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“旧改”中关于小区外部环境提升改造以及内部管线更换等方面，老旧小区居民基本上没有太大的异议，唯独对加装电梯一事争议较大。从目前情况来看，低层住户与高层住户之间就是否加装电梯一直争论不休，已经形成观点截然相反的两个“阵营”。对于高楼层住户来说，当初买房时自己尚年轻，爬几层楼没什么感觉，但是随着年龄的增长，高楼层住户的身体素质在不断下降，腿脚也不再像过去那样灵便，几十级的步梯每爬一层都倍感吃力。因此住的楼层越高，对于加装电梯的意愿越强烈。再加上有一些专家预测，多层老旧小区加装电梯以后，房子会有10%～20%的升值，某种程度上也调动起高楼层业主的情绪，让高层住宅住户的呼声愈发高涨。 而低楼层住户之所以强烈反对加装电梯。原因无外乎以下几个。例如：加装电梯以后遮挡光线、影响通风、噪音污染、隐私泄漏、破坏房屋主体结构、增加居住成本等。特别是一楼住户，装了电梯以后自己根本就用不着，如果再让自己掏钱，很难接受这个事实。关键是，当初自己之所以接受低楼层通风采光差的缺陷而选择购买一楼，就是超前考虑到老了以后的出行难问题，因此当初一楼房子的价格要比顶楼的贵一些。而如今加装了电梯以后，顶楼本来就具有通风采光效果好的优势，再加上弥补了过去无电梯的缺陷，价格反而和一楼倒过来，成了所有楼层中最贵的一层，这就让一楼更加难以接受了。因此，老房子加装电梯之所以难以成行，直白地说是打破了原来各楼层间的利益平衡，导致一楼住户的利益受损。 如何解决这些矛盾呢？社会各界人士也纷纷提出各种各样的解决方案。具体来说有以下几个方案： 第一种方案：一楼业主不用掏钱，电梯安装费用扣除政府财政补贴，余下部分由二楼至六楼的业主根据楼层高低按比例分摊。比如一部电梯总价40万，扣除政府财政补贴10万，余下30万二楼至六楼业主分别分摊10%、20%、30%、40%即3万、6万、9万、12万，再由高楼层业主按比例适当给予一楼因房屋贬值造成的损失。 第二种方案：电梯由第三方负责安装，并承担电梯安装的所有费用，以及负责后期电梯运营、维修、管理等方面的问题，全楼栋业主都不用掏钱，而是按照“乘公交”的模式刷卡付费，即每乘坐一次电梯刷卡付费一次，不乘坐不用付费。这一办法后来被认为是比较合理的解决方案，并在一些城市先行试点。 第三种方案：取消一楼的“一票否决权”，整个楼栋只要有三分之二的业主同意，加装电梯就可以通过。目前这种方案在北京、上海、扬州、青岛等地已经得到推广。比如去年1月28日，青岛政务网曾发布《青岛市既有住房加装电梯暂行办法》，其中对加装电梯征求意见的比例范围进行了调整，正式取消“一票否决权”。 第四种方案：在原有的顶楼往上再加盖一层。具体就是针对有加装电梯想法的单元楼，在经过本单元全体业主同意的基础上，顶楼是六楼的话，在六层往上再加盖一层变成七层，一楼业主可以自主选择住在原来的一楼或者搬到七楼。这样对于多出来的一层可以对外售卖，售卖所得钱款，用来补贴加装电梯的费用。 第五种方案：不加装电梯，直接拆除重建。原因是，房龄超过20年的老房子，绝大多数都是楼板房，抗震性能非常差，无法抵御高烈度地震；旧房子经历几十年的风雨，质量已经变差，墙壁已不再像过去那样坚固，设计的楼层低，地基也不是打得像高层那样的深厚，有的更是出现墙体开裂、地基下沉的现象，外置电梯是紧挨着墙体开凿墙洞，长期拉扯会加重质量隐患。 而对于以上这几种解决方案，提出建议的人都认为比较合理，实际情况真的如此吗？