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文|潘永堂 过去，千亿是大龙门，跃过就是地产牌桌上的佼佼者。 现在，千亿是大败局，因为早期用力过猛导致无奈爆雷 但客观而言，如果说房企成长“鲤鱼跳龙门”，那么这个龙门就是“1000亿”。 万亿已成空中楼阁，可能来生再见，但千亿却是必然结果 千亿，是中国房企成长史的必然进程。 很难有其他行业有如此“多数量”的“千亿级企业”； 也很难有哪个行业能在短短时间内涌现出几十家新晋千亿企业。 但也不要妖魔化开发商的“千亿”速成。在一个10万亿~20万亿的超级行业以及准市场化竞争的游戏规则下，行业涌现出一批千亿级开发商，这是国情必然、行业必然。 想当年，2017~18年提出“冲千亿”目标的企业“超100家”！ 几乎大部分百强都希望“破千亿”。 结果也挺理想。 那5年，破千亿如雨后春笋，2015年到2020年分别是9家、12家、17家、32家、34家、43家！这一切大部分归功于战略性抓住那5年的超级行情，当然也归功于冲千亿勇士们的奋斗。 但在2021年 千亿故事按下了暂停键。 三道红线等系列政策发威，但好在2021上半年市场火爆，最终千亿房企数量保留在43家。 但2022年就不乐观了。 在2021年7月以来的连续8月低迷以及没有2021年上半年火爆行情支撑后，2022年行业规模可能退回5年前，而千亿数量不排除面临“腰斩”可能。更严峻的是形势还在恶化。
从千亿“跃龙门”的盛世到千亿“大爆雷”的悲凉，仅1年光阴，千亿房企已是“物是人非”。 这个冬天来得有点快！ 老潘感叹：“这批新晋千亿房企，还没体验秋天，就直接从盛夏进入寒冬！” 是时候总结千亿房企大败局！ 不是落井下石，而是一种行业视角的反向战略复盘。 为何千亿故事大反转？ 为何1年时间从盛况到爆雷？ 又为是你家爆雷了而其他同行没爆雷？你看同样最严调控下，同样民营房企，龙湖、碧桂园、旭辉、美的置业等不是活得好好的吗？ 之前千亿房企爆发的5年间，专注50强房企战略解读的老潘，写过几十家千亿房企的战略模型与打法，千亿7张底牌，5大行动，彼时演绎出“千亿成功案例的N个版本”，但也从各版本背后感叹，千亿房企本质上成为荟萃“天时、地利、人和”三合一内外并举的战略与执行力高手，方能批量完成千亿速成故事。
在当时看，这些战略都是对的，因为与外部形势紧密咬合。 那5年，公司销售额的暴增，行业地位的提升，融资成本的降低，公司规模的扩大、员工收入的暴增、区域总奖金破亿的轰动……沉甸甸的“获得感”，似乎上帝都在“犒赏”那些千亿房企。 在巴菲特认为一家公司每年持续增长20%都是少见好公司背景下，千亿房企却在那3、5年上演了连续60%甚至80%的罕见高增长。 彼时，疯狂的房企，疯狂的房地产，疯狂的房价上涨、疯狂的投资获利，疯狂的富豪榜进阶……过去5年（2015年到2020年）是中国房地产有史以来最疯狂的5年。 彼时身在其中，分不清是进取？还是疯狂？ 彼时大陆房企，笑谈低杠杆港资房企不识时务， 彼时所有港资房企销售额加起来还不如大陆一家头部房企。 事出反常必有妖，上帝要其灭亡必先让其疯狂，又或者盛极必衰……在2020年三道红线以及随后一系列高密度、高强度、高频率的360度调控后，新晋千亿房企似乎还未好好享受晋级千亿的喜悦和果实，2021年就自恒大、蓝光、华夏幸福率先炮响，迎来了批量千亿房企轰轰烈烈的“爆雷潮”。 眼下看，不仅2021年是“爆雷年”，2022年看，依旧是“爆雷年”。 千亿房企大败局，核心在于从“明星房企”到“爆雷房企”的突然陷入危机，是面临调控的先发脆弱性，本质反应了企业内部经营风控的等级远远弱于同行均值。 大败局，数量看核心千亿房企暴雷已经不是个案，而是批量，一批批爆雷。 大败局，核心不是普通房企暴雷躺下，而是成功破千亿的晋级者轰然倒下，相对那些黄金5年窗口期依旧慢速发展的房企，他们连续3、5年的晋级其实也是系统能力的相对胜出。 大败局，核心不仅仅是现金流爆雷，而且销售额、利润额大倒退，是企业经营面整体恶化，而且这些重创的千亿房企未来会迅速成为500亿，200亿选手，甚至破产清算。 