高级法院判例：非本村村民购买的房屋被拆除，也应当获得赔偿

以前，村委会及行政机关对于农村集体土地的管理并不严格与完善，存在着村民将宅基地、房屋转卖给外村人的情况，外村人也能通过相关程序，取得土地使用证等文件。但依据相关法律法规，外村人是无权购买农村集体土地的宅基地及房屋的。外村人购买后发生争议，致使外村人失去购买的土地、房屋，外村人能否获得相关财产损失的赔偿呢？

以案说法：

涉案土地原属xx村所有，1994年xx制鞋公司通过招商引资征用了xx村土地。建厂时口头约定厂区东南角建三间门面房归xx村所有，后该三间门面房与xx制鞋公司同时建成。2001年10月，郭先生（该公司房地产所有权人）取得该宗地的《国有土地使用证》。2002年4月2日，李女士取得同一宗地的《集体土地使用证》，使用类型为划拨，面积120平方米。2002年5月30日、31日以及6月6日，xx村委会与李女士签订协议以及房屋买卖协议，将上述口头约定归xx村所有的房产以52000元的价格转卖给李女士，李女士支付了相应的款项。

2017年1月22日，漯河市人民政府向李女士送达了《行政复议决定书》，撤销了李女士持有的《集体土地使用证》，并经法院生效判决维持了该复议决定。

2019年5月27日，郭先生起诉李女士要求拆除该房屋并支付土地使用费。最终法院支持了郭先生的诉讼请求，并已进入了执行程序，责令李女士于2019年10月10日拆除案涉房屋。

李女士基于上述原因，向人民法院提起诉讼，要求赔偿其损失659312.5元。

法律解析：

《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。

本案中，李女士并非该村村民，系经非法转让购得涉案集体土地上房屋，其取得的《集体土地使用证》因被包含在郭先生取得的《国有土地使用证》项下而被撤销，因此被判决限期拆除房屋并支付郭先生土地租赁费用。故李女士的损失是基于《集体土地使用证》被撤销所产生的信赖利益损失，包括购买涉案房屋时支付的52000元对价，以及根据生效判决需支付郭先生的土地租赁费用损失。

法院判决：

一、在判决生效之日起30日内支付李女士购房款损失共计人民币52000元；

二、在判决生效之日起30日内支付李女士自2010年8月开始按照每年2460元计算至涉案房屋拆除时止的土地租赁费用；

三、驳回李女士的其他赔偿请求。

通过以上案例可以看出，外村人购买农村集体土地的宅基地或房屋后发生争议，致使外村人失去购买的土地、房屋从而造成财产损失，外村人是可以获得直接损失范围内的必要赔偿。