广州“轨道 物业”的前世（一）

对于人类而言，划分“前世”和“今生”很容易。但“事物”则不那么容易划分了：有的事物，可能只有“前世”没有“今生”；有的事物，则可能只有“今生”而无“前世”。不过，对于广州“轨道+物业”，其“前世”和“今生”倒是很容易划分：千禧年后，地铁公司新领导班子雷厉风行，很快搞出了一个宣称为广州市轨道交通地下空间综合开发的典范项目——动漫星城：这个项目仅投了几千万，就赚了几千万，是地铁公司地产业务史无前例的成功典范。言下之意，此前的地产业务都是欠成功的——也就顺理成章地把2000年之前的“轨道+物业”实践归为“前世”。

一、背景

我在“内陆第一个'TOD项目’在哪里”中已经点出广州探索“轨道+物业”的背景：上世纪八十年代末的广州，每年可从城建资金里挤出用于地铁建设的也就1个亿左右。想地铁心切逼得广州市集思广益出来一个筹措地铁建设资金的“四个一点”，其中的“一点”就是从土地弄钱，即搞“轨道+物业”。

指导方针定下后，地铁筹建处（以另一块牌子广州市地下交通发展公司的名义）很快向市规划局申请划拨了一块约15000平方米的旧城改造项目用地（原来叫“华贵路项目”，后来叫“贵贤上品”）。

土地是有了，但是没钱（那时地铁筹建处的主要收入只有财政拨付的办公经费和承担黄沙隧道设计的设计费这两项，前者不可挪用；后者也只是解决了员工的吃饭问题）。后来找了一个合作伙伴，但合作伙伴也没啥钱，所以开发部（我那时不在开发部）的工作很多时候是在纸面上研究开发方案，有一点钱就动员一、两户临迁腾房子。到了千禧年，该项目还是处于“一碟斋”的状态。所以，新领导的严厉批评是很正确的。

残酷的现实使大家认识到：不引进境外资金是没法搞掂这“一点”的。但凭华贵路项目引进境外资金也不行，毕竟那项目已经按自己的套路“洗湿了头”，尤其是还要回迁安置，外资是应该没人愿意趟这浑水了。所以，就选择了黄沙站周边那一片地来做艰难探索。不过，很多人也是抱着走一步看一步的心态干活，反正想地铁也已经想了30年，不差多想几年。

形势因应1990年5月来了一位新市长而发生了巨变。

很多人一看新市长是农民出身，心凉了。这么老土的市长，估计他不会弄地铁了，毕竟一个非农民出身的位置很靠前的副市长还对做专访的记者说过“到2000年再考虑上不上地铁的事”（当然记者也很懂事，没把这句话原话照登——至于我怎么知道这句话，我们可以私聊）。小伙伴们开始心灰意冷，开始探索或转行或调动或出国或升学。不过，我那时已经迷上了地铁这一行当，还没想转行的事。更重要的是，当时地铁筹建处主任金锋先生仍然执着推进地铁的各项前期工作，他仍然那么乐观，让我觉得值得坚守下去。

没想到那么快农民市长就让很多人惊掉了眼镜：他很快拍板推动1号线上马，并于1991年中成立了地铁建设指挥部，亲任总指挥。

这个总指挥也特别关心如何将土地变钱。

二、规模

1991年下半年，市建委牵头，抽调规划局及市地铁筹建处(1992年底改为地铁总公司)有关人员组成专项工作小组，对1号线沿线的土地使用状况进行调查，并分别从土地清理、规划方案、投资效益分析和开发理论等角度展开研究。

到了1992年中，清理出沿线尚未划拨出去的地块共32个，用地面积合计36.4公顷。1992年8月底，市政府决定，除试点项目黄沙地块外，再挑选部分地块进行整体招商。市规划局很快挑选出24个地块，并分别提供了各地块的规划设计要点，核发了建设用地规划许可证；市国土局同时办理了建设用地通知书和拆迁公告。1992年9月19日，由市建委、规划局、国土房管局和地铁筹建处共同举办广州地铁1号线沿线物业发展项目介绍会，向境内外开发商发出了项目邀请书——这就是有名的“24块地招商”的由来。