千亿房企大败局，固然有外部调控的原因，行业自身的特性原因，也有内部的原因，但在这里，我们对“外因”的分析可以暂时搁置，而更多从内因分析。 核心原因在于其一，外因对所有房企是一致的，其二，我们发现很有优秀民营房企依旧活得很好，比如龙湖、旭辉，碧桂园。 房企多元化无非3个逻辑和目的，其一，房地产行业见顶，寻找第二曲线，其二，单纯做住宅的房企拿地越来越没拿地优势。其三，与主业形成战略性产业互补。 房企多元化往往让资金过多沉淀且无法中短期产生可观现金流，最终导致房企有限资金遭到沉淀，比如文旅地产，商业地产往往投资重、短期回报难、现金流体量有限，比如其他非地产相关产业，往往投资回报期长，前期产业摸索路径摸索试错成本高，最终也导致资金沉淀。 比如融创虽然布局六大产业，一则与地产主业相关，二则非地产资产占总资产不超过11%，11%这是红线。比如龙湖多年商业地产投资，都是用不超过销售额的10%投入到商业地产运营。 有克制才不止于陷进去。 尤其在如今地产主业遭遇危机，在资金紧缺的市场现状和趋势下，任何不以获得现金流为目标的战略转型，都是耍流氓。 房地产是政策市，体现在宏观和区域市场两维度。 房企一旦项目布局过于集中在某个区域，这就意味着在政策主导的市场环境下，一旦一个地方政策收紧，很容易出现快速恶化反应。 华夏幸福布局过于集中在环京区域，建业过于集中在河南，就是典型。 其一、华夏幸福主要靠卖配套住宅来回收现金，现金流压力一直很大。2017年京津冀地区调控政策密集出台，自然环京地区楼市急速转冷，这对单一布局在环京过高的华夏幸福的销售就是致命打击。 其二，重资产的产城开发前期需要垫付大量资金。 其三、融资政策又收紧。从2017年开始华夏幸福的现金流都是负的。没钱还债怎么办？借短债，陷入借新债补旧债恶性循环，一旦融资收缩，就面临爆雷风险。 建业过于布局河南也是如此，虽然省域化深耕战略高度释放区域深耕红利，但2021年河南千年暴雨，叠加三次疫情爆发，再加上河南高库存高达32个月……加上政府款项支付延迟，最终建业2021年陷入资金之困。 这两年舆论在反复抨击高周转，即三高模式是爆雷主要原因之一，但事实上高周转是正常的，过度高周转，以牺牲产品质量、品质的过度高周转才是摒弃的。 相反，如果项目周转去化过慢，资金都沉淀在土地、库存，正如龙湖所言库存是毒药，是癌症，高库存也会对企业现金流产生致命影响。 在这一维度，一家追求产品极致的泰禾集团在打造出色院子产品力IP和口碑竟然也遭遇资金爆雷，一个原因就在于泰禾过去一直花大钱拿了高价地，进而必须做高价产品和众多泰禾院子，但问题是遭遇城市限价后，泰禾高端产品价格遭遇无法审批而延后，导致去化周转慢，资金都沉淀在土地和库存上。 据地产观察统计，15-17年是泰禾投资拿地高峰，投资额1061亿元，其中539.7亿元投资的土地溢价率高于50%，平均溢价率高达198%，同时，机构统计去化周期长达5年！ 项目周转速度较慢导致沉淀资金过多，投资规模过大，导致泰禾连续几年的经营性现金流都是负值! 房企在冲千亿进程中，伴随外围的融资宽松，楼市火热，房企往往拿地排名超过销售排名，因此加大杠杆、高负债融资是典型动作。 这在楼市未严厉调控是可行的，但一旦政策在融资端收紧，销售回款端乏力受控后，那么之前的高杠杆，高负债就是“索命券”。 恰恰2021下半年销售速冻，预售资金监管，回款少，另一方面，融资收紧，这就意味着高杠杆后的债务集中到期，导致2021下半年，2022上半年成为千亿房企暴雷高峰期。 其实政策是给三高房企留了调整窗口期的，而且千亿房企在激进扩张之初就知道高杠杆之祸，来之包含四大败局症状相信房企都清楚，那为何千亿房企依旧没有及时从“三高”（高杠杆、高周转、高增长）调整到“三低”（低杠杆、低增长、低利润）模式？为何千亿房企现金流反而出现危机而爆雷？ 这又是一个更现实的原因，这就包含内外因的综合分析，老潘总结下来，千亿级房企大败局还有4大原因。 其一，不情愿调整。过去三高模式是鸦片，一旦上瘾就很难戒掉。 