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承包人依据建设工程价款优先受偿权对案涉房屋申请强制执行，一般买受人能否排除执行？ 作者/ 刘春辉 张海龙 王可慧（北京云亭律师事务所） 阅读提示 实践当中，发包人欠付工程款，承包人主张建设工程价款优先受偿权并就其承建工程申请强制执行的情形非常普遍，如果承包人所承建的房屋已经出卖，满足《执行异议和复议规定》第二十八条的买受人能否排除执行？ 裁判要旨 建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，承包人有权对其承建工程折价或拍卖的价款优先受偿。虽然建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分购房款的消费者，但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。 案情简介 1.2014年12月26日，广电章丘分公司与立天唐人公司签订《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》，约定由广电章丘分公司承包章丘立天唐人中心双向布线系统安装工程。 2.2015年7月27日，广电章丘分公司与立天唐人公司签订《房屋抵款协议》，约定以项目内的D4-105室抵付原合同项下2922451元工程款，该房屋用途为商铺。 3.同日，双方签订了《商品房认购协议》。 4. 2018年11月27日，法院作出（2018）鲁民初6号民事判决书，判决立天唐人公司支付中建二局工程款及利息，并确认中建二局对章丘唐人中心项目工程折价或者拍卖的价款在欠付工程款及利息的范围内享有优先受偿权。 5.该判决生效后，中建二局向法院申请强制执行。在执行期间，广电章丘分公司提出执行异议，法院作出（2020）鲁执异46号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行，中建二局不服该裁定，遂提起诉讼。 法律分析 本案的焦点问题是广电章丘分公司就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，云亭建工律师团队分析如下： 一、《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”也就是说，在申请执行人享有优先受偿权的情形下，案外人不能排除执行属一般原则，但也存在例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，中建二局对涉案房产享有建设工程价款优先受偿权，广电章丘分公司如果主张排除执行，则必须依据法律、司法解释的明确规定。 二、虽然《执行异议和复议规定》第二十八条规定了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，但该条适用的前提是“金钱债权执行中”，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。故在本案中，即使广电章丘分公司满足第二十八条的规定，也不能排除强制执行。 三、基于维护社会公共利益及建筑工人权利的需要，法律赋予承包人以建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。但建设工程优先受偿权的行使也有所限制，在建设工程企业利益和消费者权益冲突时，法律更倾向于优先保护普通消费者的权益。当消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。本案中，广电章丘分公司并不属于消费者范畴，故法院最后判决准许执行涉案房产。 实务经验总结 前事不忘，后事之师。云亭建工律师团队在对最高院上千份裁判文书研究的基础上，结合自己办理大量建工案件的亲身体验，就本案类似问题总结实务经验如下，供读者实践操作中参考： 一、对于承包人来说，建设工程价款优先受偿权无异于解决欠付工程款问题的一剂良方，承包人应当在合理期限内及时行使，防止丧失主张优先受偿的权利，最好在与发包人的协议或者诉讼中明确承包人享有工程价款优先受偿权，在执行程序中，一般买受人不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条对抗承包人。但，满足《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房消费者可以对抗承包人。 二、基于对于商品房消费者的生存权益的特别考量，司法实践中普遍认为应当对商品房消费者享有的物权期待权进行特别保护，形成了商品房消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权权、一般不动产买受人物权期待权的优先顺位。法院在审理认定商品房消费者是否具有物权期待权时，一般会参照《执行异议和复议规定》第二十九条。当前并没有法律明确规定何为“商品房消费者”，在实务当中，一般只有为满足生活居住需要的购房者才能被认定为商品房消费者，以投资经营为目的的购房者则不在消费者的范畴之内。 三、在认定买受人是否符合第二十九条所规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”时，法院一般会审查在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下是否有用于居住的房屋。即使商品房消费者名下已有1套房屋，但房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，法院也很有可能认定其符合二十九条的规定。在认定是否符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这一条件时，法院的标准也并不严苛，一般来说，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行，则很有可能被认为符合规定，消费者应当注意留存相关付款凭证，防止自己所购买的房产因开发商欠款而被法院强制执行。 法条链接 一、《中华人民共和国民法典》 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 二、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》法释〔2020〕25号 第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2020〕21号 第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 四、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释 〔2002〕16号（已失效） 第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 五、《全国法院民商事审判工作会议纪要》 125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。 