租客洗澡时意外身亡房主判赔110万

【引言】

随着租赁市场的发展，租赁合同关系在我们日常生活中很普遍。在房屋租赁中，许多出租人将房屋租赁给承租人后，对于承租人租赁给次承租人的事实不知晓或者不予理会，对房屋疏于管理。在发生矛盾纠纷，涉及诉讼后，对于败诉的结果，房东往往不能理解。以下我们结合一则案例，就房东在租赁合同中的保障承租人安全的义务来源。

【以案说法】

近日，上海一租客郭某在出租屋内洗澡时死亡。郭某家属将房屋所有人刘某、王某和二房东严某告上法庭，要求他们赔偿郭某157万余元，根据公安出具死因鉴定意见，认为郭某因电击致死的可能性很大，房主刘某王某辩称：在出租房屋时并未安装热水器，但法院推定被告刘某王某，作为房屋所有人即为电热水器的安装者，法官表示：本案中刘某王某作为房屋所有人，热水器的安装者，负主要过错共同赔偿110余万，二房东严某对安全隐患未尽到注意义务，应承担次要责任赔偿31.5万元。

#租客洗澡时意外身亡房主判赔110万#冲上微博热搜后，对于责任的划分，网友也提出自己的观点：

观点一：责任在热水器生产者

观点二：责任在热水器安装者

观点三：责任在房东

案件的一些细节，热搜并为全部显示出来，根据上海法治报的一篇文章《上海一租客洗澡时触电身亡，房主被判赔偿110万，二房东也要赔31万》我们可以看到更多细节。

针对网友的上述观点，法院在审判过程中具有涉及：

观点一：热水器本身不漏电，问题出在安装上。

受理本案后，奉贤法院委托上海检测技术有限公司进行调查。鉴定专家表示，热水器本身不漏电，但热水器插头连接在拖线板上，也没有防水措施，且房屋本身的地线的接地电阻过大。另外，墙上插座是10安，拖线板插头也是10安，拖线板插孔却有16安，拖线板的插头可能被换过以匹配墙上插座。

因为存在上述问题，导致长期通电发热过程中，拖线板插头和插座的接触电阻过大，以致在接触点上会产生高温导致电路受损，电线上的绝缘层受热熔化，地线和零线连接在一起会产生感应电压，不能通过电线导到大地消化掉，在潮湿的环境下可能会将人电死。

观点二：房东无法证明热水器安装者是谁，根据“谁主张，谁举证”原则，承担举证不能的后果。

法院审理后认为，事发后在热水器旁发现的热水器说明书中的销售票据，日期载明为2016年7月10日，根据通常习惯，使用类电器一般在购买后会即刻安装进行使用，也就是说其购买后短期内可以认定为安装时间。二房东严某于2018年5月才开始租赁涉案房屋，一房东刘某、王某作为房屋所有人，未能提供证据证明在2016年7月10日时热水器的安装者，应承担举证不能的后果。再者，热水器属于出租房内日常使用的必要设备，刘某、王某提供了空调、洗衣机、冰箱，却陈述出租时未提供热水器，法院实难采信。综上法院推定被告刘某、王某作为涉案房屋所有人即为电热水器的安装者。

最后，法院对责任的划分如下：

（1）刘某、王某作为房屋所有人、热水器的安装者负有主要过错，对郭某死亡造成的损失应承担主要责任，酌情确定赔偿比例为70%；

（2）根据常识，电热水器与插排连接显然不规范，作为二房东，严某对该安全隐患未尽到注意义务，对郭某死亡造成的损失应承担次要责任，酌情确定赔偿比例为20%；

（3）郭某自身对该安全隐患亦未尽到注意义务，对自身损害也有过错，上海奉贤法院酌情确定比例为10%。

【相关法律法规】

《民法典》第七百零八条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

《民法典》第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

《商品房屋租赁管理办法》第六条  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情。

第九条　出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

《高层民用建筑消防安全管理规定》第十六条　高层民用建筑内电器设备的安装使用及其线路敷设、维护保养和检测应当符合消防技术标准及管理规定。

高层民用建筑业主、使用人或者消防服务单位，应当安排专业机构或者电工定期对管理区域内由其管理的电器设备及线路进行检查；对不符合安全要求的，应当及时维修、更换。

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【提示】

作为房屋所有权人，负有对房屋的管理义务，保障房屋的使用安全，在自己不能举证证明自己尽到了应尽的义务的情况下，需要承担对自己所有房屋的承租人人身安全的赔偿责任。

【建议】

1. 在租赁合同中载明燃气管道设施、燃气具以及电器的安全使用、维护等要求和责任，或者拟定专项文件作为租赁合同的附件。

2. 房东应在具有资质的厂家或销售商处购买合格燃气具、电器，并保留好发票、收据等凭证。

3. 燃气管道设施及燃气具委托具有资质的专业单位维修后应留存发票、维修记录等凭证。

4. 向租户移交房屋使用权时，应和租户一起详细检查燃气管道设施、燃气具及电器，检查情况做好记录并签字确认。

5. 对燃气具、电器的品牌、出厂编号等重要信息应记录在“房屋物品移交清单”内。

6. 建议购买燃气安全保险等相关保险，以防不测，减少发生事故之后的损失。

7. 定期询问或检查租户用电、用气的情况，发现隐患及时整改；如租户有不当行为，应告知。上述行为最好留存书面记录（或通话录音、邮件等）。

8. 对租户提出的用电、用气安全问题或消防部门、燃气公司等相关部门安全检查时发现的隐患，房东要及时整改。

9. 与租户发生用气用电安全相关事宜来往，最好是租户方签订合同的人或者是家中的年轻人；如果是合租，应要求租户指定某个人作为主要联系人，避免出现信息传递缺陷。

10. 如有租户转租成为“二房东”的情况，房东应特别关注，最好能经常查看房屋的使用情况。房东、“二房东”对实际租户的用电用气安全负有连带责任。