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01 宏观利好 4月20日，经济日报发布楼市利好信号——《发挥稳楼市在稳大盘中作用》。经济日报指出房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。当前，有必要采取积极措施畅通房地产市场循环，让房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道。应该采取有力措施保持房地产市场平稳运行，满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。房地产预期稳则市场稳，稳定的预期对市场的恢复至关重要。需要强调的是，促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨，不能支持炒作房价。房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道，“房住不炒”的底线不会突破。 同日，央行、银保监会召开金融支持实体经济座谈会。会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。 结合之前央行发布的从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措第13条。央行已经明确将合理确定最低首付款比例，降低贷款利率，可以预见，接下来几乎每个城市大概率会下调首套房和二套房的首付比例，同时也会下调最低的银行按揭贷款利率。 02 苏州楼市政策变化 在众多宏观利好消息的影响下，苏州已经做出多次楼市政策调整，从限购、限售、公积金贷款方面开始松绑。 限购政策：非苏州户籍购房居民3年内连续缴纳24个月社保放宽为3年内累计缴纳24个月社保；非苏州户籍居民卖房后2年内无需社保或税单可直接再购买一套房。 购房条件：非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。相城区自2018年11月19日起，非本市户籍居民家庭的购房者除2年社保或纳税之外，还需要积分满600分才可购房。 限购套数：本市户籍居民家庭最多可购买3套房；外地户籍居民家庭最多可购买1套房。 限购区域：姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴江、吴中区、太仓、昆山为限购区；常熟与张家港不限购 社保个税缴纳范围：在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。 限售政策：二手房出售限制时间从五年缩短到三年。 限售年限：新房取得不动产证起3年内不得转让；二手房取得不动产证起3年内不得转让。 限售区域：苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区）、张家港（张家港限售2年）；昆山、常熟、太仓为不限售区域 限贷政策：首次使用公积金贷款，个人额度由45万提高到60万，家庭额度由70万提高到90万；有望实现认房不认贷。 首套住房：最低首付款比例不低于30%。 二套住房：有房无贷或是有贷无房（有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭），最低首付款比例50%。；有房有贷（居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房），最低首付款比例80%。 三套住房：对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 公积金贷款：第一次使用公积金贷款家庭贷款最高额度90万元，个人贷款最高额度60万元，首付款最低20%，按借款人个人账户余额的10倍计算可贷额度；第二次使用公积金贷款，家庭贷款最高额度50万元，个人贷款最高额度30万元，首付最低50%，按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度。 03 苏州房地产市场表现 2022年第一季度，苏州市新房网签套数相比2021年第一季度大幅下降。2022年1-3月，苏州全市商品住宅网签套数为11647套，相比2021年1-3月大跌下降近40%。苏州市6区中，相城区、吴中区、虎丘区为网签套数排名前三位，但网签量相比2021年第一季度均同比下降30%以上。 2022年1-3月中，1月网签成交明显高于2月、3月。2月份由于春节的缘故，苏州市新房网签仅2585套，环比下降近48％。传统金三旺季到来后，苏州新房网签走势上扬，3月苏州市新房网签套数达4387套，环比上涨近70%。尽管苏州市3月网签套数相对较高，但同比2021年3月下降近45%，苏州市楼市热度仍相对冷淡。
2021年，苏州市涉宅类土地推出规划面积2233.34万平方米，同比下降7%；成交规划面积为1994.09万平方米，同比下降12.4%；成交楼面均价为8696元/平方米，同比上涨4.6%；溢价率为4.01%，同比下降3.5个百分点。土地市场热度有所减退。
2022年苏州市第一批集中供地土地出让公告已于3月28日公布。此次共计挂出15宗涉宅用地，其中，姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗。总起始价226.98亿元，总出让面积为82.68万平方米。 公告显示，网上出让系统开通竞买资格后，竞买人可进行自由报价，自由报价截止时间为2022年5月9日上午9:00。自由报价按照不低于起始价的原则，采用增价方式报价，每次报价应当在当前最高报价基础上递增1至5个整数倍的加价幅度。网上出让系统允许多次报价，报价一经确认后，不得变更或者撤销。本次挂牌截止时间为2022年5月9日上午10:00，挂牌截止前一小时，停止更新挂牌价格，停止更新时最高报价作为限时竞价起报价。限时竞价采用增价方式报价，每次报价应当在当前最高报价基础上递增1至5个整数倍的加价幅度。 同时，本次公告的地块设置中止价，当土地竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。此次竞买保证金比例从去年第三批次公告的30%下调至20%，并且对土拍出让金的付款期限做适当的放宽。 |
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