宏观、中观和微观三个层面入手，和大家谈谈园区选址那些事儿。
宏观：选区域 为了解决这个问题，我们把城市分为五个能级。 第一梯队：北京、上海、广州、深圳 「北上广深」是大陆政治地位最高、经济实力最强、营商环境最透明的四座城市，也是公认的产业高地和创新圣地，全国最优秀的人才、资本、技术、信息等资源多汇聚于此，理应是园区当仁不让的首选地。但问题在于，这些城市太强了，强到不需要民营园区，政府自己就能搞定招商引资与产业孵化。所以，在这几个城市，你面临的并不是「选哪儿」的问题，而是究竟要讲一个怎样的故事，才能说服当地政府把地让给你。 第二梯队：天津、重庆、成都、武汉、郑州、西安、南京、杭州、长沙、青岛、厦门、苏州、宁波、无锡、沈阳、大连等 第二梯队包括其他国家中心城市与城市群核心城市，这些城市的产业基础与产业承接能力较强，未来看也有很大的发展潜力，对产业地产商而言，只要位置不是太偏、土地没有什么历史遗留问题，基本都是可以拿的。 但有一点要注意，这些城市或南或北，地域文化、营商环境、资源禀赋天差地别，一些城市还是业内公认的民营产业地产「黑洞」，所以在与政府的博弈上，开发商需要多花心思。 第三梯队：其他省会、副省会城市、二线城市，珠三角、长三角、京津冀城市群的地级市 这类城市有一定战略地位，且在区域范围内能够形成竞争优势，在这些城市拿地，竞争对手主要是一些「摊大饼」式的开发商和一些跨界的实体企业。相对前面两个梯队，进入这些城市面临的竞争压力要小很多；但问题是这些城市的自身条件与发展阶段各不相同，投资风险较大。所以需要全面评估当地营商环境、产业基础、政策力度、开发运营成本、城市发展潜力等，再结合产业地产商在当地的产业基础和人脉资源，谨慎拿地。 第四梯队：其他高铁沿线/计划开通高铁城市 （计划）开通高铁的城市，是拿地的最后机会，产业地产商在这些城市投资，好处是话语权更大，可能拿到更好的筹码，且几乎不需要面临什么竞争；但不利因素是城市对企业的吸引力不足，后续招商压力会非常大，所谓「老司机」被套死在小城市的案例比比皆是。所以建议就是谨慎、谨慎，再谨慎。 第五梯队：其余城市 除非战略布局需要，否则不做。 ↑快上车，及时获取产城、园区干货↑
中观：选片区 一座城市的片区大致可分为市中心、战略意义重大的新区（如杭州未来科技城）和一般的市辖区（县）三类。 （由于政策限制，工业园区多分布于郊区，地产商实际并无太多选择余地，所以这里只讨论科技园区（商业用地、科研用地）项目选址。） 1、大城市首选战略意义重大的新区板块，其次选核心区 这里可能有些人感到疑惑，不是说产业地产地段为王吗？那应该首选核心区才对，怎么会到新区拿地？ 事实上，我们统计深圳、杭州、南京等几座一二线城市近几年的园区租金变化发现，这些城市新区部分的园区收益呈逐年上升趋势，而在成熟的市区租金则保持稳定甚至略有下滑。 究其原因，主要有三：首先，园区与住宅的选址逻辑不同，对于一个家庭来说，孩子的教育是头等大事，所以学区是住宅最宽的「护城河」；但企业并没有学区的需求，而且随着城市外扩以及交通路网逐步完善，拥挤的市中心已经不是企业的唯一选择，有越来越多的企业主动「分流」到楼宇产品更新、硬件设施更好、租金水平更低的新区去。 其次，新区的成立和开发建设可能上升到省、甚至国家战略，在辖区内一般会实行更加开放和优惠的特殊政策，这对企业的创新发展十分有利。 第三，在重大战略引领下，很多大型科技企业、上市公司会把（区域）总部设在新区，新进来的企业能有机会与大咖做邻居，甚至可能以此为契机，加入大企业的供应链。 2、大城市的县城和中小城市，选择核心区域。 中小城市必须拿核心区域的地，因为本地企业对距离的敏感度更高（比如在北京一小时路程是常态，但在小城市半小时都觉得远的不行），距离稍远一点根本没人埋单；更何况中小城市园区本就没几个，企业找园甚至不需要通过中介，自己一天就把全城几个项目跑完了，对比下来，郊区的交通劣势与配套劣势会被无限放大。 3、不管什么城市，远郊项目都很难做 产业地产的一大误区就是「低价拿远郊项目」，本想着园区建好周边配套也成熟了。但事实上很多远郊项目都是荒山野岭，甚至很多地块连「七通一平」都还没有完成，需要开发商自己投入；即便房子建好，周边没个十年八年也很难起来，结果就是地虽然便宜了，但周转很慢，建设成本加上税费、利息一算，根本赚不到钱。 4、孵化器 / 众创空间选址，选人气最旺的地段 产业的地产不能拿远郊项目，孵化器项目同样不能。因为孵化器/众创空间收益太少，很多产业地产商可能会因为省租金而选在远郊，但远郊便宜甚至免费的房子本身就不少，户型也多，你的空间可能毫无优势，也难满足创业者的商务和社交需求。选址要选在新经济人才聚集区，而且楼宇档次要能为创业者撑面子。
微观：选环境 园区环境包括地块周边环境与产业环境。 地块周边环境包括： 产业环境包括： 1、当地有适合（园区主导产业）发展的基础条件，包括上/下游的配套企业，产业相关的人才、资本、技术资源，以及原材料、行业牌照等特殊资源； 2、产业政策，当地对（园区主导产业）发展有针对性、清晰的扶持政策，设立有产业基金，政策力度不输于竞争对手； 3、政府设定的企业准入门槛，如产业目录、投资强度、产值税收等应在合理范围内； 4、本地范围能够找到企业服务配套，包括财税、法务、人事、营销策划、企业咨询等； 5、有特定行业的基础配套，比如大宗商品的生产需要靠近货运物流，布局大数据行业需要电力支持等； 6、当地营商环境较好，没有「黑历史」； 7、区域内没有同质化园区，尤其不能和政府性质的园区竞争； 8、周边有科研机构或高校最佳，有助于园区建立产学研合作平台，而且易于企业招聘。 来源：园区在线，本文已获授权，对原作者表示感谢！
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