法院判决 最高人民法院在本案民事裁定书中就广电章丘分公司就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益论述如下： 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据物权优先于债权的一般原则，除非法律、司法解释有明确规定，债权不能优先于物权获得保护。《执行异议和复议规定》第二十八条规定适用的前提是金钱债权执行中，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。（2018）鲁民初6号生效判决已经确定中建二局对案涉房产享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，中建二局有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿。虽然《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。本案中，广电章丘分公司显然不属于消费者范畴，其享有的以物抵债的债权不足以对抗中建二局的建设工程价款优先受偿权。 案件来源：中国建筑第二工程局有限公司山东广电网络有限公司章丘分公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书|（2020）最高法民终1223号 实务拓展 云亭建工律师团队就本文相关问题，检索到如下有代表性的案例，现分享如下，供读者学习参考： 裁判规则 案例一：辽宁北方建设集团有限公司赵淳朴等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书丨（2021）最高法民终988号 根据一审查明的事实，2014年10月23日，一审法院作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，预查封了包括案涉房产在内的多套房产。经本院查询，案涉房产在沈阳市房产局预查封日期为2014年10月29日，应以该日期作为人民法院查封案涉房产的日期。虽然北方建设公司对案涉房产轮候查封的时间为2017年3月10日，晚于赵淳朴与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的日期，但北方建设公司享有的建设工程价款优先受偿权属于法定优先权的范畴，其本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，该权利优于农商行大东支行对案涉房产享有的抵押权和其他债权。并且，由于本案一审法院已先行于2014年10月29日预查封案涉房产，2017年5月16日一审法院已依法同意沈阳中院对北方建设公司享有优先受偿权部分的房产予以处分，北方建设公司可以在本案中主张以2014年10月29日为案涉房产首次查封时间。而赵淳朴与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的日期为2014年10月31日，晚于人民法院对案涉房产的查封时间，故赵淳朴不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定第一项情形，就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 案例二：四川纳建建设工程有限公司宜宾鼎城置地有限责任公司案外人执行异议之诉再审民事判决书丨（2020）最高法民再122号 本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建设工程价款优先受偿权类似于留置权人的优先受偿权，基于承包人是工程的实际施工人，其对发包人享有的工程价款已物化到了工程本身，故对于工程享有的优先权优于抵押权和其他债权。纳建公司是因工程款纠纷提起诉讼，在诉讼中申请对涉案商铺进行查封才导致的本案执行异议之诉，原审中纳建公司已在工程价款优先受偿权的有效请求期限内提起诉讼，并经生效判决确认对案涉商铺折价或拍卖价款享有优先受偿权。原判未注意到该事实将纳建公司申请执行的债权作为普通的金钱债权予以审查，错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分价款的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受到消费者权益保护法的保护。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，才能称为上述批复中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优的权利。徐青购买的是商铺，目的是投资，并非用于居住，其享有的权利并不足以对抗纳建公司享有的建设工程价款优先受偿权,因此，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。 案例三：胡春红河南中安建设工程有限公司等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书丨（2021）最高法民申7098号 本院经审查认为，本案争议焦点是胡春红对执行标的即长葛市汇锦公司开发的汇锦伊顿公馆第19幢1层1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。河南中安公司申请执行的依据是已生效的河南省高级人民法院（2020）豫民终1000号民事判决，该判决确认河南中安公司对长葛市××小区××期项目的工程享有建设工程价款优先受偿权。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。对于前述第二十七条“除外”所指之情形，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。就实体权利优先顺位而言，商品房消费者的权利优于建设工程价款优先受偿权。而《执行异议和复议规定》第二十八条系对“一般的房屋买卖合同的买受人”权利的规定；《执行异议和复议规定》第二十九条系对“商品房消费者”权利的规定。