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大家好，我是郑州楼市房教授。 一个想和大家一起慢慢变富的家伙。 最近郑州经营贷市场出了王炸产品，月息3厘，三年先息后本，不用每年还本金，随借随还，不用不出利息，可以当备用金.... 以下内容，只代表个人观点，不一定对，随便看看。 一、经营贷是什么？ 经营贷是我们的简称，很多人也叫抵押贷，其实就是企业经营贷。 有一类消费抵押贷，不需要公司，你需要去买东西，比如大件的红木家具，名字画等，你钱不够，但你有房子，你把房子抵押给银行，银行贷一笔款给你去消费，额度上限200万，利率在6%左右。 消费抵押贷可以理解为更优利率和更大额度的信用贷，不是经营贷。 经营贷就是我们常说的企业经营贷，普通人借款金额可以50万到3000万，某些优质客户可以突破3000万。 企业经营贷是指，你需要做一笔生意，现在钱不够，但名下有一套房，你把房子抵押给银行，银行贷给你一笔款去做企业经营。 二、经营贷的贷款成数和评估价 银行主流的抵押物有房产和土地，普通人能接触到的就是房产，我们只说房产类的抵押。 经营贷能贷款的额度主要跟两个内容有关，一个是房产评估价，一个是贷款成数。 贷款金额=评估价*面积*贷款成数 经营贷贷款成数主要跟房子的种类有关，房产主要分几类。 1、商品房，房改房 2、公寓商铺写字楼 一般这类产品贷款5成，且利率比住宅的经营贷要高，因为公寓商铺出现坏账后，很难拍卖。 3、别墅 一般贷款5到6成，中心城区别墅大部分可以做到6成，其余一般都是做5成。 还有些情况，有些银行会减成数，比如近2年内有过小贷记录，某些银行会减0.5成，比如郊区刚过户的电梯房，可能某些银行只给贷6成，会砍一成，比如客户夫妻名下只有一套房，某些银行也会砍一成，只能贷6成。 通俗的理解来说，大部分客户，在专业人士的指导下，都可以贷7成。 三、经营贷的还款方式、年限、利率有哪些？ 目前银行的主流还款方式分两种，等额和先息。 等额里面分等额本息和等额本息，两者区别不大，一般利率在4.25%到6%，年限5年到30年不等，可以把等额本息和等额本金的经营贷当按揭来看，因为区别很小。 等额还有一种还款方式，是气球贷，一般人不太理解，解释下，气球贷是指你贷款期限比较短，比如5年或者10年，但你可以按20年期限来还月供。利率4.15%到6%，年限一般5到10年，月供一般按10到30年还月供。 先息后本一般利率在3.5%到6%，年限1年到10年不等，大部分都是3年。先息后本里面有些银行是可以随借随还的，在贷款期限内，你还进去了，想用的时候又可以再借出来。 一般银行的贷款年限是，贷款人年龄加贷款年限≤70。 部分银行是贷款人年龄加贷款年限小于≤65。 还有一个房产楼龄的限制，大部分银行要求楼龄<30年。小部分银行可接受楼龄30年—40年，但要结合经营情况。 四、产权人，借款人，股东的关系 产权人是指房产证上的人，借款人是指这笔贷款的主借人，股东是指公司持有股份的人，借款人一般都是股东或者法人。 公司能做贷款的主要有两种身份，股东和法人，法人可以做股东，也可以不做股东，不过最好法人也持股，这样能做的银行多一些。 这三者关系在做经营贷的时候有些复杂，最优的情况是，你既是公司股东，也是产权人，然后你做借款人就最简单。 但很多时候贷款的情况比较复杂，比如客户是体制内不能注册公司，比如客户是老人不能贷款，比如客户老公是股东，老婆要做主借人，比如产权人是父母，但公司是子女等。 我们分几种市场上的主流情况。 产权人是体制内的，一般都是产权人配偶或者产权人直系亲属注册公司来做经营贷。 产权人是老人，无法做贷款，一般都是老人年龄小一些的弟弟妹妹来注册公司做经营贷，或者产权人的子女注册公司来做经营贷。 五、公司和房产证要求 一般来说最难的情况就是公司是刚注册的，房产是刚买的，这种情况下，需要提前沟通好银行，做好客户资质的准备，目前来说有一两家银行可以做。 如果想要能做的银行多，最好有一个满1年，比如产证满一年或者执照满一年，通常来说，有做经营贷打算的，都可以提前注册一个公司准备好，只是每年需要点财务费，有的会有地址费。 |
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