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房子！房子! 一个房地产行业人对房地产的非专业评述 有关房子的逻辑 很多年了，从来没有什么能像房子这样牵动全体中国人的心。房子早已超出了传统的衣食住行所指的基本功能，并不仅仅是“用来住的”，涉及到自己的身份定位和财富倍增的期望，涉及到上一辈丈母娘的择婿红线，涉及到下一代孩子的起点…… 关于房子的流行段子，有着一定的技术含量和民间智慧，最能说明中国人必须买房的逻辑： 人民日报撰文：失去奋斗、房产再多我们也将无家可归！ 网友评论：失去房产、奋斗再多我们也将无家可归！ 两种观点都无懈可击。 关于为什么要买房的段子： 你把钱存到银行，你不买房，你的钱就会被银行借给别人来买房。 最后你住着别人用你的钱买来的房，还收着你的房租，用着你交房租的钱来还房贷。 同时，反映房价不合理的段子，让这个行业的问题也明摆在国人面前。路人皆知，却也无奈，说明这些年的房地产是没有通常的逻辑可解释： 为什么学历越来越不值钱，但是学区房很值钱？ 近半数上市公司利润不够买京沪深一套豪宅， 但卖掉1%的股份就购买几套了！ 请论证楼市，股市哪个泡沫更大？
从历史和文化看，自定居时代起，房子一直很重要。只是从来没有像今天这样无处不在的影响每个人和家庭的经济与精神 “安居乐业”一词意味着从历史和文化的维度，自定居时代起，房子就是大事。很多人从古代文字中搜集过关于房子的情况，时有房契交易发生的记载，不过一直未见房产是当时社会热搜。买卖房产依然与财力有关，房子用于居住和经营之外，也显示身份。私有制下，房子自由买卖，不存在调控政策，房产没有成为热门，没有过分的左右人们的精神世界。 房地产这个名词在中国出现以前，城市人为分到一间房子而努力，农村人认为盖房与生老、婚嫁同列为人生大事。其实那些年代，房子也已超出了它的基本属性，已经关联身份，拥有房子和拥有更好的房子也不是那么容易的事，与今天终一生为一套房子的难度差别并不大。不过，在历史史料中，虽然从杜甫《茅屋为大风所破歌》能看出寒士“置房产”的艰难，房子似乎未见在某个时期炙手可热如今天的“房地产”一词。分析有几种可能的原因： 1、土地私有制和财富积累方式决定历史上的房产需求端远不如今天这样旺盛。 农业文明时代，大部分人生活在农村，在自己的田地附近有一屋舍，无论茅屋还是瓦屋，可以安身即可度平凡日子，这些房屋不足以进入市场，算不上房地产。日子过好了，在财力范围内，盖高屋大厦，就顺其自然成为大户乡绅。土地私有制情况下，很多无地产者放弃了对“房地产”奢望，用今天的词汇说就是真实“需求端”没有那么强盛。 2、农耕文明为主体，注定城市化进程的缓慢。 历史上的和平年代，也有城市化的进程，却从来没有近几十年城市化的扩张速度。历史上的城市化一样有市场和行政两种力量推动，市场化自不必说，行政手段最常见的就是强制性移民。比如在汉朝时的陵邑制度，也就是往皇家陵墓迁入外地富户人等，充奉陵邑，使得帝陵周围迅速城市化。“五陵年少争缠头”，五陵年少成了富家子弟的代名词。 不管怎样，农业文明的时代，城市里人口终归有限，有房产交易，也不会活跃到市民普遍参与炒作的地步，房子仍然是以居住、经营使用为目的。需求买房的人，基本上还是力所能及。所以常在一些故事中看到某人到城市营生时凑钱置房产。也看到晚至民国，鲁迅这样靠工资和稿费的人，在不长的时间，两次在北京买房，虽然也需凑钱，却看不出像今天类似鲁迅这样中上收入的人在北京买房那样遥不可及。 无论农村和城市，当时的社会财富和家庭财富，还不足以激起更多人在城市拥有房子的欲望。今天，房子成了全民性目标，首先是因为这个时代的财富积累，让全民都具有了拥有房子和好房子的预期，这是时代的进步。另一方面，房子如此深度地影响国人的经济与精神，是因为今天的房子在居住意义之外，被赋予了太多其它有实质价值和意义的属性。 在互联网之前的时代，投资商铺取得持续租金收入，是更多有富余资金人的选择。互联网开启新的生活方式之后，实体商业惨淡经营，商铺不再是投资的主要目标。