【原】公司买房当投资，你去买它卖的二手房，有哪些暗坑要注意规避？

轻松悦分享 2022-05-18 发布于广东

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公司买房来炒卖，当你去买这种二手房时，可能暗藏

陷阱，有哪些事项需要小心应对？

（图片来源于pexels）

2020年以前全国房地产市场持续火爆，不仅自然人，大量公司也参与到房地产投资中，一家媒体曾披露，在2018年中国近2000家A股上市公司投资了房产，持有的房产价值合计超过万亿。再者，为遏制炒房、减少房地产投机，不少城市出台了限购措施，限购政策使一些个人失去了购房资格，但公司持有房产的数量一般不受限制，房价上涨的巨大收益让一些投资者另辟蹊径，即通过公司投资房产。多种因素导致公司持有房产在我国具有相当的规模。

而投资的最后环节是售出，因公司投资房产的规模较大，在二手房交易市场中公司作为卖方并不罕见。但公司与自然人具有显著的区别，自然人是具有生物属性、基于个人意志参与社会活动的主体，与自然人交易只需核实身份以及初步判断对方的行为能力；而公司是由组织架构形成的团体，公司通过股东会、董事会等内部机构形成自己的思想并执行，通过代表机构对外实施活动，法律赋予该团体人格，公司是法律拟制的人。

自然人和公司在作出决策、实施行为等方面存在重大区别。那么，二手房交易遇到卖方是公司时，应如何应对？

交易前建议索取并阅读对方的公司章程

《民法典》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”根据上述规定，公司通过法定代表人从事活动，法定代表人的行为公司都要承受，即使法定代表人超越公司章程或公司股东会授权也不能对抗善意相对人。即相对人在善意的情况下，法定代表人实施的行为公司都要承担责任。

如何确保相对人是善意的，法律没有明确规定。参考公司担保行为，公司法明确规定公司对外担保必须由股东会或者董事会决策，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第18条规定相对方在签订担保合同时只要对董事会决议或者股东会决议进行了审查即属于善意，即要有审查的行为，不能完全没有审查。对于房产交易而言，房产可能属于一些公司最核心的资产，公司章程可能规定由股东会对此作出决策。因此，比较保险的做法是，在进行房产交易前向对方公司索取公司章程，了解公司章程中是否规定处置房产需要经股东会或者董事会决策，若公司章程作出了该项规定，应要求对方公司提供股东会决议或董事会决议文件。

签约时核实签约主体是否有权代表

根据《民法典》第六十一条的规定，法定代表人有权代表公司对外从事活动，具有法定的代表权，法定代表人亲自签约时无需再进行授权。若法定代表人不直接签署合同，而是委托代理人签订合同，则代理人需要具备有效的授权文件，若代理人无代理权或者超越代理权，根据《民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”即公司未追认的情况下对公司没有约束力。

因此，签约时需注意相对方公司的法定代表人有无在合同中盖章或者签名，若是代理人签约，应审核并留存好代理人的委托授权文件，避免被对方主张无权代理。

款项最好支付到公司账户，避免支付到个人账户

公司具有独立人格和独立财产，公司财产和股东、法定代表人以及其他高管的个人财产相互独立，不能混淆。对于与公司交易的相对方而言，是否将款项直接支付给公司，而不是支付给法定代表人或其指定的其他个人，可能影响相对方是否善意的认定。若相对方将款项直接打入法定代表人个人账户，在法定代表人超越公司章程实施行为时，相对方的行为更容易被认定为非善意，而在直接转款给公司的情况下，因公司已收到款项更有可能作出对相对方更有利的认定。