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从2021年起，执行了十多年的棚改政策退出了楼市舞台，取而代之的是旧改。所谓旧改，就是在不大拆大建的情况下，对老旧小区进行更新改造，改善老旧小区的居住环境，提升老旧小区的居住品质，让居民拥有幸福感和获得感。改造的内容包括粉刷外墙墙壁，疏通污水管道，更换老化电线，增加托幼、养老、家政服务配套，加装电梯等。因此可以说，旧改是一项实实在在的惠民工程。 不过，老旧小区的居民对于住宅楼内外环境的改造没有多少异议，唯独对旧楼加装电梯一事争议较大，楼上楼下的业主形成了截然不同的意见，导致老楼加装电梯一事推进缓慢：住在一二楼的低楼层住户强烈反对，住在五楼至顶楼的高楼层住户积极拥护，而住在中间楼层的业主多数人持无所谓的态度。低楼层业主反对加装电梯主要基于以下几个原因： 第一，自己住在一楼平常出行非常方便，根本不需要乘电梯上楼下楼；而二楼总共就十几阶步梯，等电梯上楼的功夫自己早就回家了，同样也用不着电梯。而加装电梯会产生很多费用，虽然政府会补贴一少部分，但余下的大部分还需要业主自己分摊。 第二，正是由于一二楼层具有出行方便的优点，因此当初买的时候价格才比顶楼贵，转手也容易。但是加装了电梯以后，顶楼等高楼层不仅也具有出行便捷的优点，而且还兼具了通风采光好、隐私性强等优点，相比之下不仅房价出现了反转，低楼层的房子也不好卖了。 第三，本来低楼层的通风采光效果就差，加装了电梯后，对低楼层的影响就更大了，而且住户等电梯时说话聊天的嘈杂声，以及电梯在运行过程中发出的噪音污染，还会影响自己的睡眠；电梯每天从自家窗前上上下下，也让自己的居家生活毫无隐私可言。 而高楼层业主之所以积极拥护加装电梯，则出于以下三个原因：一是可以帮助解决长期困扰高楼层老年人上下楼不便的痛点问题，；二是老楼加装电梯以后，据有关专家的预测，房子会有10%～15%的升值；三是高楼层出行难的问题解决后，房子更好转手了。 不过，面对困难和阻力，各界人士也积极探索出了各种解决问题的办法：1、共享电梯模式，即整栋楼业主都不用出钱，电梯交由第三方专业公司全权负责安装，并承担包括后期运营管理中产生的所有费用，业主每乘坐一次电梯刷卡付费一次，不乘不付钱。这个办法很好地解决了一些业主不愿掏钱的问题，在很多城市被推广应用。 2、费用分摊模式，即一二楼业主不用出钱，三楼以上业主根据楼层高低不同，按比例分摊电梯的安装费用。比如安装一部电梯扣除政府财政补贴后还剩30万元，一梯二户的三楼至六楼业主按照10%、20%、30%、40%的比例，分别分摊1.5万、3万、4.5万、6万。 3、现金补偿安装模式。即由主张安装电梯的高楼层业主与低楼层业主进行协商，给低楼层业主一定数额的现金补偿后再进行加装。 4、“少数服从多数”加装模式，即取消一栋楼必须由全部业主同意才能安装的“一票否决权”，只要同意安装的业主占到整栋楼业主的三分之二就可以加装。 其中第4种模式多以地方政策性文件为支撑，因此是目前能够率先加装电梯的主要推进模式。一言以蔽之，方法总比困难多，不少曾经高喊着要加装电梯的高层业主，真的如愿以偿地装上电梯了。 不过，这些居民在使用了一段时间电梯后，有不少人现在感觉到后悔了： 第一，房屋的主体结构受到破坏。因为老楼原先设计时并没有安装电梯的规划，那么电梯只能加装在室外，而在施工的过程中，就需要破墙打孔，甚至因安装选址的需要不得不截断承重墙的圈梁。