三高模式带来的速成效应：即3年从百亿到千亿，以及众多的快速成功衍生的黑马红利，让房企上瘾了，已经不习惯“低杠杆，低增长、低利润”。 通俗的说，习惯了大鱼大肉为主的筵席就对粗茶淡饭的苦日子难以适应，也不愿意适应。 由奢入俭难。 同时从三高到三低，不是简单几个字的调整，而是一整套战略系统打法、组织流程一系列变革，思维方式换脑的全面扭转。这背后战略的惯性，组织的抗性，在短时间内，三高到三低模式的转化，本就是超级难题！ 其二、调控“狼来了”多次，对调控抱有侥幸心理，最终错过调整窗口期。 房地产一直是政策市，在过去房地产上升期的调控也是周期式、保持“进三退一”的调控节奏，调控1、2年后都会实质性放松，土地价格，楼市销售又会上升。所以以至于之前在楼市上升期的多轮调控被更多开发商理解为“空调”，调控在民间形成了一种类似“狼来了”的感受。 所以在这一轮2016年“房住不炒”，以至于2020年“三道红线”持续政策加码，开发商依旧对未来充满侥幸心理，惯性心理……所以降杠杆、降负债的力度、速度就打了折扣，直到政策层层加码、持续动真格后，房企反而错过调整窗口期，最终违约爆雷就是一种必然。 多次“假狼”了，1次真的狼来了，就措手不及！ 其三、本轮调控药效叠加过猛，导致千亿房企甚至全梯队房企普遍性爆雷违约。 这轮调控与之前有两大不同。 第一，卡住了房企咽喉的“七寸调控”，即销融双杀。 即针对融资端输血全面收紧，对销售端预售资金监管收紧，加上高额巨量负债的接连到期，房企尤其是民营房企的销售自我造血与融资的输血都遭遇腰斩，甚至断流。 第二，多部门、多频率、多方位的叠加密集调控，自2016年开启的这一轮调控周期长、门类多、力度强，堪称史上最强最厉害的调控。 所以几家企业倒下可能纯粹是“个体内因问题”，如果百强之中，50强之中，甚至10强之中都众多遭遇爆雷与危机，那么，外因也是关键因素之一。 当然，10多家，乃至几十家百强房企暴雷，从国家金融安全、高房价调整、大多数未买房百姓民生幸福、更高维和紧迫的三胎政策让道等来说，房地产行业这一轮严厉调控，也是必然之举！ 其四，壮士断腕错过了“机遇期”。 没有造血，也不能输血，其实房企还有第三条活路，即卖资产、卖股权去“换血”！ 但问题就在于这一轮且不说愿不愿意壮士断腕，即使愿意壮士断腕，换血也不像万达当初换血的市场基本面和资金流动性环境好。 早期前些年提前在住宅地产出局、重资产转型的万达，彼时房地产还没有进入调控期，爆雷期，加上资产质量优质，因此无论换血的兑换量还是兑换速度都相对“容易”。而在群体爆雷期，在房地产预期不佳、迷茫时，基本就会面临“打骨折”的博弈兑换价，比如低至三折四折的心痛，这还是针对好资产好项目而言。 如今回头再看，广西彰泰相对较早经过旭辉、融创两轮对接“脱手”之举，反而是一个明智之举！ 从千亿大龙门到千亿大败局，短短1年多光阴千亿房企就大变脸，无不让人感叹。 千亿房企，既是受益者，也是受害者。 千亿房企，其实成也千亿，败也千亿。 但在叹息之余，老潘也提醒三点： 其一、如果调控力度和频率些许减轻，让更多高杠杆房企有缓冲时间，那么越过千亿的房企就不是大败局，而是大赢家。 其二、天时大于地利、地利大于人和，但归根结底还是人和、人性的问题。 毕竟房企战略都是人的一种选择，为何龙湖在好行情下懂得节制，在被外界先嘲笑保守后怒赞远见但却始终以自我节奏稳健前行？为何金地在重回地产第一阵营规模拉升的能同时让杠杆负债现金流一直以来主动前瞻克制在“三道红线”之内？为何一些第一批爆雷房企不留后路，把杠杆用足，力图赚尽最后一个铜板？ 其三，别人贪婪我恐惧，这句老话用在千亿房企大败局，或许是一种人性的注解。 同样我们看到在最近新一轮行业出清和新格局孕育孵化中，我们也看到别人恐惧我贪婪，同样在上演，比如保利2022年初提出“进三争一”，中海、绿城逆势强势拿地，民营房企碧桂园美的置业旭辉相继获得并购贷……新的一轮房企大战与洗牌又将拉开序幕！ 优秀房企在谨慎活下去的同时，也在为下一轮竞争“磨刀霍霍”。 |
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