婚后出售婚前房产，再购买的房子是个人财产还是夫妻财产？

作者：余春娣律师，广州离婚律师王幼柏团队律师

日常生活中，以房换房的情况在我们老百姓生活中非常普遍。但是在离婚案件中，以房换房需要特别注意，尤其是出售掉自己的婚前房产，然后在婚后再购置新房。这样的情况一旦打起离婚官司来，置换的新房是婚前的还是婚后的就会产生很大的争议。现在可以跟大家简单举例2个案件来进行讨论：

案例一

2014年小红和小王登记结婚，小王在结婚前有一套商品房在广州市黄埔区，婚后双方居住在小王的婚前房子内。在2016年双方生育儿子后，考虑到现居住的房子过小，便打算置换一套大点的学位房。于是在2017年以180万卖了广州市黄埔的房子，双方再出资20万元购买了位于广州市越秀区的新房，房子登记在小王和小红双方名下。后于2020年双方感情出现问题，小红一张诉状起诉到法院要求离婚，并要求分割广州市越秀区房子。

小王答辩：广州市越秀区的房子是用其婚前房子置换而来，系属于其个人财产，跟小红无关。

案例二

小菲和小吴于2016年登记结婚，在登记结婚前小菲自己有一套位于越秀区的房产价值400万元，婚后2019年将该房屋以700万元出售。出售后又继续用售房款全款去购置了一辆奔驰车辆和一套黄埔房子和车位，车子、房子和车位都是登记在她个人名下。后于2021年双方闹离婚，小吴主张婚后购买的奔驰车辆、广州市黄埔区房子和车位系属于夫妻共同财产，他应该持有50%份额。

小菲答辩：婚后购置的奔驰车辆、广州市黄埔区房子和车位均是用其婚前房子的售房款置换而来，系属于其婚前财产，跟小吴无关。

根据上述两个案例，在这里给大家一一进行分析：

案例一，虽然小王婚后购买的广州市越秀区房子主要是用其婚前房屋的售房款出资的，但是因为房屋是登记在其和小红两人名下。那该新房应当是属于夫妻共同财产。即使该新房的出资款完全是用小王婚前房子置换而来的，也因为加了小红的名字而视为一方对另一方的赠与而变成夫妻共同财产。

假设小王婚后置换的广州市越秀区房子仅登记在其个人名下，案件就需要看双方的出资情况。如果小王能够证明所有的售房款均是来源其个人的婚前财产，那毋庸置疑该新置换的房屋系属于小王的个人财产。若不能证明全部出资款来源于小王的个人婚前财产，那法院最后需要根据双方的出资情况进行综合分析。

案例二，虽然小菲购买的奔驰车辆、广州市黄埔区房子和车位是在与小吴婚姻存续期间购买的，但是车辆、房产和车位的出资款均来源于小菲的婚前个人财产，且是登记在小菲个人名下，更重要得是出资款也没有跟婚后其他财产产生混同。

故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十一条规定：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。本案因广州越秀房子是属于小菲的婚前个人财产，与小吴结婚后新购买的房子、车位和车辆均是用越秀房子的售房款置换而来，所以小菲婚后购买的新房、车位和车辆均与小吴无关。

综合上述两个案例，在这里给大家提醒一下婚前房子在婚后出售的注意事项：

1.需要保存好婚前房子的买卖合同和付款凭证；

婚前房子的购房合同以及付款凭证可以证明该财产是属于个人的婚前财产，跟其配偶无关。如果丢失的话只能去当地的房管局或者不动产登记中心去调取房屋的内档资料。

2.婚前房子的售房款和婚后其他财产进行隔离；

婚前房子出售后，需要将售房款存放于一张新的银行账户内，该银行账户不要跟婚后其他财产进行混同，一旦混同就容易被视为夫妻共同财产进行分割。

3.婚后再买房尽量采取转账的方式；

采取转账方式的话可以显示资金来源、汇款和收款人的信息，一旦产生纠纷，可以更加容易厘清资金的来源和去向。

4.若再购买房子，记住仅登记在自己个人名下；

婚前房子在结婚后出售再置换新房子，登记在自己个人名下，那婚后购买的房屋也不会因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。若写上配偶的名字，即使有证据证明购房款全部来源于婚前财产，那也会视为一方对另一方的赠与而变成夫妻共同财产。

5.婚后购买的房屋尽量一次性全款购买；

将婚前房子出售后，若房款能够满足一次性购买新房，最好就全款购买，这样离婚后对方就没有权利去主张。若婚后有按揭贷款，那婚后按揭部分及其升值部分会是属于夫妻共同财产，配偶是可以主张的。