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好的物业能救命，差的物业要命”。
美的创始人何享健遭劫持事件后，很多人更加意识到物业的重要性，特别是安保服务。同时在今年的疫情下，不同的物业的服务水平千差万别，物业服务的好坏可以说是影响业主生活水平重要因素。
在资本市场上，许多房企为使其物业服务进一步发展，纷纷分拆出其物业公司，捧向资本市场获取融资。据不完全统计，今年以来，已经有包括已有卓越物业、第一服务、弘阳服务、金融街物业、宋都物业、星盛商业管理和正荣服务等7家物业公司，赴港申请IPO。
近期，金科服务也加入了赴港IPO申请的大军。 金科分拆物业上市据了解，金科股份（000656.SZ）已于6月9日委聘中信里昂证券及华泰国际为保荐人，协助集团分拆旗下物业管理公司金科服务在港上市，筹资规模至少约5亿美元。 早在今年4月29日，金科股份就有发布拟拆分金科物业于港交所上市的公告；而在5月26日，金科股份披露原董秘徐国富调任金科服务董事、副总经理兼财务负责人、董事会秘书，意味分拆上市进程更为加快。 关于分拆物业公司上市的目的，金科股份此前表示，总结一句话就是，更好地运营以及融更多的钱。
官网信息显示，金科服务成立于2000年，目前服务已进入北京、重庆、天津、武汉等221座城市，进驻近1000个项目，管理面积近3亿平方米，服务全国160万户中产家庭、近500万名业主。
财务方面，截至2019年末，金科服务合并口径资产总额为40.45亿元，负债总额为34.89亿元，实现营业收入27.54亿元，利润总额4.88亿元，净利润4.05亿元，归属母公司所有者的净利润3.97亿元。
房企分拆物业上市年年有，最近特别多毋容置疑，受到房住不炒行业政策影响，以及疫情的影响等综合因素的作用下，整个房地产市场由增量市场，转变为存量竞争市场。
2019年全国商品房销售面积171558万平米，出现负增长，同比下降0.1%。
这也就意味着在存量时代，这种拿地-盖楼-卖楼躺着赚钱的盈利空间逐渐在缩小，反而楼盘所依附的物业服务成为新的利润增长点。
据统计，根据港股22家物业上市公司2019年度的业绩，在整体经济增速放缓的大环境下，绝大部分物管企业在营业收入、净利润上均实现了较大幅度的增长。碧桂园服务增速更是翻番。  金科服务在这个时候上市也是大势所趋。另一方面，房企分拆物业上市，除了物业本身的价值外，上市可以提供新的融资渠道，在必要的时候可以反哺母公司。通常来说，物业属于轻资产模式，资本市场给出的物业的市盈率比较高，从港股整体市场看，物业公司的市盈率有的高达百倍，差的十几倍，按照目前港股物业公司平均30-40倍市盈率估算，2020年金科服务对应市值预计将超150亿元。而在A股上市的金科股份市值约422亿（截止发稿时数据）。
危与机并存但看部分港股中物业公司的数据，分拆出的物业公司都获得不错的成绩，但分拆业务这条路也并非那么好走。
有业内人士表示，分拆物业也存在隐患。
一些物企上市后，花费巨额成本上市后，经营也并未明显改善。根据年报数据，和泓服务2019年的净利率为5.6%%，比2018年少了2%； 
同质化竞争是问题之一。金科的物业服务已有20年的积累，从财务数据看，在全国范围内其实业也不错，但与头部品牌相比仍有差距。
以2019年的数据为例，24家披露业绩的上市物业服务企业中，有8家营收超过20亿，其中碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务都在50亿以上，是金科服务的接近两倍。
此外，还有未上市的万科物业，也是金科服务的强有力对手。
不同于卖房，物业服务的利润率相对较低，传统物业服务盈利空间也在缩窄，随着人工成本的上涨，以及收缴率低双重挤压下，利润堪忧，盈利的持续性难以保证。这不，天眼查数据显示，金科服务涉司法案件超1000起，据裁判文书统计分析，物业服务合同纠纷案由达3198起，多为金科服务向业主追缴物业费。
此前，金科方面表示，金科股份与金科服务有独立的业务板块划分，物业板块上市后，“不影响公司独立上市地位”。
但是在当前市场环境下，分拆出物业公司仍将长期作为母公司配角般的存在。在业绩会上，金科表示2020年剑指2200亿，比2019年的1860亿合同销售金额增长了340亿，金科继续高歌猛进。
金科在快速地规模化的同时，不可避免地对应着高周转和债务压力。通常母公司向物业公司输血是常态，而当母公司融资困难，是否也有从物业板块抽血融资的考虑。
而这如何保持物业板块的独立，让其形成独立的增长点，而不仅是个附庸，这也是金科要考虑的。
分拆物业上市机会与危机并存，未来，金科服务能否成功上市？
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