【破产法】江苏高院案例：破产程序中，未交付50%以上房款的购房人的权利也应予以优先保护，其房款因合同...

江苏省高级人民法院（2019）苏民申2878号“中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司与南通一居房地产有限公司、南通中瑾置业有限公司与破产有关的纠纷再审案”

【关键词】购房消费者；生存权；50%；优先权

【裁判要旨】

消费者购买商品房涉及生存权利，单纯以交付房款的比例是否达到50%来认定消费购房人的权利是否给予优先保护，不利于维护民生和社会稳定，亦不符合平等原则。消费者交付购房款比例在50%以下，管理人依职权解除购房合同，并将消费者已付房款优先于建设工程承包人的工程价款、抵押权人的抵押债权返还，并无不当。

【案件事实】

华融公司向一审法院起诉请求：撤销2018年2月26日中瑾置业公司、一居公司管理人《告知函》中对于优先权受偿顺位的认定，并要求管理人重新确定我公司抵押权与建筑工程价款优先权、购房人优先权受偿顺位。若管理人不重新确认，则请求法院予以确认，其中包括我公司抵押权优先于购房人优先权。

一审法院认定事实：一居公司开发的楼盘为“罗福宫”项目，中瑾置业公司开发的楼盘为“翰铂府”项目，两楼盘均未全部完成建造。经破产程序中拍卖，由江苏威格房地产开发有限公司就未完成的部分竞得，后该公司按公告要求完成了两个楼盘的续建及向743户购房业主交付房屋，一审法院裁定由产权登记部门协助执行办理了产权登记。经管理人核查，在法院受理破产前，两个项目中部分已完工的商品房共有139套已经出售，其中涉及“罗福宫”项目124套、“翰铂府”项目15套。在“罗福宫”项目的124套中，华融公司同意销售的房屋有83套，因存在抵押权而导致买受人无法办理产权登记手续。案涉有财产担保债权的债权人为8家（包括华融公司），其中华融公司有财产担保债权金额为2513余万元。案涉建设工程价款优先受偿权的债权人为16家。管理人因在第一次债权人会议中未明确案涉购房消费者的优先权、建筑工程价款优先受偿权及抵押债权之间的权利顺位，故于2018年2月26日在《告知函》中明确“已交付商品房的全部或者大部分款项的购房户的优先权，优先于建设工程款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于有财产的担保债权；建设工程价款优先受偿权在权利人施工范围内的建、构筑物上实现优先受偿权，该优先受偿权优先于有财产担保债权，且建筑工程价款优先受偿权不及于土地使用权；有财产担保债权与购房户优先权、建设工程价款优先受偿权存在权利冲突的，购房户优先权与建设工程价款优先权优先于有财产担保债权”，并通知各优先权人。

二审经审理，除双方当事人均认可华融公司有财产担保债权金额应该为25130余万元而非一审认定的2513余万元外，对一审法院认定的其他案件基本事实予以确认。

二审查明，华融公司在中瑾置业公司、一居公司有财产担保债权金额为251339073.02元。华融公司于2015年8月6日向南通市通州区住房和城乡建设局出具一份《资产抵押情况说明》，内容为：一居公司于2013年9月17日，以其开发建设的位于南通市通州区地块罗福宫项目资产1#、3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、35#、36#、37#、38#、40#、41#、42#、43#、45#及地下室车库作为抵押，向华融公司办理抵押担保的主债权本金为396250000元，抵押期限2013年10月8日至2015年10月7日，华融公司同意以上房屋预售。

【裁判结果】

一审法院判决：驳回华融公司的诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

江苏高院裁定：驳回中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司的再审申请。

【裁判理由】

一审法院认为：本案争议焦点为：华融公司的抵押优先权能否优先于购房人优先权；中瑾置业公司、一居公司管理人告知华融公司确认案涉权利顺位在程序上是否适当。

购房人权利、建设工程价款债权、抵押权三者优先权顺位的确定，往往会影响到各方当事人的利益平衡格局，既涉及法律技术安排问题，又牵涉重大价值判断。因此，应当审慎依据现行法律及所秉持的价值取向和利益衡量，辨析三类优先债权各自所代表的利益是否有必要予以优先顺位加以保护。

第一，对于购房者权利的优先保护，一定程度上体现了对于公民生存权利的保护。对此，《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条则进一步规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”按照《批复》所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又落后于商品房买受人的权利（消费者权利）。因此，抵押权的保护顺位在举重明轻逻辑上要落后于交付了全部或者大部分购房款买受人的权利。这也与最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的相关答复内容一致。故华融公司主张即使购房户优先权能对抗建设工程价款优先受偿权，但华融公司有财产担保的债权应当优先于购房者权利的理由不能成立。