来自香港及本地的开发商约200余家公司参加了会议。按照项目邀请书的要求，约70余家开发商于10月19日递交了项目建议书。开发商通过项目建议书对拟参与开发的地块提交了初步开发意向和合作方案。经过综合比选和磋商，逐个地块选定合作开发商并签订合作开发合同。至1995年底，共完成了18个地块合作开发合同的签订。其中，除分别于94、95年各签订一个合同外，其它合同均在1993年签订。

32个地块中除上述25个公开招商地块外，剩余地块也办理了建设规划许可证、建设用地通知书，但没提供规划设计要点。至1994年，其中位于公园前两块地因控制中心建设办理了规划设计要点并推出招商；同年坑口站办理施工用地红线时争取到规划局同意扩大征地红线使站前广场成为物业开发用地并获得规划设计要点。至此，沿线共有28个地块可用于物业开发。至于剩余未办理规划设计要点的那几块地，后来如何使用，估计这个地球上应该没有第二个人能都说得清楚了。

推向市场的地块总建筑面积约200万平方米，预计总投资规模超200亿元（记住这是1991年的估算）。这应该是广州市有史以来最大规模的旧城中心区更新计划，也是内陆第一个大规模结合地铁建设推进旧城改造的综合性开发项目。

     广州地铁1号线沿线物业开发项目用地分布

三、开发模式

沿线物业开发项目，采取以引进外资为主的合作开发策略，均按组成中外合作企业（项目公司）进行合作开发的模式签订合同。合作开发模式具有以下五个突出的特点：

1.地铁公司负责办理土地使用权有偿使用手续及项目所需的其它有关手续；合作开发商提供和筹集项目所需全部资金，并负责项目的开发、建设、经营管理等具体运作。

2.物业开发用地由国土房管局按评估土地出让金出让给地铁公司（按照评估，沿线地块土地出让金总额为32亿元，如能完全实现，大约可解决配套人民币资金的四成；如果计及期望利用物业开发分担约10亿元的地铁施工用地的拆迁安置费用，则可解决配套资金的一半左右），待地铁公司和合作开发商落实合作合同后，由合作开发商通过项目公司以支付“土地综合开发费”名义给付地铁公司；地铁公司上报市计委获批准后直接用于地铁建设。

3.地铁公司提供的土地分生地（未进行拆迁安置）和熟地（完成拆迁安置）两种。其中，生地由合作开发商依托项目公司组织拆迁安置并自行支付所需费用；熟地由地铁公司负责组织拆迁安置，所需费用由合作开发商付给地铁公司包干使用（此种情形下合作开发商支付给地铁公司的土地综合开发费包含了拆迁安置费用）。

4.在利益分配上，考虑到地铁建设期间用资强度大的特点，决定采用近期比例大、远期比例小的利益分配方式。地铁公司所得在近期以“土地综合开发费”（含土地出让金在内的土地转让价款，熟地块还含有拆迁安置费）的形式体现，近、远期收益均以固定分配方式（固定利润或固定物业分成）体现，由合作开发展按照合同规定给付地铁公司。

5.合作开发商支付完毕土地综合开发费后，地铁公司协助申请将土地使用权证办至项目公司名下；项目公司可以以土地使用权抵押贷款（限于非注册资金）。

用老百姓的话来说，不就是“卖红线”嘛（当时比较普遍的做法）。但沿线物业开发模式比一般意义的“卖红线”复杂多了。由于沿线物业开发项目和地铁工程关系密切，既需要严格遵循地铁工程的技术要求和施工进度安排，安排各个地块的开发进程和招商计划；也必须在合作合同中明确物业开发和地铁建设的配合协调原则、办法以及物业开发项目所为保护地铁应遵循的规划、设计、施工的程序和技术标准，以及出现紧急状况的应对办法和合作双方各自的权利、责任的划分和转移规定。

