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上海达必诚律师事务所周宇龙律师在此提示您，房屋增值损失并不属于信赖利益的范畴，主张该种损失需同时满足以下条件：1、购房合同已经成立并生效；2、合同无法履行的原因是出卖人违约导致；3、合同系法定解除，且出卖方因违约而获得房屋增值的利益。
小芳系A房产开发公司的老员工。某年，A房产开发公司准备在xx街道xx弄修建住宅对外出售，小芳获得了公司内部优惠购房资格，很快相中了心仪的户型楼层，与公司签订了《内部优惠售房协议》。该协议约定：小芳购买公司xx街道xx弄xx楼xx层xx号住宅，初设建筑面积125㎡，单价1.2万元/㎡，总价150万元，首付款75万元应于签订合同之日支付，尾款75万元应于收房之日支付，不支持贷款。该协议还约定，在房屋具备预售资质后，小芳需与公司另行签订购房合同，该协议自购房合同签订之日自行失效。若小芳不愿意签订购房合同的，视为其放弃所选房屋，首付款由公司无息退还。 协议签订当日，小芳向A房产开发公司支付75万元，公司出具了收据。但之后三年，A房产开发公司未实际修建房屋，也未退还小芳已付购房款。由于公司高层投资意向的变动，xx街道xx弄的土地使用权最终由A房产开发公司转让给了其他公司。 小芳期盼已久的房子落空了，考虑到这三年来房价飞速上涨，小芳诉至法院，请求判决：1、解除小芳与A房产开发公司签订的《内部优惠售房协议》；2、A房产开发公司返还其已付购房款75万元并支付以此款为基数、自小芳付款之日起至A房产开发公司还清款项之日止、按LPR计算的利息；3、A房产开发公司赔偿其房屋增值损失（以法院鉴定为准）。 诉讼中，法院向案涉房屋所在区不动产登记中心调取了当时的住宅销售价格，统计均价为3.2万元/㎡，于是一审法院据此计算小芳的增值损失为：125㎡×（3.2万元/㎡一1.2万元/㎡）＝250万元。一审法院判决支持小芳第一、二项诉讼请求，对于第三项诉讼请求，酌定支持了60%，即判决A房产开发公司赔偿小芳房屋增值损失150万元。 A房产开发公司不服一审判决，认为：1、协议应属自始无效，而非判决解除协议；2、小芳主张的房屋增值损失不属于信赖利益的范围；3、一审法院参照当前房屋市场价格确定小芳的房屋增值损失的做法错误，小芳没有采取适当措施致使损失扩大的部分不应由公司承担；4、公司考虑到小芳是多年员工，同意支付利息，但一审判决公司同时应承担房屋增值损失，违反了公平原则，对于房屋增值，公司也不能预见；5、小芳未提供任何证据证明其存在房屋增值损失，应由小芳承担举证不能的法律后果。故A房产开发公司向二审法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。 二审法院认为：1、从小芳与A房产开发公司签订的《内部优惠售房协议》的内容上看，虽然包含了双方当事人之间的权利、义务，已具备了商品房买卖合同的主要内容，但因该协议已明确载明“在房屋具备预售资质后，小芳需与公司另行签订购房合同……”，由此可知，小芳与A房产开发公司在签订该协议的当时都明确知道A房产开发公司没有取得商品房预售许可资格，且A房产开发公司至今也未取得该商品房预售许可证明，双方当事人对此也无异议，故售房协议依法应属无效协议。2、小芳一审第三项诉讼请求，系按照双方签订上述《内部优惠售房协议》约定可期待得到的利益损失。因售房协议属无效协议，从签订之日起就是无效的，对双方没有法律上的约束力，从该无效售房协议约定可期待得到的利益不应当受到法律的保护；且协议约定修建的房屋至今没有实际修建，小芳提出的房屋增值损失并没有实际发生，无相应的事实基础。因此，一审判决A房产开发公司赔偿小芳房屋增值损失没有足够、充分的事实根据和法律依据，属于认定案件的部分事实错误，依法应予改判。 综上，二审法院判决：1、撤销一审判决第一项，改判为小芳与A房产开发公司签订的《内部优惠售房协议》无效；2、维持一审判决第二项；3、撤销一审判决第三项。 《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 买房对于国人来说是人生大事之一，但从选购到接房往往并不是一帆风顺的。开发商隐瞒事实出售安置房屋、开发商违反法律法规未取得预售许可证即售房等多种情形，均会导致购房合同无效。 购房合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿另一方损失。这里的损失是指信赖利益损失，即因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。 上海达必诚律师事务所周宇龙律师在此提示您，房屋增值损失并不属于信赖利益的范畴，而属于履行利益。主张该种损失需同时满足以下条件：1、购房合同已经成立并生效；2、合同无法履行的原因是出卖人违约导致；3、合同系法定解除，且出卖方因违约而获得房屋升值的利益。 文案：丁金金 编辑：李雨新 审核：华 莉 |
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