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都说“一诺千金”，做人要言而有信、言出必行。可当“诺言”与“千金”同时摆在面前之时，大家心中的天平真的能够做到，不向利益一方倾斜吗？2018年的北京就发生这样一起事件。 17年前，北京一位于大叔以3万块钱的价格，把自家位于柳各庄村的宅基地，卖给了来自四川的何大叔一家。没曾想17年过去，随着北京政府一拆迁项目的启动，这处房产的安置补偿费居然高达1135万元。 面对这笔惊天巨款，于大叔悔不当初，他仗着自己对宅基地的所有权，叫嚣着要拿走拆迁费的大头。对此，何大叔一家自然不会同意，双方由此爆发了长达2年的激烈纠纷，谁都不肯退让半步。  那么，这起房屋纠纷案的来龙去脉究竟如何？1135万的拆迁补偿最终又归属于谁呢？本期历史文社，带你走进“一诺与千金”的争端。 天降巨款，乐极生悲2018年，北京市顺义区政府启动了，河东地区首个棚户区改造集体土地拆迁项目。收到消息后，家住李遂镇柳各庄村的何大海一家，那叫一个欢天喜地、喜不自禁。因为他们家正是该项目惠及的1547户人家中的一个。 2000年，何大海一家背井离乡来到北京，以寻求更好的医疗资源，给失聪的儿子治病。为了能在北京有一处安身之所，何大海夫妇卖掉了四川老家的房子，又拿出多年攒下的积蓄，好不容易才东拼西凑出3万块钱，于2001年买下了柳各庄村的这处房产。  何大海和妻子 这些年，由于一没背景、二没钱，何大海夫妇根本找不到什么高薪工作，家里的日子过得一直十分清贫。一晃近20年过去了，他们还是只能呆在这个偏僻荒凉、缺乏公共服务设施的小村庄里，守着这栋低矮老旧的平房度日。而儿子源源不断的医药费，更是让本就困难的家庭雪上加霜。 何大海一家是怎么都没想到，竟会有这么大一份礼物从天而降。要知道，何大海当初买下的，可不单单只是一栋小平房，而是包含平房在内的、足足530平方米的宅基地。 如此大的土地面积折算下来，何大海家能得到的安置房、现金补偿林林总总加起来，总价值能达到1135万人民币，这可是一笔巨款。为此何大海一家兴奋不已，日夜憧憬着富足美好的新生活。 谁曾想两年过去了，其余1546户拆迁户早在项目启动半年内，就实现了100%签约腾房。唯独何大海一家的安置工作始终没有进展，成为了一片废墟当中仅剩的“钉子户”。  当然，酿成这幅局面并非何大海所想。而是有一个人死死挡在中间，千方百计阻碍拆迁办把安置补偿款交到何大海手中。这个人就是当年的卖家、即拆迁房产的原房主——于泊。 法院判决、合同无效3万块钱卖出去的东西，突然暴涨了三四百倍，拿到手的钱还不如实际价值零头的零头多。这笔血亏的生意，相信无论放到谁身上，都会捶胸顿足、悔不当初的吧。  买房房子时两家签订的书面协议 通常对于这类的事情，都只能说“世上没有后悔药”，要怪就怪自己运气不好、没有前瞻目光。可问题在于，于泊偏偏找到了一颗“后悔药”： “2001年10月，以3万元的价格卖给何大海” “随着时间的推移，我家里买的楼房，建筑面积是不到90。三代人住这90平方米，就有点别扭了。所以说就考虑拿这个房，看能不能要回来。” 说着，于泊拿出了一份终审判决书。只见结论处清楚写着：该房屋买卖合同违反了相关法律的强制性规定，应属无效。   原来早在2011年，眼看着北京房价飞涨，自家又变成三世同堂、住房拥挤不堪。于泊就已经对10年前“贱卖”房产一事心生反悔了。由于当年进行房屋买卖时，双方仅签订了一份书面协议，土地使用证上的户主一栏仍写的是于泊的名字。所以他借着有凭有据，直接将何大海告上法庭，要求拿回宅基地和房产。 《中华人民共和国土地管理法》相关条例明确规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。拥有该村行政村户籍的村民享有使用权，但是不能私下买卖。既然“宅基地买卖”本身就不合法，那于泊和何大海之间的宅基地买卖协议自然无效。相应的，宅基地所有权始终都在于泊这里，他也有权拿回使用权。 看上去，于泊的诉求的确有理有据。可既然如此，为何还会产生这起纠纷呢？提起这个，何大海的妻子王女士是满腔的愤懑委屈。  原来，2011年那次能够名正言顺拿回宅基地使用权的机会，竟然是于泊主动放弃的。当时于泊只愿意拿出3万块钱，原价买回宅基地。还一副理直气壮的模样，称何大海一家只是“住房的”，把自己说得像什么好心房东，免费为何大海一家提供了10年的租住权。气得何大海和王女士火冒三丈。 好在法官不偏不倚，一针见血地驳回了于泊的无理诉求。随后，在根据当年相应区域的房价进行计算后，法官判决称，于泊有权利要回宅基地的使用权，不过必须要向何大海支付70万-80万元的补偿金。 由于这个金额在当年的北京，已经难以买到足够大且合适的房子了，所以何大海夫妇并不愿意接受。可没想到，还没等两人拒绝，于泊就率先放弃了。他给出的理由是，自己当时根本拿不出那么多钱，而且何大海一家不要钱、只要房。  虽不清楚，于泊到底是真拿不出那笔补偿款；还是觉得3万卖出、七八十万买回来太不划算。总之，当年是于泊临门一脚踩了刹车，放弃了拿回宅基地的机会。如今看着拆迁了，才又跑回来宣示主权，这未免有些过分。 宣示主权，惨遭打脸面对于泊两度出尔反尔，“不付出只求回报”的行为，何大海一家是又生气又委屈。