按照笔者的观点，似乎都有些“美中不足”，下面一一进行分析。 第一种方案的不够完美之处：资金不易筹集。加装电梯的费用，扣除政府财政补贴，大头仍需要部分业主自掏腰包，先不说各楼层业主的经济承受力不同。以顶楼为例，一梯二户分摊到家庭头上每户就需要6万，这笔钱对于目前还居住在老旧小区的业主来说，多数人的收入都不高，6万元对于他们来说不是一笔小数，况且还有对一楼最高比例的补偿，以及今后电梯维护费用和电费等支出，可能真的让他们出这些钱的话，一些人并不会同意。 第二种方案的不完美之处：很可能导致第三方经营亏本。刷卡付费看似合理，但是任何一家公司经营此项业务，前提都是要保持盈利。而电梯费、安装费、维护费、管理费、电费等成本，统统要纳入到成本核算中。如此一来，业主每乘坐一次电梯，保守估计不会低于1元。而目前的一个家庭往往都是三口之家，这样算下来每月就需要支付数百元、每年需要支付数千元的电梯使用费，这笔乘梯支出就不是小钱了。那么很可能出现的情况是，一些高层住户为了省下这笔钱，平常在没有急事或携带重物的情况下，就会放弃使用电梯而继续走步梯，而二三楼住户甚至直接不乘电梯，那么当电梯成了“摆设”以后，第三方经营企业必定亏本。 第三种方案的不够完美之处：取消“一票否决权”以后，的确能够加快电梯加装工作，但是从目前采取这种措施的城市数量上看，并不具有普遍性，只是少数城市按照因城施策的办法，自行制定的政策而已。而按理说，如果是个完美的解决方案，一定会以文件的形式在全国范围内推广，但是截至目前为止没见过这样的文件下发，内中的原因不得而知，网友们也许可以根据自己的理解能够找到答案，在此不敢妄加猜测。 第四种方案不够完美之处：很难征得全楼栋业主的同意。老旧楼房本来质量就已经下降，而且存在诸多的安全隐患，当初建造时打的地基也仅能满足对应楼层的承重，如今再往上加盖一层，肯定要增加地基的负荷，如此不出事到罢，一旦出了事就是重大安全事故，相信拍板决策的人谁也承担不起这样的责任事故。而加盖楼层不仅需要地方职能部门进行可行评估，还要履行非常严格的审批程序，老业主出于安全考虑，也不可能随随便便的就签字同意。 第五种方案的不完美之处：大面积拆除楼板房不太现实。楼板房的确存在抗震性能差等诸多问题，但是目前农村地区以及城市中多层楼板房面广量大，政策不可能采取一刀切的办法一拆了之。原因很简单，过去十几年所启动的棚改工程，大拆大建很大程度上助力了房价的快速上涨，如果重回过去老路，房价还会继续攀升，这与当前楼市稳定房价的政策背道而驰。而即便对楼板房进行拆除，也会优先拆除那些危房，而很多房龄刚刚20年出头的楼板房，质量上还不算太差，住人是没有太大问题的，加之实行旧改以后，通过对房屋内外修缮改造以后，居住环境也会得到较大改善。 总结：老房子加装电梯，虽然目前还没有完美的解决方案，但是客观地说，任何事物都无法做到十全十美，加装电梯总体上还是利大于弊。毕竟老房子里的住户以老年人居多，而随着社会的不断发展，人口老龄化也“压力山大”，国家之所以考虑为老房子加装电梯，也是为居住高楼层的老年人解决上下楼不便的“痛点”问题，这是一项实实在在的惠民工程。其次，通过旧改可以稳定房价，打击炒房，让少数还没有房子住的刚需能够尽快地解决住房问题，促进居者有其屋的目标早日实现。再者，启动旧改项目，可以提升老旧小区的居住品质，带动多行业协同发展，特别是增加电梯公司从业人员的就业机会，以及与旧改相关的上下游行业的发展，让内外双循环经济插上腾飞的翅膀！ |
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