|
在租赁实务中，签署租赁合同之前先交付物业的情况较为常见，租户出于实际经营需要，往往还会预先进场装修。但后续有可能会因为租户经营决策变动或因发生其他突发事件，无法正式签署租赁合同，导致房产闲置进而引发纠纷。实际上，在洽谈租赁合同相关事宜时，租赁双方均有注意义务，包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、诚实信用、及时止损等注意义务。故并非未签署租赁合同，双方就不存在任何法律义务的约束。以下案例讲述的是房东与租户未签署租赁合同便先交付房屋，后租户因经营变动拒绝签署合同，房东最终起诉租户要求其承担赔偿责任。  基本案情 出租人A公司的房产位于兰州市榆中县x幢xx号，面积为332.25平方米，承租人B公司为某农村合作银行的下设支行，B支行计划承租上述房产。在签署正式书面合同前，A公司将房产交付给了B支行，2012年5月15日，B支行购买了空调并将上述房产进行了装修。但后续因B支行并未顺利办理设立经营网点的审批导致场地无法投入使用，于是B支行拒绝与A公司签署租赁合同。2014年5月28日，A公司向B支行发出《律师函》，要求支付各项费用。未果，A公司便诉至法院，要求B支行立即停止使用并返还房产，支付房屋占有使用费（2012年4月8日至2015年8月8日期间），赔偿延期付款的利息损失。后经鉴定，涉案房产平均月租金为每平方米80元。 法院判决 一审法院判决： 一、B支行停止使用并返还A公司的房产。 二、B支行支付A公司房产占有使用费1058548.56元。 三、驳回A公司要求B支行支付延期付款的利息损失的请求。 二审法院判决：维持原判并增加鉴定费由B支行承担。
法院说理 一、本案租户虽已接收租赁房产，但双方并没有就租赁具体事项达成一致并形成书面或口头协议，即双方之间没有正式成立租赁合同关系，双方均不受合同权利义务之约束。 二、双方在磋商过程中，房东A公司提前将房产交付租户B支行，租户亦按照银行网点风格进行了装修，但其后续因自身原因设立经营网点的申请未获得批准。在出现租赁合同目的不能实现的情况时，租户没有遵循诚实信用原则，积极主动与房东进行协商处理善后事宜，违反了先合同义务，在房东发出律师函后也未积极回应处理，消极对待，致使房产长期闲置，主观上存在过错，客观上导致房东不能及时利用涉案房产获取收益，造成了房产所有人的财产损失，该损失与承租人违反先合同义务行为之间存在因果关系。因此，租户存在缔约上的过失责任，应当将占有控制的房产返还给房东，并对造成的财产损失承担赔偿责任。 三、房东在租户迟迟未与其签订租赁合同的情况下，有义务了解迟迟不签订租赁合同的原因，也有责任及时主动采取合理措施避免房产长期闲置，房东对于财产损失的发生，其自身也有一定过错，故占有期间之后的损失（包括延期付款的利息损失）应由房东自行承担。
律师建议 一、基于商业上的考量，未签署正式合同的情况下租户提前入场是常见并可以理解的，但长年不签署合同，且双方长期未就租赁相关事宜（如租金标准、租赁期限、面积、免租期等）达成任何具体的约定是非常不合理的，这无疑将导致更多的不确定、引发更多的纠纷。 二、无论对于房东还是租户而言，租赁双方在洽谈租赁事宜时应及时将重要的租赁条款确认下来，并把签署意向书、确认函、移交书及正式的租赁合同等行为列为商业运营的重要时间节点，以动态控制租赁运营风险。 三、在商务洽谈阶段，房东与租户均应本着诚实信用原则，尽最大商业努力促进业务合作、解决双方争议，在出现纠纷苗头的时候应保持谨慎的态度，关注自身必要的注意事项和注意义务，完成必要的通知、协助、答复、保护及止损等义务，避免因自身过失而承担法律责任。
  附法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百条 【缔约过失责任】当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任: (一)假借订立合同,恶意进行磋商; (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三)有其他违背诚信原则的行为。
- E N D - |
|
|
