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杭州土拍，又走出了独立行情 昨日，经历了上午60宗地块的轰炸式土拍、下午刺激的“次高者得”报价摇号，2022年的首场集中土拍落下帷幕 一天揽金超过820亿元 截止目前，这是全国最大规模的一次集中供地 60宗地（含两宗租赁地），涉及39板块，总起价798亿，接近南京、合肥、宁波、无锡4座长三角城市首批供地的总和（885.7亿） 这次史诗级的土拍总体呈现两个热点： 1、在全国土拍“低热度运行”的当下，杭州土地市场相对火爆 2、杭州整体楼市安全，在全国土地被国企央企通吃的情况下，民营房企保持活跃 如果说，上午是滨江凭一己之力撑起杭州土拍，下午的“次高者得”，则更加刺激 地块成交信息 01
在开拍前，担心在所难免 随着土拍临近，这种担心也逐渐化解。从前天中午开始，已有51宗地陆续有报价，其中包括临安4宗、富阳1宗、以及余杭黄湖、萧山临浦等远郊板块，它们都解除了流拍风险虽然正式开拍要从8点半开始，但实际上，昨日早上7点多开始，诸多地块已经开始展开争夺8点15分，一宗奥体宅地已有了14轮报价，直接封顶；两宗未来总部社区宅地也热度很高，溢价率拍到了7%左右其中，滨江势如破竹，或单枪匹马，或联合友军，直接连下六城，相继将四季青、申花、翠苑、铁路北等主城好地揽入怀中，并拿下临浦未来社区和闻堰一线沿江地块本土另一家巨头绿城，却很平静，直到10点半左右，才捡漏滨江区的浦沿宅地。这宗宅地也是今天倒数第二宗出现报价的地块，属于无人问津型此后，滨江拿地的节奏并未刹车，又相继斩获未来科技城（2宗）、星桥、新街4宗涉宅地，以10宗地的成绩成为上午的最大赢家60宗涉宅地，仅经过3个多小时厮杀，就结束了战斗：23宗封顶并进入下午的“次高者得”报价、27宗底价成交、9宗溢价成交、1宗流拍根据规则，开发商需要进行线下一次性报价，然后投入现场设置的盒子中，就等待“开奖”为了得到宝地，不少进行线下一次性报价的开发商，还戴着红色口罩，图个好彩头首先出场的是良渚新城玉鸟路北杜文路东地块，共14家入围封顶总价是369775万元，有8家（省交投、坤和、万科南都、钱江等）都报价369774万元原以为报价369773万元（滨江、绿城、中铁等）的几家可能会进入摇号结果，中天美好、江西益达两家都报价369775万元，做了“炮灰”。而报价369774万元的8家则进入了摇号第二宗地块为东湖新城荷禹路与临平大道交叉口地块，封顶总价为106720万元这一次，没有出现报封顶价的搅局者，报价106718万元（次次高价）的4家入围，报价106719万元（次高价）的6家被淘汰刺激的是，直到最后一家开发商报价公布，未出现封顶价，报价“次次高价”的4家开发商才能松口气也就是说，对于热门地块来说，比封顶价低1-2万，是最可能进入摇号环节的报价第三宗地块（下沙元成地块）就没有那么热门了，3家入围，报价区间90791-92165万元，这就完全看开发商对利润的测算，最终被绿城以90813万元拿走
前三宗地块，刚好演示了三种不同的报价风格。后面的地块得主也通过这些方式陆续产生其中，印象城西侧的奥体宅地，共34家开发商报价，总体中签率仅2.9%。开发商也体验到了摇SKP到底有多难刺激的是，报价155726万元的多达24家，大家都在赌有人会报价封顶价（155727万元）；报价155725万元的只有5家，它们又在赌没人愿意当炮灰，等着“捡漏”最终，在公布了20多家报价后，又是江西益达来当了“炮灰”，让希望捡漏的买家落了空通过摇号，这位最幸运的开发商，是大悦城。但这是一宗纯宅地，并没有商业虽然出现1宗流拍，但杭州土拍热度已经算是国内“顶流”其中，主城区、萧山、余杭的热度更高，封顶率在50%左右事实上，集中供地在经历了去年的先热后冷之后，年底曾有短暂回温，但今年以来，全国市场依然凉风习习上周，长三角两个重点城市，南京和宁波都刚刚经历了集中拍地宁波33宗涉宅地，25宗底价成交（占比75%），整体溢价率仅5.9%，总成交额256亿从溢价率来看，热度已然不高。但相比今年已完成拍地的10个城市来看，宁波5.9%的溢价率居然排在第三，仅次于合肥的11.2%、厦门的6.8%而且，合肥和厦门属于冷暖两极分化，分别还有25%和10%的流拍率流拍，也是今年以来各地集中土拍的主旋律，北京、成都、武汉等热门城市，都有不同比例的流拍。宁波是目前已拍地的10个城市中，3个没有流拍的城市之一长三角的另一个大城市南京，就没能逃脱流拍的窘境：19宗涉宅地，6宗流拍（占3成）、8宗底价成交（近6成），总成交额191亿元在这种局面下，杭州土拍相当强势了。不管是从土地数量上，还是总价，杭州的这次规模都远远超过其他城市成交总价比南京和宁波加起来，还多近一倍；土地数量上，成都虽然与杭州接近，但起价只有杭州的六成杭州土地抢手，其中一个原因是，杭州此次土拍，给开发商预留的利润相对丰厚据好地研究院测算，地块普遍起价利润率能够基本在11%以上，即使达到中止价，也有7%左右但给利润并不一定就奏效。南京这次就用上了降低保证金、提高限价、延长缴纳土地款等刺激手段，但并没有阻止大规模流拍杭州的新房市场虽然也开始出现两极分化，但整体去化还算健康，开发商愿意在杭州“守得云开见月明”全国的冷，是因为很多开发商没有钱了，尤其是民营房企，剩下的资金，大多要留着“保交付”。即便如此，还是有许多项目相继传出停工、延迟交付的情况。杭州近期就有不少楼盘，甚至不乏中签率低于5%的超级红盘据了解，在58宗地块（去掉了2宗租赁用地）中，绿城跟进了34宗；滨江参拍20宗、大家参拍16宗、中天12宗去掉重复参与的，四家杭州本土房企就已经兜底了38宗，占比达到65%从最终结果看，民营房企也可以做到与国企央企势均力敌，尤其是滨江，给了土拍市场一针强心剂
去年首批供地时，拿地房企中，民企占比高达79.5%。到了年底的第三批，全国已经掀起大规模国企拿地潮，杭州民企依然达到37.5%，是试点城市中最高的此次土拍，43家报名房企中，民企及外企共22家，依然是半壁江山不少城市土拍遇冷，是因为民营房企资金压力大，没钱拍地，只能靠国企、央企救市比如宁波，没有出现流拍，是因为一半以上地块为地方国资平台托底33宗地，国企竞得27宗，占比81%，其中20宗为宁波本地国企，比重高达60%；民企只竞得5宗，比重仅为15%，1宗为国企民企联合竞得事实上，从今年的土拍开年大戏——北京开始，就呈现这样的趋势：17宗成交地块中，纯正民企背景的仅旭辉一家，有国企央企背景的开发商占比高达94%南京的19宗成交地块中，仅万科一家准民企；成都成交的44宗地块中，仅有8宗被民企拿走，占比16%杭州本土房企，尤其是民营房企，为杭州土拍回暖出了很大一份力
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