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一、案情简介 1.2014年4月29日，许某、张某因购房所需，向某银行支行申请借款392万元，双方签订《个人购房借款及担保合同》，该合同第53条以加黑加粗字体载明：借款人、抵押人及保证人确认贷款人（即抵押权人）对本合同中有关免除或限制贷款（即抵押权人）责任、贷款人（即抵押权人）单方面拥有某些权利、增加借款人、抵押人及／或保证人责任或者限制借款人、抵押人及／或保证人权利的条款，均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。该合同签订后，许某、张某以其所购的房屋办理抵押预告登记。 2.某银行支行于2014年6月18日向许某发放了贷款392万元，许某收到后将该款用于支付上述欲购买房产的购房款。许某自2019年10月1日起未按时足额归还贷款本息。 3.2018年6月5日，浙江省某法院受理A公司破产清算，管理人于2019年8月18日书面通知许某，因某项目未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。鉴于某银行支行依照合同约定宣布借款提前到期，许某也提起反诉要求解除该合同，故一审法院对合同解除予以确认。 二、法院观点 “许某与A公司间的商品房买卖合同履行过程中，A公司因进入破产清算程序而无法向许某交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某、张某据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，A公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系某银行支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某、张某的责任，该条款对许某、张某不具有拘束力。” 【引自：招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行、许余征等金融借款合同纠纷二审民事判决书∣浙江省嘉兴市中级人民法院 (2021)浙04民终1597号】 三、实务总结 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。房地产开发商（出卖人）破产且涉案楼盘“烂尾”，房屋买受人购买涉案房屋的目的不能实现，当然可与房地产开发商（出卖人）解除购房合同，房屋买受人以此为由与银行贷款机构解除贷款合同及担保合同也是正当的。根据该司法解释规定，上述合同解除后“房地产开发商（出卖人）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，按揭贷款款项应当由房地产开发商（出卖人）负责偿还。
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