第二，对于购房者权利的优先保护，体现了对交易安全的保护。中瑾置业公司、一居公司系房地产开发经营企业，案涉优先权指向的标的物属于规划许可的商品住宅房，而不是规划许可的企业自用房。根据《房屋登记办法》的规定，“房屋所有权初始登记”区别于“房屋所有权转移登记”，将产权证办到中瑾置业公司、一居公司名下无需缴纳交易税费，不属交易转移财产行为。之后，合法购房人可凭开发商的销售发票，缴纳契税后进行“房屋所有权转移登记”，即领取产权证，此才是交易转移财产行为。因此，中瑾置业公司、一居公司名下房地产的按套登记并不改变“房屋所有权初始登记”的属性。再则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由该项规定可知，开发商将产权登记在自己名下销售系其销售商品房所需，而非“二手房”销售。

对于购房人而言，其基于信赖开发商已经取得预售许可的行为，从而相信其所购买的房屋是不存在任何权利瑕疵的标的物，在其支付了购房款或大部分购房款的情况下，如果不能取得标的物，则其对于交易安全的信赖会受到严重损害，由此合同法立法指导思想中的在价值取向上应注意交易安全的目标也就无法实现。

第三，从交易成本角度看，对于购房者权利也应优先保护。开发商取得行政机关预售许可证后，意味着可以销售该房屋，购房者保障交易安全的意识和能力均相对偏弱，很少去考虑开发商是否已经办理了抵押或者开发商是否偿还抵押债权，也很难有条件和能力去进行此类情况的调查。相对而言，基于商事主体“理性人”的假定，作为金融机构的华融公司对开发经营的居住型商品房设定抵押权时，更有条件和能力采取共管账户等售房资金监管制度控制开发商销售抵押商品房所带来的违约风险。实施这种行为的成本要小于商品房购房户控制风险的成本。

第四，从物权法相关规定的协调上看，也应该优先保护购房人的利益。物权法规定买卖抵押物需要征得抵押权人同意，并且需要将买卖款优先清偿抵押权人的债务。而对于购房户来说，其能够明确知悉的是，其在开发商已经取得预售许可的情况下，能够相信开发商是同意该抵押物转让的，所交付的购房款已经按物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债权。在开发商已经取得预售许可的基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担的，也应该优先保护购房人的利益。至于行政法规所规定的商品房预售条件则应通过完善行政管理的途径解决，而不能让购房人来承担此种风险。

第五，从华融公司《资产抵押情况说明》中同意销售的事实上看，应优先保护相关购房人的利益。该说明系华融公司于2015年8月6日向南通市通州区住房和城乡建设局出具，主要内容是，华融公司同意销售一居公司借款抵押的位于南通市通州区地块“罗福宫”项目1#、3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、35#、36#、37#、38#、40#、41#、42#、43#、45#及地下室车库。该说明是对建成的全部房屋抵押物同意销售，应当包括先前已销售的抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，华融公司同意抵押人出售抵押房屋，购房人对房屋不能办理过户登记并无过错。在一居公司将房屋对外出售后，华融公司应负有涂销抵押登记的义务。至于一居公司是否将购房人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担。不能因购房人未预见到一居公司违约未支付抵押的债权而认定购房人有过错，进而否定购房人的优先权利。

第六，对于未交付50%以上房款的消费者的权利，在破产程序中应当优先保护。《批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不对抗买受人，但并不能据此得出交付房款不足50%的消费者一定不具有优先保护的结论。债务人破产原因主要是资不抵债，普通债权受偿率极低甚至不能清偿。如果在破产程序中，同样是消费购房人，仅仅因为支付比例的不同而受到截然不同的对待则有失公允。“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。管理人基于破产资产处置利益最大化的考虑，而解除未交付房款不足50%的购房消费者购房合同，由于该部分购房人的合同目的未能实现，其已付房款应优先于建设工程款债权、抵押权等而获得返还。

一审还认为，管理人就破产程序中相关优先权顺位问题向华融公司发出《告知函》，明确管理人对已确认的三种优先权的受偿顺位的意见，属于履行管理人审查债权法定职责的范畴，管理人关于优先权冲突时的受偿顺位意见具有破产法上《债权表》的性质，其特殊性在于特定优先权之间受偿顺位的确定在不会影响其他债权受偿比例的情况下，没有必要经债权人会议核查。基于前部分的辨析说理可以认定，管理人审查作出结论意见符合法律规定。如果华融公司认为争议的三种优先权顺位中确有个别购房户或建筑工程施工单位不享有优先权情形，可依照破产法规定的程序另行主张。

二审法院认为：本案二审争议焦点为：案涉商品房买受人的权利与华融公司抵押债权的权利顺位应当如何确定，中瑾置业公司、一居公司管理人向上诉人所发出的告知函中对权利顺位的认定是否正确？