尤其是王女士，情绪激动之下，她没忍住哭出声来： “他（于泊）当场把那钱付给他以后，他把那个红本给我们，我们写了一个买卖协议。” “他当时表态说，我是居民户口，我在县城，用不着这一所闲房了。我给你保证是永远不会要回去。” “现在拆的是我的房，不是他的房。你要不拆，我管它好赖，住在里头，我一家人有一个遮风挡雨的地方。到现在我一分钱没有，我一家人怎么过。”  王女士的哭诉让在场所有人都感到既心酸又心疼，当然于泊除外。他当即表示王女士就是在卖惨，还嘲讽地说： “老家你有房啊，你不也卖了吗，你卖你再要回来呀，你不就有地儿住了吗？” 很显然，对于拿回宅基地一事，有“法律明文、白纸黑字”镇场子的于泊，那是相当自信，甚至称得上自负，完全没把何大海一家放在眼里。而他之所以如此有底气，主要源于两个原因。 首先，于泊认为，既然法院都判定买卖合同无效，《集体土地建设用地使用证》上又明确写着自己的名字。那自己肯定是主体，得占大头，分点钱给何大海做赔偿金就行了。  不过于泊这个主张，立马就遭到了“顺义区住建委征收拆迁管理科科长”杜建春的反驳。杜建春出具了《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答》。 其中清楚注明，相关纠纷案件通常都是源于土地增值、土地征收、房屋拆迁等获得补偿安置等原因，由出卖人受利益驱动起诉产生的。所以在合同无效原因方面，出卖人负主要责任，买受人负次要责任。 不仅如此，所谓棚户区改造，这是政府为了改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。既然是为了改善居住条件，那主要获益方，自然应该是实际使用者。总之，于泊口中的“分清主次”，其实于泊才是那个“次”。  众所周知，拆迁补偿分为安置房和现金两个部分。眼看着争全部争不赢，于泊便把焦点转移到了安置房上面。他也像模像样地掏出了拆迁文件表示： “这个安置面积，只有说柳各庄村集体组织成员，才能享受。何大海不具备这个资格。” “咱们今天要谈，就谈经济赔偿，安置面积没得谈，我是坚决不会让的。” 短短几句话，果决、霸气，说完甚至愤然离去，充分表达了自己独占安置房的决心。当然，于泊的这一主张，也分分钟遭到了杜建春的打脸。 杜建春表示，于泊搬出来的文件条例的确没错。可问题是，于泊同何大海一样，也不是柳各庄村集体组织成员。因为早在2001年卖房之时，于泊一家就已经农转非，把户口都迁出去了。 同时，高院《会议纪要》明确规定：买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。照此来看，相比起于泊，何大海反而才是更有资格获得房屋安置的一方。 漫长协商，尘埃落定从天色正亮到夜幕笼罩，于泊、何大海两家针对拆迁补偿的谈判，整整持续了大半天。期间，双方吵得是不可开交，尤其是在独占安置面积上，个个寸步不让。情绪激动之时，王女士更是掩面痛哭、愤然离场，负气说“不要了，补偿全给他”。之后足足缓了半个小时，才回到谈判现场。 不过万幸的是。在两大理由被一一推翻后，原本振振有词、理直气壮地于泊，算是彻底没话说了。而王女士也在女儿的耐心劝说，和儿子的隔空示爱之下，情绪终于平复下来。 之后，经过当地节目组和众多法律、政府专家的协调帮助，于泊、何大海双方终于达成了和解，同意按照法律法规的相关规定来划分全部拆迁补偿。 首先是房屋安置。由于两家人的户口均不在柳各庄村，所以就按照土地面积进行置换，即宅基地面积的70%。前面就提到过，此案中的宅基地面积为530平方米，置换下来就是371平方米。 根据高院《会议纪要》的规定，在房屋买卖合同无效的情况下，相关增值利益的70%应该划分给买房人。所以371平米的安置面积中，111.3平米分给于泊，259.7平米属于何大海。 顺义区住建委提供了5种户型的安置住房，分别是：50平米的一居室、75平米的两居室、90平米的小三居，和100平米、125平米的大三居。双方可以在相应面积内，根据需要挑选多套安置房，差的部分政府会按市场价格补钱。 其次是货币补偿部分，这方面的补偿囊括了分户、装修、搬家等多个项目，共计254万元。其中有三项与宅基地有关：“宅基地区位补偿价”、“空地奖”和“合理利用奖”，合计为127.4万元。这部分货币补偿，也应该采用三七分，30%即归于泊，70%归何大海。剩余项目对应的补偿款则全部归何大海所有。 总计下来，于泊一家能够分到111.3平方米安置面积，和38.22万元现金补偿。何大海一家则能得到259.7平方米的安置面积，以及215万元现金补偿。 虽不清楚双方对这个调解结果是否满足、满意，但在“公说公有理，婆说婆有理”的情况下，这或许已经是最好的结局了。 不得不说，这起拆迁纠纷案，真就是大写的错综复杂。因为一份根本不具备法律效力的房屋买卖合同，双方争执了近10年。 站在于泊的立场上，3万卖出的房子价值猛增到1135万，这个“亏损”任谁都不会甘心。 站在何大海的立场上，17年前“倾家荡产”买下的，一家人唯一的安身之所。莫名其妙被前房主钻了法律漏洞，横插一脚分走一杯羹，这种情况又有谁能接受得呢。 总之在这场纠纷案当中，双方都称得上合情合理、有理有据，只是胃口都太大了。 |
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