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”之情形包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，胡春红所购案涉房屋的性质为商铺，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，胡春红所享有的权利不能对抗河南中安公司的建设工程价款优先受偿权。二审法院改判准许执行案涉商铺并无不当，胡春红的再审申请不能成立，本院不予支持。 案例四：周芸北京华夏建设发展有限公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书丨（2021）最高法民申7061号 本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是周芸对执行标的即太极湖置业公司的案涉D区3A-1层101号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。北京华夏公司申请执行的依据是已生效的湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初194号民事判决，该判决确认北京华夏公司对武当山太极湖新区7-4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。对于前述第二十七条“除外”所指之情形，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。就实体权利优先顺位而言，商品房消费者的权利优于建设工程价款优先受偿权。而《执行异议和复议规定》第二十八条系对“一般的房屋买卖合同的买受人”权利的规定；《执行异议和复议规定》第二十九条系对“商品房消费者”权利的规定。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”之情形包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，周芸所购案涉房屋的性质为商业用房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，周芸所享有的权利不能对抗北京华夏公司的建设工程价款优先受偿权。周芸申请再审称本案可适用《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行，缺乏法律依据，周芸的再审申请不能成立，本院不予支持。 案例五：程一伦、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行二审民事判决书丨（2021）最高法民终550号 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点为程一伦对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。经查，人民法院对案涉房屋的首次查封时间为2014年10月23日，程一伦主张案涉房屋的查封时间应为2016年11月15日无事实和法律依据，而程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年10月31日，晚于案涉房屋的首次查封时间，故程一伦的主张不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。另根据一审法院查明事实，在人民法院针对程一伦主张排除执行的案涉房屋的执行中，程一伦名下另有一处可用于居住的房屋（沈阳市皇姑区，面积116.10ｍ2），虽然该房屋于2016年6月1日购买但不能改变在案涉房屋执行中程一伦名下确有其他可用于居住的房屋的基本事实。故程一伦的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，一审法院对程一伦关于其享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。 案例六：薛毅、北京华夏建设发展有限公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书丨（2021）最高法民申7059号 本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是薛毅对执行标的即太极湖置业公司的案涉D区3A栋102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。北京华夏公司申请执行的依据是已生效的湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初194号民事判决，该判决对北京华夏公司对武当山太极湖新区7-4#地住宅楼工程在太极湖置业公司所欠工程价款范围内享有优先受偿权予以确认。 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。对于前述第二十七条“除外”所指之情形，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。就实体权利优先顺位而言，商品房消费者的权利优于建设工程价款优先受偿权。而《执行异议和复议规定》第二十八条系对“一般的房屋买卖合同的买受人”权利的规定；《执行异议和复议规定》第二十九条系对“商品房消费者”权利的规定。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”之情形包括第二十九条，但不包括第二十八条。本案中，薛毅所购案涉房屋的性质为商业用房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，薛毅所享有的权利不能对抗北京华夏公司的建设工程价款优先受偿权。薛毅申请再审称本案可适用《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行，缺乏法律依据，薛毅的再审申请不能成立，本院不予支持。 案例七：红岭创投电子商务股份有限公司、执行案外人等申请执行人执行异议之诉民事民事判决书丨（2021）最高法民再189号 本院再审认为，本案系申请执行人执行异议之诉再审案件，审理重点是吴英莲、邝必才对案涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。 《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。 本案中，吴英莲、邝必才所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。 抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示。本案中，虽然红岭公司两次向房产管理部门出具同意为案涉商品房办理预售许可证延期手续，但是，这并不意味着红岭公司放弃就案涉商品房设定的抵押权。在案涉商品房抵押登记尚未涂消的情况下，红岭公司就案涉商品房设定的抵押权应当依法受到保护。原审法院认定吴英莲、邝必才购买案涉商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，平安银行是执行标的物的登记抵押权人，红岭公司是实际抵押权人，案涉定安县他项（2014）第105号土地他项权利证明书、房建定城镇字第××号在建工程抵押登记证仍然有效，吴英莲、邝必才作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故吴英莲、邝必才对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对永秀国际小区Ａ栋一层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。 案例八：中建二局第四建筑工程有限公司、陈桂琴等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书丨（2021）最高法民终936号 根据当事人的上诉及答辩情况，本案二审的焦点问题是：陈桂琴对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对中建二局四公司的上诉请求，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，对案外人陈桂琴是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查认定。 第一，关于陈桂琴与日出康城公司在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。一审中，陈桂琴提交了与日出康城公司于2014年9月15日签订的《天悦国际项目商品房认购书》，早于案涉房屋被查封的日期。虽然双方直到2016年6月20日才就案涉房屋签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，但《天悦国际项目商品房认购书》具备商品房买卖合同关于房屋位置、面积、价款等主要内容，且日出康城公司为陈桂琴开具了购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定陈桂琴与日出康城公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 第二，关于陈桂琴所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。陈桂琴自述除案涉房屋之外，其名下没有其他房屋。一审中陈桂琴提交的证据能够证明所购房屋系用于生活居住。且一审法院已查明，陈桂琴在黑龙江省哈尔滨市本级行政区域内没有用于居住的房屋。本案可以认定陈桂琴所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。 第三，关于陈桂琴支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。《天悦国际项目商品房认购书》签订后，陈桂琴已向日出康城公司交付全部购房款，日出康城公司为其开具了收据和发票。 案例九：长青建设集团有限公司、余游群等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书丨（2021）最高法民终630号 本院认为，本案的争议焦点为，余游群对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 本案中，余游群于2012年6月29日向润红公司法定代表人倪尉东账户转款5万元、于2015年11月26日向润红公司威信分公司法定代表人李建华账户转款252,438元，共计302,438元，与《商品房购销合同》约定房款总价相符；润红公司扎西尚城项目部出具《收据》，载明收到购房款302，438元，表明润红公司认可收到购房款。因此，长青公司关于余游群支付购房款的真实性存疑的主张不能成立。一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定余游群对于案涉房屋有足以排除执行的物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。 长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，余游群购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。 云亭房地产与建设工程部简介 云亭房产与建工部团队成员，均为在房地产建工领域理论功底深厚、实战经验丰富的资深律师。团队提供的法律服务以房地产和建设工程领域为核心，范围涵盖：土地使用权出让与转让、合资合作开发、项目投融资、土地使用权与在建工程抵押、股权与建筑物让与担保、招标投标、合同审查、施工项目全过程管理、工程总承包项目全过程管理、索赔与反索赔、建设工程项目税务筹划、结算资料合法合规审查、未完工程综合处置、建设工程价款优先受偿权、实际施工人保护、工程争议诉讼及仲裁、房地产销售、房地产项目破产与清算、涉房地产的执行复议和执行异议之诉、刑事法律风险防范等，可以为房地产及建设项目全生命周期提供综合性、一站式的诉讼及非诉讼法律服务。 云亭房产与建工律师团队伴随着云亭律所的快速发展，一直保持着高速进取的状态。理论研究方面，团队成员不仅有深厚的理论功底，同时在精研最高法院近年来数千篇裁判文书的基础上，深入了解和剖析了最高法院的裁判规则，后续将以专著的形式向读者分享；实务方面，团队律师曾为数十家房地产开发商和施工单位提供了卓有成效的法律服务，代理了大量争议标的大、案情复杂疑难的案件，经过我们的努力，多起诉讼、仲裁案件实现成功反转，后续在征得委托人同意的前提下，我们将在“云亭案例”栏目逐案介绍。 云亭房产与建工律师团队将保持高昂的热情，以专业的态度努力为委托人提供高效精准的法律服务；同时欢迎业务精湛、品格优良的律界精英加盟，共襄盛举。 代表律师 张海龙 邢辉 彭镇坤 刘春辉 吴刚 琚敬 郭静 律师简介 刘春辉 律师 北京云亭律师事务所合伙人 手机：18511864288 座机：010-59449968 |
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