产业地产如何攫取高额利润

一、产业地产的定义

产业为核，地产为壳；壳是现在，核是未来；以房地产为载体，以产业为目标，以地产为主要盈利手段，以产业运营为服务内容，聚焦产业地产生态的打造，实现产业空间的整体开发和运营。

1、产业地产的发展阶段

1）起步阶段（改革试点，资源聚焦）—改革开放的试点区域，试行政策突破和行政管理的机制改革；集中资源建设基础设施，集中招商引资；

2）发展阶段（突出主导，把握新兴）—规范园区管理，强化国家级和省级的分类管理；形成突出主导产业和产业集群的发展思路，重视战略新兴产业的发展；

3）成熟阶段（功能扩展，专业分工）—向上扩展为新区、新城，向下专业细分，以差异化的产业定位发展园中园；引入更多的社会资源建设园中园，融入市场机制；

4）升级阶段（创新枢纽，治理示范）—创新成为发展重心，聚焦创新资源，强化成果转化；服务业和入口更加繁荣，产城整合形成产业功能区；园区成为各类政策和治理创新的试验场和示范区。

2、产业地产的参与主体：政府（编剧）、开发商（导演）、运营商（剧务）、企业（主角）

3、产业地产的发展机遇

1）市场规模巨大，未来前景广阔；2）顺应国家战略规划，政策利好频发；3）新型城镇化的发展需要主推手和催化剂；4）下个蓝海，产业地产利润丰厚

二、产业地产的盈利模式

地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开始开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。

房屋销售（办公、厂房、配套）是企业最重要的利润来源；办公用房的租赁收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。

1、产业地产的盈利模式

2、产业地产攫取高利润的方法

1）产业勾地，产发联合

2）运营增收，助力增值

3）招商前置，收益保障

4）基金操盘，代建服务

5）产业投资，房东+股东

6）数字平台，虚拟园区

7）产业地产收入来源的发展趋势

三、产业地产面临的挑战

1、国家政策变化的风险

这是房地产企业在产业地产中的重要挑战之一。由于房地产行业的特殊性，近年来国家政策对其管束日益严格。从实践上看，政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台，都会使房地产企业在产业地产发展中产生风险，如产业政策、土地政策、税收政策及金融政策等，一旦发生变化或调整，都极有可能给房地产企业带来重大影响。

2、资金回笼周期滞后

房地产市场是典型的风险与利润并存的市场，资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发和运营产业地产时，往往面临着开发周期长，投资风险高的挑战。一般来说，投资的风险总是和流动性强弱成正比，受投资环境影响较大，时间越长，风险越大。由于土地具有不可移动性，加上产业地产的区域性，一旦企业所投资的产业地产项目出现危机，企业很难通过转移资产的方式减少损失，势必对企业的现金流造成恶劣影响。

3、运营开发能力不足，运营经验不够

当前房企在进行产业地产项目开发时，普遍存在实践产业地产项目管理经验不足，运营开发能力较差的问题，多数房企难以摆脱传统房地产的开发模式。

4、特色产业集群缺乏，盲目开发同质化严重

特色产业集群的缺乏使得房地产企业在产业地产中面临着挑战。就目前而言，由于从事产业地产开发的房地产企业在招商引资、产业导入等方面的能力还有待加强，缺乏特色产业集群造成的同质化严重，使得房地产企业的发展举步维艰。