 最近的上海豪宅市场，真的是迎上了一股春风，3月刚开春就迎来开门红。 朋友圈的中介们流传了一张图片，显示这个月前五天就成交了约20套豪宅，其中还有价值上亿的产品。
中介们传出来的图片不止这一张，虽未经证实，但上海豪宅市场的购买力之强悍，早就从去年的几个现象里显露无疑了。 01 上海豪宅市场的火热，把我吓了一跳 还记得去年9月份武康大楼那套被人争抢的房子吗？
（来源：中介的朋友圈） 当时中介圈流传，武康大楼刚公布一套房源后，两小时内就有超过40组用户看房，而在这两小时之中，马上有人看中了这套房子并且敲定成交了。 虽然后续这套房子因为付款方式有问题被终止了，但是没等拿出来再卖，就被知道信息的人找上门来购买了，让中介们等了个寂寞。 无论是两小时达成交易，还是后续真实购买了武康大楼这套豪宅的客户，据中介处得来的情报，他们都是手握全款来下定的。 这可是总价超过3000万元的豪宅，能一下拿出这么大笔现金，足以见到购买力的雄厚，而且最重要的是，成交速度太快了，都不需要一段时间去筹备资金。 这一幕，同样发生在现在，据中介朋友介绍，现在上海的豪宅市场就是这样，好产品出来一套卖一套。 上海豪宅的成交速度非常快，而且很多人都是手握全款来买的，购买力非常充足。 成交节奏的加快，导致了上海豪宅的成交价格也有所上浮。 上海豪宅的成交量我们已经看到了，中介圈流传，三月开始就卖出了20套。它的价格，更是开创了历史新高。 1月，有5套豪宅的成交总价突破了1亿元，其中，官邸560的成交价格达到了1.5亿元。 2月，滨江凯旋门成交了一套6720万元的豪宅，均价达到了23.67万元/平米。  （来源：中介的朋友圈） 3月，朋友圈的中介流传，翠湖四期又成交了一套1.35亿的豪宅，面积为377平米，每平米单价甚至破了33万，刷新了成交纪录。 这套房子的真实价格未经证实，只是看到朋友圈的中介们都在发，并且口风一致。 不论是从这套单价33万元的豪宅，还是从1月已经成交的那些上亿豪宅，都可以看出上海豪宅的购买力是有多夸张。 而且，注意到没有，原本3000万左右才是上海豪宅成交的大头，而这三个月5000万以上的豪宅成交越来越多了。 上亿的顶级豪宅，说买就买，这就是上海豪宅市场可怕的购买力。 其实上海豪宅市场的购买力，在前两年就有苗头了。 2020年，3000万到5000万这一档的豪宅，上海全年成交了971套，第二名北京只有285套，上海是北京两倍多。 第二名到第十名城市全部数量加起来，才差不多到上海的一半。
（数据来源：克尔瑞） 2021年，上海的豪宅依然凶猛，无论是3000万以上的，还是5000万以上的豪宅，都牢牢占据着全国豪宅成交榜第一位。 除此之外，从单价上来看，单价10万元/㎡以上的新房，上海成交了6887套，比深圳多出了近两千套. 单价15万元/㎡以上的豪宅，全国成交925套，其中上海成交403套，占了总量的接近一半。 并且，在上海的新房市场，越是豪宅项目，越容易触发积分，2021年有七成以上的豪宅都触发了积分，这说明了上海豪宅，真的是供不应求。 上海的豪宅市场又开始量价齐升，充足的购买力原因背后，到底是什么。 02 2022年，上海第一批次的供应中，符合3000万元以上豪宅的新项目，有且仅有以下这两个楼盘：
嘉盈峰和百汇园三期。而且，大面积豪宅产品仅占它们户型中很小一部分。  除了这两个楼盘，其他楼盘通通达不到3000万门槛。 即使是单价同样比较高的瑞虹新城瑧庭和招商外滩玺，这两个楼盘受限于面积段，最大面积仅为175平和178平，做不到3000万以上。 一手豪宅的断供，这里面含着两个原因： 首先是，上海内环内的住宅出让用地越来越少了。  去年一年，内环内只出让了4幅地。大量的土地都被集中到了五大新城，面向刚需人群。 而单价高的新房只会出现在内环内，这么少的住宅用地，本身就限制住了豪宅出现的条件。 其次，对这些内环内的住宅用地，限价很是严格，溢价率已经被控死。 因此，我们现在看到的产品，内环内大多都是12、13万左右的单价，一手房预售证制度下不允许做高单价。 而目前的土地出让规则已经对出让土地的面积配比做了要求，以刚需户型为主，改善户型为辅。 现在以及未来一段时间，最大的户型也基本上只在150、170平左右，170平的甚至都是少数。 在面积受限的情况下，以12、13万左右的单价，是做不出3000万以上的豪宅产品的。 超过170平米的户型，大多都是早期的存量土地，以后也不会再有。 也就是说，上海一手房市场上总价段3000万以上的房子，在如今的土地出让规则下，现在以及未来一段时间，将面临断供。 按照套数来算，上海2022年想要购买3000万以上豪宅的客户群体，只能去盯紧百汇园三期了，这也是为什么这个盘如今如此受到关注的原因。 上海总价段3000万以上的新房缺货了 因此由一手断供引发的需求压力，传递到二手上 03 一手供应的稀缺，导致了二手的更热 3000万以上的新房没有供应了，这些充足的购买力和需求，只能转移到二手豪宅中 然而，上海二手豪宅也非常稀缺。3000万以上的二手房豪宅项目，在上海一共有多少套？ 虽然总体量不小，但是目前流通的非常少。  我找了链家网上，展示出的3000万以上二手房只有81套，而二手房总量则有15261套，3000万以上豪宅只占了其中的1%，都不到。 还有一点，因为豪宅的价格很多不符合核验价标准，所以明面上是查不到太多的，大部分的豪宅都在富豪圈层中、中介的朋友圈中流传。 也就是说，更多的二手豪宅只在私域流通，进一步提高了购买的难度。 所以但凡有一套豪宅信息外流，立刻引发富豪们的争抢。 再来看下法拍房市场，足以体现现在上海豪宅真实交易的情况。 最近一套位于中粮海景壹号的面积592.8㎡的豪宅
（来源：阿里法拍） 以1.092亿元起拍，最终以1.779亿元成交，折合单价约为30万元/㎡，刷新了中粮海景壹号小区的单价纪录。 这场拍卖，足以见到各个竞拍者对豪宅的热切追捧，且真实交易正在发生。
|
|
|
