|
2019年6月16日周日下午，再一次玩了现金流游戏，这一次收获更多。这一次对资本利得与投资收益率的理解，价值百万。 如果你要快速浏览，可以看每一小段的反思。 当然，看完全文，你会和我一样有更多收获。 地点：南京恒基公寓四楼“艺起长大” 时间：13:30——17:00 人员：王彩龙（银行家）、戴娟、林芳、张艺腾、刘磊等七人， 点评：谭智 职业：律师（总支出5420元，起始月现金流2080元，见下图） 出圈资产：四套房子（其中一套24公寓）+洗车店一间+1.8万现金+5680元非工资收入   游戏与人生： 这场游戏运气很好，一直在抓机会。最终这场游戏最大的收获不是出圈，而是游戏结束后的点评，点评阶段让我明白了资本利得与投资收益率的逻辑关系。 这一场游戏对应到人生，那就是有的人一生都很顺，这样的人生可遇不可求。而大多数能够激活我们反思能力的，往往不是顺境，而是逆境。 比如我高考落榜过，当时觉得背到家了，不知所措，现在再来看高考落榜，我觉得会是一件好事。因为逆境往往能让帮助我们激活反思意识。很多人一生可能都没有真正反思过。 人生一定会犯错，既然如此，如果可以选择，犯错要乘早，越晚犯错可能损失越大。当然人生若能顺顺利利自然最好。游戏里的背运往往能帮助发现藏在意识深处的盲区。 回到文章开头说的两个概念：资本利得与收益率，这二者在脑海中当然会时常考虑。但是否理解透彻，对行动的影响是完全不同的。 经过谭Sir的点评充分理清了这两个概念，让我对投资回报的绝对值和相对值有了更大的敏感度。  以下的几点收获有很大部分与此有关。 收获五：投资收益率分析（见下图）：  上图中投资收益率53%是怎么来的？投资收益率=220元×12月÷5000=53%，原来如此！ 但这还不是最主要的，这背后的数字逻辑是：月现金流220元，年收益2640元，除以投资的本金5000元，计算出年化收益率53%。 53%的收益率，相当于现实生活中这笔投资大约两年回本。 当然你也可以把月现金流看成是投资的5000元的月收益。同样的，现实生活中房租就是首付的月利息。这样就不难发现，房租可以覆盖月供的房子，这样的资产该有多好。 反思：张潇雨在得到的专栏“个人投资课“里提到，著名的投资大师、耶鲁捐赠基金的掌门大卫·斯文森说过，我们在市场上不管做什么，本质上都是在做三件事：资产配置、市场择时和产品选择。 能不能识别收益率高的资产，就是在做产品选择啊！ 收获四：收益率对财富自由的影响 对于一个标的物，投资收益率很重要。但对于人生，我们同样在投资，收益率当然更要关心。 很多人都梦想着实现财富自由，可实现财富自由至少需要赚多少钱呢？游戏中平均收益率30～40%，取中间值35%计算。 那么（律师）财富自由第一桶金=5420（月总支出）×12月÷35%=18.5828万元。 这意味着如果游戏中的律师，大约有18万现金，在年化收益35%的情况下，可以通过投资购买可贡献被动收入的资产实现财富自由。 换算到现实生活中，要获得财富自由，需要的资金是多少呢？假设年化收益率12%，月生活开销1万元。则需要的最少资金为： 财富自由本金=1万元×12月÷12%=100万元。 换句话说，若是能够找到收益率超过12%的投资标的，每月的开销1万元以下，则至少需要100万可以实现最初级的财富自由——不再需要为生活所需去用时间换钱。 反思：不论是游戏中还是现实生活中，如果你需要多少钱实现财富自由，自己都不清楚。何谈实现财富自由？ 收获三，资本利得 投资过程，资本利得同样很重要。同样是这套的2室1厅公寓。  游戏中，我第一轮就遇到这个机会。 当时手里现金2500元，月现金流2080元。若贷款买房2500元买房，贷款利息250元，买房后手中现金为0，且月现金流减为2050元。 想到这我最终3000元的价格卖给了Miss戴。这样，手中现金余5500元，月现金流不变，这个结果看起来还不错。 结束时银行家王Sir的点评，让我看到买房子可能是更好的选择。这基于对资本利得的详细分析。 首付5000元，未来平均可以卖55000元，扣除35000元抵押贷款。净赚（2万元-0.5万=1.5万元），收益比3倍，并且游戏刚开始，后面有很大机会能够买给市场，实现5000元套出2万元的机会。对我来说，这与卖机会相差四倍金额。 而同样的房子，Miss戴多花了3000元买了机会了，对她来说这个机会的收益发生了变化。她的首付变成了8000元（5000首付+3000机会费）。回报依然是2万。但资本利得仅为（2万-0.8万=1.2万元）。收益比只有1.5倍。 当然，对于买方也是划算的。 反思：实现财富自由的路上，被动收入固然重要。但在原始积累并不充裕的时候，此时一个良性资产的资本利得能让你更好的资本积累。 而同样的投资标的，本金稍稍发生变化，对投资回报的影响可能巨大。 收获二：股票投资 大约第四轮拿到了这个1元股票的机会，手中现金大约5000元，贷款1万元，总计买了1.5万股。后在第七轮卖出1万股（每股10元），此时手中现金大约6万元。 卖出的想法是，部分套现，留部分视后续股价再出售。 但实际上卖出的仓位完全是拍脑袋卖的，没有任何逻辑。 正确的策略应该根据自己的资金所需，比如结合出圈的第一桶金18万，卖出1.2万股，与手中的6万元凑成18万元现金，确保出圈概率。 反思：股票投资，买卖均应该有逻辑。巴菲特说，在遇到好的机会时下最大的赌注。 当然，还有卖出和买入一样都应该有依据支撑。不论是卖出价位，还是卖出仓位。 收获一、其它收获来自点评与探讨： 1，现金在手上，没有太大意义。想办法变成资产或者有升值潜力的股票有必要。游戏中会失去更多机会，现实中会因通货膨胀而贬值。 2，游戏结束后有几种情况： 一种是开心离场， 一种是带着收获离场， 还有一种是开心+收获。 最好的情况是有收获且开心。 点评+总结复盘不能少，这是收获最多的时候。 3，游戏结束后大家在一起聊天，受Miss戴现实生活中买房的启发。一套房子的贷款若是只剩房款的30%以下，那么这套房子的杠杆已经很小了，可以考虑出售。 出售变现后即可重新获得购房资格，同时用重新购房按揭的方式，就可以合理的将大笔的资金留在自己手中。同时让新买的房子，重新加上足够大的按揭杠杆。 4，抵押贷款和二次抵押：现实生活中，一套仍有贷款的房产，做二次抵押通常比较难。但参照第3条，就会发现，二次抵押很难的情况下。 将房产卖出，再购买新的房产，控制好首付比例，则既可以保持月供不变（即不影响生活质量），也可以合理套得一定资金用于寻找新的投资机会。 5，游戏中关注整理自己的数据较多，忽视了与其他玩家的互动。这多少折射了自己现实生活中与真人链接的能力。  两周时间，玩了两次游戏，不同收获。 现金流游戏，小游戏大学问。 多玩几次游戏，把财商的盲区和可能在生活中犯的错，在游戏里提前发现。 让我们在投资实战时做那三件事更笃定。 投资本质上做哪三件事? 资产配置、市场择时和产品选择！ 参考文章： 上一篇  爱积累的磊 人只有学会了学习的方法 之后才能进步 学习学习（名词）再学习 |
|
|