不久的年份以前，很多城市一些地段的商铺、写字楼价格还远远高于住宅，从某一天起，这种现象变化乃至反转，住宅炙手可热。 正是住宅的市场变化相比较于商业、写字楼等其它业态而格外突出，成为类似股市中的“妖股”，让人又爱又恨又怕。 通常理解住宅是“用来住的”（实际上住宅的功能从来就没有这样简单），有消费品类的属性，而商业、写字楼、厂房是用来生产经营的，具有生产属性。住宅的消费品属性的过热很容易让人觉得这是一个过度消费的社会，享受型有点不务正业甚至颓废，如有些人所说的“娱乐至死”的时代。 如今社会有几种造福的神话，其中就包括房子： 1、炒股的门槛最低，够买一手的几百块钱即可参与，股市里有暴富神话，不过心里基本上都清楚，零和游戏，笑到最后的注定是极个别的人。 2、公司上市神话。这些年我们听惯了“包装上市”这个词，上市之前是需要包装的，五彩的包装纸内可能是败絮。包装一词本没有贬义，有了关于上市的案例之后就有贬义，而这个多少有贬义的词竟可以堂而皇之在正规场合和正式文书里。一旦包装成功，上市后股本溢价几十上百倍是常见的。而公司仍是上市前的公司，有些甚至在上市后原始股东尽快退出变现，公司业绩在上市后的第一份财报里就大幅下滑。这是最合法的暴利路径，不过这是资本游戏，掌握资本这一生产要素的人不多，能参与玩资本的人自然也是极少的。 3、建立平台，学习美团、滴滴等，搭建平台，让别人忙着为自己赚钱。这也需要一定的水平，不是每个人可以做到。也有自媒体为平台，不过要想成为网红也是需要一定的资源和能力。 4、至于集资、传销和黄赌毒这类也能快速致富，不过都涉及违法。 5、对于普通百姓来说，只有买卖房子有可能快速致富，还不违法。也怪不得全民参与的热潮了。
统计数据结合常识分析的房地产逻辑在变 宏观经济大趋势、人口趋势、城镇化进程的变化，叠加始自2016年国庆前至今的一轮调控以及疫情的影响，房地产业的处境和行业逻辑似乎真是发生了一些本质上的变化。 1、宏观经济支撑房地产突飞猛进的基础已经变化，支撑前四十多年快速发展的人口红利明显已不存，另一个极重要的改革红利也徘徊中未见突破。 在收获了人口红利、改革红利之后，宏观经济进入低速增长区域。多年以前GDP保八（8%）的普遍认识，早已习惯于离八（8%）渐远的增长率。社会已普遍认可飞速发展、处处皆是机会的最好年代已经远去，阶层固化、民粹主义等各种观点已经涌现。 中国近二十多年GDP增长率曲线可见，除了2020年、2021年两年由于疫情影响，曲线趋势失真，近十多年下行趋势明显。受疫情点状时发的影响，未来趋稳的前景并不明朗。
2、人口及城镇化的变化趋势似乎也不再支撑房地产的高歌猛进 2021年年末人口数及其构成
近20多年，总人口增长率下降趋势明显，只在放开二胎政策之后，短暂反弹并随之加快下跌。从城镇人口趋势看，城镇化在此前数十年高速扩张形成的基数下，明显开始衰减，这也是很容易理解的常识。 再看近五年的城镇化率变化：
根据全国第七次人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，2010年第六次全国人口普查城镇化率不到50%（49.68%），2000年这一数字则为36.09%，在20年间我国城镇化率保持了高速增长。 在2021年城镇化率达到64.72%之后，还有多少潜力，有两种看起来都有道理的说法：说法一是还会继续攀升至国外发达国家的80%以上；说法二是中国在经济和文化上的差异，2021年底的64.72%已接近顶峰。不管哪种说法，留给城镇化率的空间都不大，城镇化的模式、路径都会与快速城镇化的前很多年有所不同。国家在实施多年的乡村振兴、特色乡镇建设以后，2022年5月推出《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，试图打通城乡中间结点，兴许是城镇化的新路径。中心城市、大城市和特大城市的城市化模式向多点散发的态势，是解决大城市病和机会公平的一种必然。 3、持续五年多的调控政策，最大的效果是压制了房价的上涨，长时间房价“稳定”，投资者的收益不仅不及预期，考虑资金成本、物价指数，对照其它领域平均投资收益率，房产投资在调控的五年多开始失去以前那样的吸引力。 按照以往的政策调控实践，在收缩性调控之后，房价强烈反弹。房价越压弹得越高是2016年之前多次调控的结果，2016年的这一轮调控起初，社会上仍是这种预期。不过不同于2016年之前的历次调控周期，这一次延续的时间长，并且最重要的调控手段是限价。选择一线城市北京和三线城市惠州近几年的二手房价走势观察，2016年至2021年的五年中，房价涨跌幅度已不具备投资吸引力，吸引力只剩下对调控周期结束后的预期。随着调整政策的持续并加码，预期也在慢慢减弱。