本案中，华融公司的抵押债权金额已经确认，为25130余万元，其提起本案诉讼的目的，实为要求确认该部分抵押债权优先于商品房买受人受偿，故本案应为破产债权确认之诉。关于案涉权利的顺位，华融公司上诉称商品房买受人权利、建设工程价款优先权及抵押权这三种权利不能简单排列，因优先权的实现方式不一样，在商品房买受人取得所有权的同时，抵押权人可以行使抵押权，如商品房买受人欲消灭抵押权，则必须代为清偿债务。对此本院认为，华融公司相关上诉理由不能成立，具体而言：

首先，根据《批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条则明确消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可以得出，交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者的权利优先于建设工程承包人的工程价款优先权，建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权，这三种权利顺位应是递进关系。

其次，关于华融公司抵押物之上的建设工程价款优先受偿权，华融公司同意按法院生效判决执行。至于商品房买受人权利与抵押权的顺位。根据我国物权法相关规定，抵押物的买卖需要征得抵押权人同意，并且需将价款优先清偿抵押权人的债务。但就本案而言，开发商一居公司、中瑾置业公司取得了预售许可证，即意味着房产管理部门允许开发商公开预售相关商品房。且根据相关房产管理部门的要求，如土地使用权、在建工程设置抵押的，开发商在领取预售许可证时应提交的材料中，应当包括抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证。故对于普通的消费者购房人而言，如开发商能提供预售许可证，应当认定其在商品房购买过程中已经尽到了基本的注意义务，并无证据证明其在购买商品房时知晓房屋上还存在抵押权的事实，何况其已支付了全部或大部分购房款。在这种情况下，即使相应的商品房上存在抵押权，这部分消费者也有理由相信抵押权人同意出售该房屋，开发商将以所得价款优先清偿相应的债务。目前购房人已经将购房款交付开发商，至于开发商有无将购房款优先清偿华融公司的抵押债权，责任在于开发商，而不应由普通消费者购房人承担所谓代为清偿抵押债权的不利后果。且华融公司所依据的相关问题解答属于征求意见稿而非生效的法律规定。故案涉商品房买受人在购买房屋的过程中是善意无过失的，当该部分消费者的权利与抵押权发生冲突时，应当根据生存优先以及交易安全的原则，优先保护消费者购房人权利。

再次，华融公司事后向房产管理部门出具了一份同意销售抵押物的资产抵押情况说明，虽然出具的时间是在大部分抵押物已经销售之后，但是其中囊括了已经销售的相关房屋，即意味着华融公司事实上也认可了开发商此前的销售行为，故应当认定抵押权人已经同意销售相关抵押物，应在相关购房人办理产权证时协助解除抵押手续。

最后，未交付50%以上房款的消费购房人的权利也应予以优先保护。如果在破产程序中，仅以交付房款的比例一刀切地认定商品房买受人的权利，不符合平等原则。这部分消费购房人虽然不完全符合《批复》规定，但该类购房人所交购房款同样物化于建设工程中。且消费者购买商品房涉及生存权利，而建设工程承包人的权利主要是经营权，生存权应当优先于经营权加以保护。如允许承包人行使优先权，即开发商将自身债务转移给消费者，有违消费者特殊保护的法律规定。故未达到支付过半购房款的购房人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应享有对已付购房款优先于建设工程价款返还的请求权。另根据《批复》第一条的规定，建设工程价款请求权应优先于抵押权。故本案中，该部分消费者的购房合同被解除后，中瑾置业公司、一居公司管理人将其已付房款优先于建设工程价款、抵押债权优先返还，并无不当。

江苏省高院认为：华融公司的再审申请不能成立。理由如下：

（一）交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者权利优先于建设工程承包人的工程价款优先权，建设工程承包人的工程价款优先权优先于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故一、二审判决认定支付商品房的全部或大部分款项的消费者权利、建设工程承包人的工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权之间的权利保护顺位上存在先后的递进关系，于法有据。另，华融公司向房管部门出具的同意销售抵押物的《资产抵押情况说明》，证实华融公司已经认可销售相关抵押房屋，目前抵押房屋已经被销售给购房人，且购房人亦向开发商支付了购房款。开发商此后有无将收取的购房款用于优先清偿华融公司的债权系开发商与华融公司之间的法律关系，与购房人无关。

（二）交付50%以下房款消费购房人的已付房款因合同解除可以优先返还。消费者购买商品房涉及生存权利，单纯以交付房款的比例是否达到50%来认定消费购房人的权利是否给予优先保护，不利于维护民生和社会稳定，亦不符合平等原则。本案中，因该部分消费者交付购房款比例在50%以下，管理人依职权解除购房合同，并将消费者已付房款优先于建设工程承包人的工程价款、抵押权人的抵押债权返还，并无不当。