四、效果

从1992年至1997年，1号线沿线物业的推出和进展是一个相当热门的话题。在相当长的一个时期里，境内外的舆论界对沿线的开发进展给予了高度的关注。

至2001年底，共有12个地块拆平，7个地块部分拆平；共有4个项目建成投入使用，建筑面积38万平方米，2个项目在建设中。建成及在建项目共48万 平方米。其它项目，则由于市场、资金、规划设计、拆迁安置等各种原因，基本处于停滞状态，并且已有3个项目终止合作关系。6个未招商未拆迁及1个已终止合作关系的地块，则于2000年底被市国土局以闲置土地为由收回；于1994年推向市场的2个地块,因规划调整改为广场用地。

至2001年底，尚未结算的资料显示：沿线地块累计投入的拆迁安置费用约28.5亿元（含安置房折款），其中政府（通过地铁公司）投入约24亿元；合作开发商投入约4.5亿元（其中2亿元所对应的用地在拆迁完后需先行提供给地铁施工使用）。上述费用中，有约16亿元对应的拆迁范围同时作为地铁施工用地，该费用因与地块红线重叠而列入地块投资部分。因此，如不同步实施物业开发，1号线工程还应投资16亿元进行拆迁安置才能满足施工用地需要，即1号线的工程结算数额还要在122亿的基础上加上16亿元。

地铁公司累计所得收益（至2001年底）包括四个部分：（1）沿线土地转让现金收入（含土地出让金、熟地块的拆迁安置费用及利润分配）22亿元；（2）利用前期发生的拆迁安置费用置换商品房5.8万平方米，价值2亿元；（3）香港XX台两个大单元（供员工赴港培训用）；（4）管理费及地块临时使用收入。可见，政府（通过地铁公司）对于地块的直接投入为24亿元，收益不少于24 亿元。从总体上看，资金收支已平衡。

仅凭这一数据，很多人认为1号线沿线物业开发是白忙活或得不偿失的买卖。地铁公司和负责这摊业务的人员也因此遭到很多指责。

但如下数据会让你明白：没有1号线沿线物业开发就没有广州地铁的今天！

1.在1号线建设初期的1994～1995年间，1号线完成建设投资约40余亿元，来自沿线土地的收益就占了约四成。

2.1995年初，1号线建设的承包商集体向地铁公司喊再不支付工程款就停工，促成了几项特别重要的行动：一是农民市长在病床上急招国土房管局局长来商量动用XX公积金；二是地铁公司物业处老处长紧急赴港找到黄沙地块开发商HV高层陈情，让对方及时支付了一笔1.5亿港币土地综合开发费；三是市地铁资金办利用沿线物业开发的预计地铁公司所得现金流进行抵押从香港ZG银行借了3亿港币（这里有个插曲，因为事态很急，在签订合同前一天ZG银行提供很厚一本英文版借款合同，我在审查合同时发现对方是按照土地使用权抵押作为贷款条件的——这显然不合适，急忙让市地铁资金办说服对方进行更改并赶在签约前几个小时提供了新文本）。这三项行动以及其他紧急措施帮助1号线建设度过了断粮危机，熬到1996年底落实JS银行一笔40亿元的贷款，让1号线避免了和帝都复八线一样的命运——建建停停。

可以说，沿线物业开发帮助解决了1号线的启动资金，推动了1号线的上马，也就彻底改变了广州地铁的命运。

甚至也可以说改变了广州的命运。

结合1号线建设与物业开发，对城市主干道中山四、五、六路的大部分进行了扩建（从16米拓宽到38米），相应地，地块承担了本应属于市政工程承担的扩路拆迁工程投资（约10亿元）；从旧城区迁往新发展区的居民，居住面积从人均7.9平方米提高到10.81平方米（84%的被拆迁户认为安置小区的居住环境比原来强得多）；混杂于中心区的工业企业实现了外迁发展（其中著名的潘高寿制药厂，利用拆迁补偿资金，并另外筹集部分资金，在郊区高标准建成了现代化新厂区，面积扩大了八倍，使生产能力得到了大幅度提升）。

诚可谓，没有“前世”的筚路蓝缕，哪来“今生”的花团锦簇！

应该特别地感谢黎子流市长！没有他的果敢和担当，就没有广州地铁的今天！

END