4、市场的弱势再遭遇一场持续的新冠疫情，打击了对未来的预期，也折磨了人的心态。 目前的地球活跃人类，大部分都是二战以后的人类，对世界的理解有着“和平与发展”的心理底子。大战离得很远，病疫灾害大致在“科学”可控的范围，世界总归是越来越好，历史的短时顿挫无伤大碍。于是2020年夏初，普遍认为新冠疫情大势已去，只剩扫尾，不期却辗转到了第三年。反复的折腾中，人类的自信受挫，与瘟疫的持久战不再是原始时代的史记。拥有核武器，可以登月和潜入深海沟的现代人类没有想象那样强大。疫情对社会和个人、家庭造成的经济和精神损失，短时间将会压抑人对未来美好的预期，从而压制消费欲望。 5、国际政治经济越来越不平静，政治伦理不复，贸易保护主义渐成主流，国际化遭遇质疑，争端蜂起，搅动股市、汇率、大宗商品，不确定性陡增。——从外部再击长期投资的信心。 二十世纪无疑是美国世纪，美国影响世界政治经济，不管说好说坏，在这个世纪里美国多少有点带头大哥的做派，颐指气使之余，也发挥维护世界政治伦理的作用。进入二十一世纪，多极世界雏形渐显，带头大哥的地位受到挑战，美国开始自顾为主，政治伦理从此不存，“礼乐崩坏”，世界开启“春秋战国”模式。未来的世界有滑向更糟糕的趋势。 房子永远也不会失去其重要性 一系列不利因素叠加，在以压为主的调控多年以后的2022年4月起，从中央到地方为房地产减压或刺激的政策密集出台。 说近期各地的房地产政策是减压性，是因为原来的各种限制性政策，大部分都是非市场化的行政手段，是无奈之举，本来就不属于市场化的房地产应有的束缚。 中国目前不是自由市场体制，房地产并不是完全按行业自身的市场规律运行。这么多年来，房地产的异象大部分与这个行业本身无关，而是被别的行业和领域绑架。比如：入学与房子挂钩，有了一个“学区房”的名词。房地产的金融属性是一个明摆的事实，房子就变成不是住的，而是如股票一样的金融产品。房子与户口有关，虽然现在户口在大部分城市已无实质性意义，所以房子与户口纷纷解绑，不过在几个一线城市，户口与房子捆绑仍有意义。 除了这些，房子还与宏观经济有关、与地方财政干系甚大…… 房子被赋予了这么多不能承受之重，除了与本文开篇所说的个人身份和财富梦想、丈母娘择婿红线、孩子的起步与未来相关联，还与宏观经济的稳定有关，与地方执政者的政绩相关。 2022年五一以来，虽有近百城市在中央的明示下，因城施策着急出台不少的政策，都是在“房住不炒”的紧箍咒下，对原有非市场化政策的松绑。如果“房住不炒”的紧箍咒不松，意味着房价上涨速度不能回到当年。按照追涨的大众投资逻辑，房价不猛涨的房地产没有了投机炒作的意义，有资金实力的逐利者大概多是冷眼旁观了。 抑制房价快速上涨，无论政策制定者还是民间，基本已形成共识，因为中国房地产有泡沫也已是社会基本共识。而慢涨的房价吸引不了炒房人，靠刚需为主的房地产真的难以再现当年的疯狂。 更何况，租售并举的房地产长期解决机制已明确，以房产税接替土地财政也渐行渐近。有钱人买房，普通人租住的政策理想不知是否符合中国人的安居文化？真的实现了，把房地产完全交给市场规律，房价仍可以高飞，房子如奢侈品一般与数量众多的大众无关。成熟市场化的房地产也许是好事。 这么多的因素累积，各地的房地产新政不知能否重新激活市场。有可能与鼓励二胎、三胎政策一样，只来一个短期反弹而形不成反转。