但是，过去的老房子经过长期的使用后，本身质量和承重力就已经大打折扣，并且在结构上早已固化成一个高度融合的整体，如今外置电梯就把原有的平衡结构体系给打破了，今后在使用过程中，难免不会对房屋的主体结构造成一定影响。而从已经发生事故的教训中，让他们很是担心自家的房子今后也会出现类似的安全事故。 第二，半层入户的电梯成了鸡肋。有些体弱多病的老年人，外出需要借助轮椅的帮助，原以为加装了电梯以后，自己只要坐在轮椅上就能乘电梯出行了。结果装了电梯后才发现，由于一些住宅楼房间结构的特殊性，为了不遮挡客厅或厨房的光线，很多电梯是无法平层入户的，而是在原来步梯的拐角处，与电梯门进行对接。那么由于还有几阶步梯需要搬动轮椅上下，因此无论是出门还是回家，在没有家人陪护的情况下，自己根本不可能自由地进出家门，这就让这个花了高价钱加装的电梯显得非常鸡肋，对于解决出行问题于事无补。 第三，电梯一样会影响到高楼层的采光。过去居住高楼层是业主引以为傲的，因为楼层越高，通风采光的效果越好，特别是顶楼的采光，是整栋楼中最好的。在没有加装室外电梯前，高楼层业主并没有切身的感受，只想到加装电梯能够带来的便利，但是电梯装完以后才发现，原来低楼层业主强烈反对的采光影响，对于高楼层来说同样存在。毕竟一个体积很大的外挂电梯从上至下贯穿了整栋楼房，有些电梯安装为避免对隐私权的影响，只好采用非透明的建筑材料，对于采光的影响会更大。 第四，噪音对高楼层的业主也有影响。居住在高层住宅电梯房的人应该有同感，电梯在运行中发出的噪音是小到可以忽略不计的。根本原因是电梯三面靠墙，厚重的墙体有效地阻隔了声音的传播。而且电梯四面都无遮挡物，噪音大而且容易向外传播，对于睡眠不好的人来说，夜间如果听到嗡嗡的电梯噪音，是很难入睡的。而一些室外电梯的动力装置如果被安装在了顶楼的房顶，对于顶楼住户的影响最大。 第五，居住成本增加了。加装一部电梯一般需要40～50万元，扣除政府补贴10～15万，余下的部分需要由三楼以上的住户按楼层高低分摊，如果再集资补偿给一楼，算下来每户少则要花掉数万元，多则要花掉十来万。这笔钱对于收入高的家庭来说可能不算什么，但是很多老旧小区的居民都是企业退休人员或下岗失业的低收入群体，对他们来说就不是一笔小数目了。而且今后电梯维修保养以及电费等支出加一块，每月也比以往多出了数百元，一年下来就是数千元，日子过得更加节俭是在所难免的了。 第六，房子不仅没升值，反而更难卖了。不少高楼层业主过去认为，老房子之所以卖不成钱，是没有电梯的缘故，补齐这块短板以后，房子肯定会有所升值。但现实是残酷的，老楼装完电梯以后，远没有自己想象的那么美好。原因太简单不过，现在的楼市已经饱和，新房和次新房都卖不动，谁愿意买房龄20年以上的老房子？况且还不容易获得贷款，能拿出全款或大部分现金的人，不如直接买新房子算了。而专家认为装电梯后能升值的房子，也仅限于少数有人口流入的大城市，住房空置率高、人口净流出的小城市，房子不仅不可能升值，因为加装电梯的房子可能会对房屋安全埋下隐患，而且棚改转旧改后，中短期内房子又失去了拆迁的机会，想买的人反倒避而远之了。 因此基于以上6个弊病，不少业主感到加装电梯后不仅没有给自己带来多少好处，相反却给自己带来了一堆不必要的麻烦：留着住但是居住体验并没有想象中那么美好，还要继续追加电费等居住成本；想改善居住环境换房子却失去了拆迁的机会；想卖掉置换新房子却又找不到合适的买家。那么今后只要房子一天还在自己的手里，就要与这些无法解决的弊病长期相伴，想想真是得不偿失，后悔当初极力主张加装电梯的决定了。 |
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