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本文作者：刘学志、鲍秀坤、陈子欣，北京华泰（郑州）律师事务所（文末有介绍） 出租人进入破产后解除租赁合同，承租人预付的租金是否确认为共益债务？ 感谢作者授权本公众号转载
典型案例 （2021）最高法民再194号民事判决书 
关键词 出租人破产；解除租赁合同；预付租金；共益债务
案情简介 2013年5月21日，佳建公司（甲方、转让方）与王君（乙方、受让方）分别签订两份《商铺经营使用权转让合同》（以下称《转让合同》），约定转让商铺经营使用权，并约定期限均为2013年10月1日起至2043年12月15日止。后因佳建公司破产，王君根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定提出的《转让合同》解除。但是双方对于《转让合同》以及使用权转让金的性质产生争议。王君再审请求最高院改判佳建公司占有的剩余25年商铺经营使用权转让金应作为不当得利返还王君，该债务为共益债务，王君具有优先受偿权。
争议焦点 1、案涉《转让合同》的性质是否为租赁合同；2、佳建公司需返还王君剩余25年商铺经营使用权转让金能否认定为共益债务。
裁判主旨 首先，关于案涉《商铺经营使用权转让合同》性质问题。该合同名称虽为“商铺经营使用权转让合同”，但转让的标的即为案涉商铺的占有、使用、收益的权益，就签订合同效果而言，与房屋租赁合同并无不同。如单独转让商铺经营使用权而不占有商铺则没有使用价值，亦失去签订合同的意义。且房屋经营使用权并非物权法上的独立物权，故案涉《商铺经营使用权转让合同》本质上应为商铺租赁合同。 最后，关于案涉合同解除后，佳建公司占有的剩余25年经营使用权转让金是否构成不当得利的问题。不当得利的构成包括：1.一方获得利益；2.一方获益无法律根据；3.致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。其中“一方获益无法律根据”中包括因给付目的欠缺而发生不当得利情形，即合同无效、不成立、被撤销以及解除后，给付人并没有实现其给付目的。本案中，无论案涉《商铺经营使用权转让合同》性质为何，因为在签订《商铺经营使用权转让合同》时王君预付了30年的经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，案涉商铺的使用权返还给佳建公司，王君给付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一款第三项规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。本案案涉《商铺经营使用权转让合同》解除后，佳建公司需返还王君的剩余25年经营使用权转让金430,637元应认定为共益债务。一、二审法院认定该经营使用权转让金并非共益债务属适用法律错误，应予纠正。
华泰破产团队研读 本文关注点主要在于出租人进入破产后解除租赁合同，承租人预付的租金返还而产生的债务之性质认定，即本质问题是预付租金是应依据《企业破产法》第五十三条“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”之规定确认为普通债务，还是认定为《企业破产法》第四十二条“人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务”之规定确认为共益债务。 在（2021）最高法民再194号民事判决书中撤销的辽宁省高级人民法院（2019）辽民终1695号民事判决和辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初186号民事判决中，辽宁法院就认定承租人主张的预付租金是因合同解除所产生的损害赔偿，不具有共益债务性质，属于普通破产债务。  在本案（2021）最高法民再194号民事判决书以及湖南省高院的（2017）湘民再461号、（2019）湘民终278号两则判决中认为租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。 在破产程序中，普通债务和共益债务这二者之间差异悬殊：如认定属于前者，权利人需要向管理人申报债权，按照清偿顺位统一清偿，且清偿顺位靠后；如认定为后者，权利人在破产中就共益债权享有优先受偿权，由债务人财产随时清偿。显然，共益债务比普通债务更具保障，并且也影响着全体债权人的利益，因此，承租人预付的租金返还而产生的债务之性质认定关涉重大。 2021年《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》（第二辑）就该问题进行明确：“合同解除对尚未履行部分的效力是解除面向未来产生的影响，表现为解除使当事人从尚未履行的合同义务中解放出来，尚未履行的合同义务得以免除和消灭。这是合同解除最重要的法律后果和制度价值之一。房屋租赁合同中，出租人将房屋交付承租人使用收益是其主给付义务，承租人支付的租金并非房屋价值的对价，而是取得房屋使用权的对价。在出租人破产而房屋租赁合同租期尚未届满的情况下、管理人选择解除合同并通知承租人之后，出租人继续提供房屋供承租人使用收益的合同义务以及承租人支付相应租金的合同义务均归于消灭。既然合同解除后出租人不再负有为承租人提供房屋供其使用的合同义务，则其当然可以基于房屋所有权人的身份主张承租人返还房屋。承租人预付的租金是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在管理人行使选择权而解除租赁合同的情况下，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金则无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院在受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿”。该观点与（2021）最高法民再194号民事判决书一致。 此外，笔者通过检索案例发现，为了防止共益债务不当扩大，保障公平清偿债务，法院判定承租人预付租金的范围做出了限制，严格审查基础法律关系，仅限于真实存在的租赁关系中的预付租金。例如，出租人无力偿还欠付承租人的借款，于是签订以租金抵顶债务的合同，承租人占有租赁物直至租金抵清借款。在此种情形下，基础法律关系实质上是借贷关系，并不能适用《企业破产法》第42条的规定。如不加以审查基础法律关系，均确认为共益债务，显然对其他债权人不公平，甚至构成个别清偿。相关案例如柳州中级人民法院（2021）桂02民终3349号判决书、靖江市法院（2019）苏1282民初6087号判决书，出租人将房屋租赁给承租人以抵偿借款、合同之债，则预付的租金并不构成不当得利，应确认为普通债务。
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