逻辑虽变，泡泡吹起的可能性常在 房地产难说真正就沦为没有吸引力的行业。各方加力，经济泡沫随时有可能吹起。 资本逐利的背后，都是人性的贪婪。 虽然今天的房地产市场形势仍不明朗，不过只要房子不仅是居住功能，例外的情况随时有可能发生。 泡沫经济的定义里一般有“大众性癫狂”一说。历史上英国的“南海公司泡沫”、荷兰的“郁金香泡沫”，“广场协议”后日本的房地产泡沫。睿智如牛顿这样历史上最伟大、最知名的科学家之一，也据说在“南海公司泡沫”中巨亏2万英镑，相当于他二十多年的工资收入。 关于泡沫经济，不仅仅是经济，也有人性。实际上人类的所有活动，无论政治、经济、军事，无论自然科学、社会科学，总不能撇开人性。 中国房地产启蒙时期的泡沫真实案例： 中国1994年的那次被称为软着陆的调控，结果让银行成了最大的地产持有人，国家为解决工农中建四大银行非货币资产包袱（大部分是土地资产和国有企业不良债务），成立了华融、东方、长城、信达四大资产管理公司，存续至今。 当时的说法是“八十年代看深圳，九十年代看惠州”，邓小平南巡后的1992年，孔雀东南飞，随孔雀南飞的是大量的资金。惠州因为引进首个外商独资汽车项目——熊猫汽车（外商独资汽车项目实际上一直没有开放），和当时中国最大的合资项目：中国海洋石油与英荷壳牌（Shell）合资的80万吨乙烯项目，迅速被引爆。除了惠州，海南和偏在西南一隅的广西北海，被称为九十年代初最火的地方。 潮水退去时，我本人在最火热的惠州滨海的大亚湾有个一次亲历，从一对年老的香港夫妇手上买了一套房，在交易当天，他们连串发出关于亏损的牢骚之后，拿出当初的购房合同，上面有几处重复的两个大字：惨亏！他们当初的合同价是每平米三千元，我接手的时候，单价是一千元。不是我会狠心压价，那时候市场就是这个价，而且已是有价无市的无流动性市场。 宏观经济和地方财政难题的破解，也有可能再次借用房地产工具，即便预先知道是饮鸩止渴。 经济结构转型是多年来很时髦的一个词，不过地方政府财政对土地财政欲舍难罢。 财税改革在持续，不过房地产仍然是地方财政最重要的支撑，房地产全过程的最大受益者一直是地方财政，其次才是房地产开发商和成功的炒房人，至于后两者谁的利益大，还真不好说。在开发商和炒房者之间或其后，还有建筑承包商、材料制造供应商以及众多的链条环节上的参与者。都说房地产之所以长期盘踞支柱产业地位，正是因为其牵动的产业链深且广，庞大的产业链促进社会经济的良性运行，而其中促进最大的还是地方财政。所以地方政府是房地产业最大的推动者，力度甚至已超过市场之手的力量。 从土地出让开始，土地出让金、契税，到开发阶段开发商缴交的基础设施费等各项费用、押金，承包单位的增值税、所得税，到销售阶段增值税、契税，开发完成阶段土地增值税清算。根据不同产品，上述税费在房价中所占比例多达25%以上，再加上地价这一大块，可见地方财政在房价组成中的分量。 从个人和家庭经济角度 适合大众投资的可靠品种很少，股市还是投机者割韭菜的场所，各种金融骗局层出，相较之下房子仍是最可靠的投资品。这种大的投资环境下，政策加持下各路资金仍有可能迅速回归房房地产。 自晚清以来，西方坚船利炮和西方思想闯入中国，在此后的五四精神、社会主义改造，直至改革开放再次洋为中用，儒家宗族思想彻底破产。家族的没落，大家庭居住的可能性已经没有，像福建、广东一带客家围屋的祖居，已成为文物。个人意识的苏醒到个人自由的极致追求，家庭单元越来越细化到最核心的小单元，老人和孩子都不再住在一个屋檐下，“家”已经失去了传统意义。家族被分拆为小单元的变革也可以是房子被大量需求的动力。 房子对个体精神的重塑 我常常想象一个场景：一对老夫妻在空旷的房子里的孤独，子女远飞，四壁之内没有人的喧闹，就像整个地球没有其它人类一样。很多家庭在孩子上大学以后，开始感觉到房子的空荡，多于房间的无用。也可能会同时感觉到世界的冷清，生命质量的下坠。 在城市的房屋单元里，这个世界越来越小。邻里咫尺，老死不相往来；在大迁徙时代，兄弟姊妹分枝散叶，一个“许久不见”已是经年。房子越多，人的精神被割裂更加鸡零狗碎。 房子给了人遮风挡雨的安全，却越来越不能给人以家的感受、凡间的温暖。 （文中数据取自国家统计局和专业机构发布）
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